長沙一地塊糾紛中閒置20年 地價增值超200倍

每經記者 吳豐恆 發自北京

清查閒置土地，是國土部下半年的重點工作。根據國土部的統計，截至今年5月底，全國閒置土地高達3.55萬公頃。

近日，《每日經濟新聞》記者獲得了一份由北京市漢龍律師事務所出具的法律意見書，該意見書稱，長沙市國土局與其下屬單位長沙市土地儲備中心不執行長沙市政府已批覆的長土政發（1998）070號文件（以下簡稱070號文件），將存在爭議的一塊土地使用權「違法」出讓，目前該塊土地市值近4億元。

記者進一步瞭解到，該爭議地塊位於長沙市岳麓山茶子山村，面積77.95畝。目前，該土地使用權所有人為長沙市土地儲備中心，不過該土地卻在海南國企海南中康實業開發總公司（以下簡稱海南中康）的實際控制之中，而且被多家公司主張權利。

8月28日，長沙市國土局書面答覆稱，因湖南省國藥開發總公司（以下簡稱國藥公司）在法院判決兩年後，一直未履行向茶子山村支付徵地補償款、工程款及利息456.6萬餘元，長沙市政府決定將土地劃撥給市城建投公司，即意味著070號文件自行終止。

事實上，該土地因一直未能按照國家規劃用途正常開發利用，已閒置多年。

補償款支付分歧引發土地糾紛/

070號文件全稱《關於將河西茶子山的77.95畝土地使用權返回給湖南省國藥開發總公司的請示》。根據海南中康、國藥公司提供的上述文件複印件顯示，該文件系長沙市國土局1998年6月29日提交給長沙市政府的公文。

上述文件指出，「經我局1998年6月19日現場辦公會研究認為，國藥開發總公司提出的返回土地使用權的請示符合國家法律法規，應當予以支持……我局擬同意將河西茶子山的77.95畝土地使用權返回給湖南省國藥開發總公司。」同日，時任長沙市長杜遠明在該請示文件上籤署「同意」。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，湖南省國藥開發總公司系1991年10月17日由主管部門湖南省衛生廳出資30萬元註冊成立，後註冊資金變更為2000萬元，企業性質為全民所有制企業。1997年12月，公司被海南中康兼併，海南中康與湖南省衛生廳簽訂的《產權轉讓合同》約定，「國藥所有土地全部轉讓給乙方 （海南中康）。」這也意味著，海南中康成為兼併後長沙市國土局土地返回的主體。

然而，已生效的070號文件在1998年9月國藥公司被實質兼併以後並未得到執行，並由此牽出一場跨度20年的土地使用權爭議。[NT:PAGE=$]

日前，長沙市國土局在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，對070號文件中向國藥公司返回土地內容並不否認，但返回土地的前提是，依據長沙市中級人民法院（1997）長中民初字第87號民事判決，由國藥公司向茶子山村支付徵地補償款、工程款及利息共計456.6285萬元。

長沙市國土局表示，在判決之後的2年多時間裡，國藥公司一直未履行支付上述款項義務，「2001年3月，長沙市人民政府決定將包括該宗地在內的19宗土地劃撥給長沙市城市建設投資開發有限責任公司，即070號文件自行終止。」

不過，漢龍律師事務所認為，讓國藥公司未爭取到權利前先履行義務並不合理，而且070號文件至今未明確廢止，仍屬合法公文。

該事務所在法律意見書中指出，長沙國土部門不僅拒不執行070號公文在明知土地使用權存在爭議情況下拍賣土地，後又在矛盾無法處理時施壓迫使競得者放棄資格，屬於「典型的違法行政」。

土地權屬現狀尷尬/

從1993年算起，茶子山村77.95畝土地爭議已延續20年。記者從相關文件中發現，為「發展高新科技項目」，1992年湖南省計劃委員會批覆同意了湖南省衛生廳 「中外合資湖南麥迪森製藥有限公司項目」，後來國藥公司提交項目報告申請在長沙市郊區岳麓山茶子山徵地130~160畝，後實際徵收了176.7畝。

相關證據顯示，彼時國藥公司申請到 「減免動遷費和土地有償使用費。」經過費用減免後，國藥公司按照約定需支付的土地出讓金總價為353.4萬餘元。 長沙市國土局、國藥公司簽署的長土合（93）002號《長沙市國有土地使用權出讓合同》約定，「乙方（國藥公司）應在簽訂合同60日內支付全部出讓金，逾期7日仍未全部支付的，甲方 （長沙市國土局）有權解除合同。」而政府文件顯示，國藥公司並未如期繳齊土地出讓金卻獲得了土地。

國藥公司與長沙市國土局簽訂土地出讓合同獲得176.7畝土地使用權後，僅僅三個月後就將其中77.95畝土地使用權以1540萬元轉讓給湖南錦發房地產開發有限公司 （以下簡稱錦發房地產）。

