2015商用不動產交易創金融海嘯新低！3大條件成置產關鍵

永慶房產集團今(12)日發布2015全年商用不動產交易市況統計，成交總額僅791億元，創2008年金融海嘯以來新低，永慶指出，房地合一上路後，已無其他房市管控疑慮，在交易面回歸自用或長期置產的趨勢下，合理行情、至少2.5%以上投報率，以及穩定收租等條件已成為未來購置房產的關鍵。

永慶房產集團業管部協理鍾穎麟分析，商用不動產景氣自2012年金八條管制之後，買氣轉冷，尤其壽險業受限最低投報率的限制，只能將部分資金先轉向海外投資，直到2015年前3季的交易動能更陷入谷底，平均單季總銷金額未達百億，跌破2008年平均單季123億的新低紀錄。

所幸，第4季有指標大案順利標售，億級商用不動產成交金額達529.5億，不僅較第3季的90.4億大漲4.9倍，年增率也較去年的226.3億增加1.3倍。其中，富邦人壽以270億元向新光人壽買下信義A8館，為最大亮點，占第4季總額的51%。

第4季投資資產類型以商場類最高，交易金額為302.6億元、占比57.1%，其次為廠辦的118.9億元、占比22.5%；買方投資人以壽險業為大宗，交易金額304.4億元、占比57.5%。

除了商場類的信義A8館作為指標，廠辦類指標案為英業達以60億買下宏達電鄰近桃園後火車站的TY5廠辦大樓，做研發總部之，此筆交易是2015年第2高總金額的個案。

展望2016年，鍾穎麟認為，全球經濟成長仍未明朗，中國經濟動能走緩和紅色供應鏈影響國內出口產業、區域政局紛擾不定、油價大跌、亞洲貨幣競貶影響股匯動盪，再加上國內房地合一稅上路與總統大選因素，市場投資氣氛恐變得複雜多變。

不過，低利環境維持不變，商用不動產投資仍有利置產型汰舊換新、次級地段換精華區等自用型客群，唯買方市場更重視投報效益與價格合理性，增值潛力已非首選，次級商圈新商辦以及市中心區商圈的中古商辦、中低總價等產品，將是市場受青睞的主力。