然而，錦發房地產接盤國藥公司77.95畝土地後只支付了10萬元定金，後續資金餘款始終不肯支付，但錦發房地產正式獲得了該77.95畝土地的國有土地使用權證。漢龍律師事務所稱，至今未在工商部門查到任何錦發房地產的註冊資料。不過又由於該77.95畝土地始終未被錦發房地產開發利用，長沙市國土局以「受讓土地超過2年未開發」為由對其進行了「無償收回」。

國藥公司相關負責人在接受《每日經濟新聞》電話採訪時認為，「通過這一番，國藥公司相當於又白白失去了本已到手的77.95畝土地。」作為湖南省衛生廳下屬國企，國藥公司最終通過長沙市國土局辦公會議討論同意，並形成市長批覆同意的070號文件，被長沙市政府以公文形式批準可被返回獲得該77.95畝土地使用權。[NT:PAGE=$]

但一場兼併讓國藥公司願望落空。政府文件證實，國藥公司申請返回土地、070號文件形成之間的時間段，湖南省衛生廳已與海南國企海南中康簽訂《產權轉讓合同》、《企業兼併合同》，在海南中康公司最終同意接收國藥公司後，返回土地的問題沒有了下文。

「終止《長土政發（1998）070號》文件與海南中康收購國藥公司不存在因果關係。」長沙市國土局在給記者的回覆中表示。

海南中康聲稱，直到2006年7月，處理改制重組問題的海南中康人員在長沙市國土局調閱檔案時，意外發現了長土政發（1998）070號文件和1998年6月19日該局現場辦公會《會議既要》，方才繼續主張權利。

茶子山村的77.95畝爭議土地被國土局「沒收」後，經歷了多次轉讓，2001年撥給長沙市城市建設投資開發有限責任公司後，後又被協議轉讓給長沙市土地儲備中心，2006年曾被公開掛牌出讓，湖南湘軍競得土地使用權。 這筆交易由於海南中康強烈反對，最終被撤銷。 根據海南中康魏姓負責人的說法，目前茶子山村的77.95畝爭議土地作為國藥（海南中康）「職工自救基地」被海南中康實際掌握，種植了價值約4000萬元中藥材。 對於目前尷尬現狀，漢龍律師事務所認為可以「通過行政協調方式促成各方和解」。

不過記者從長沙市國土局獲悉，該局已明確表示「海南中康的權利主張不能得到支持。」「由於該宗土地使用權的爭議已通過法律途徑解決，我局已依據相關法律法規對該宗土地另行處置。」

20年土地增值200多倍

1993年2月6日，國藥公司與長沙市國土局簽訂的長土合（93）002號《長沙市國有土地使用權出讓合同》顯示，受讓的岳麓山鄉茶子山土地面積為117800平方米（合計176.7畝，包括爭議的77.95畝），土地出讓金單價為30元/平方米，按照國藥公司申請到出讓價計算，77.95畝折合約156萬元。

三個多月後，1993年5月23日，國藥與一家未註冊房產公司簽訂協議，將全部徵收土地中近一半51963平方米、約77.95畝土地轉讓給該公司，轉讓總價約定為1540萬元。國藥如得到賣地收入，獲得8、9倍利益。

77.95畝土地被長沙市國土局「無償收回」後，2004年出讓給長沙土地儲備中心，根據二者的土地使用權出讓合同，土地出讓金單價為104元/平方米，國土局出讓了其中29339平方米，其餘22624平方米被規劃道路綠化用地，按照這個價格，長沙市國土局至少可獲得約305萬元。

2006年7月，長沙市土地市場管理處發佈（2006）掛38號《國有土地使用權掛牌須知》，出讓包括該77.95畝土地在內的岳麓區茶子山村86.97畝52977平方米土地，成交價為4634萬元，單價約875元/平方米，照此計算，77.95畝土地此時市場價值約4547萬元。[NT:PAGE=$]

據《每日經濟新聞》記者瞭解，2006年以後，長沙土地市場急速升溫。漢龍律師事務所提供的法律意見書顯示，據海南中康、湖南湘軍等委託公司估算，77.95畝土地價值已近4億元。相對於國藥公司拿地價格，增長了255倍。

據瞭解，這些年來由於存在爭議，該土地自1993年以來一直未能按照規劃開發利用。中國房地產學會副會長陳國強告訴《每日經濟新聞》記者，一方面是企業希望通過捂地方式獲取土地溢價、增值空間，另外就是與政府監管部門清理舉措不及時有關。

事實上，去年以來國土部開始著手建立針對土地市場上與「大地塊、大企業」相關的跟蹤調查制度。目前國土部正在對284宗特殊地塊進行調查分析。