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樓市未來企穩 行業重新洗牌將難以避免

※來源:每日經濟新聞

每經實習記者 謝振宇 發自成都

“我所生活的歐洲正經歷債務危機,而成都卻完全是另外一番景象,我真的很喜歡成都,環境好,經濟發展前景十分廣闊!”一開場,2010諾貝爾經濟學家皮薩裏德斯便發出了如此感歎。

昨日(3月21日)下午,皮薩裏德斯以一番精彩的演講拉開了由《成都商報》、《每日經濟新聞》主辦的“成都機會——中國地産西部論壇暨2012中國(成都)樓市總評榜頒獎典禮”活動大幕。

演講中,皮薩裏德斯重點從服務型經濟、多重驅動力、國際貿易的作用和阻礙經濟流動性的障礙這四個方面解讀了“成都機會”。

活動期間,知名經濟學家、原中國科學院金融研究所金融發展室主任易憲容、中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌,則分別從金融和政策層面深刻解讀了當前中國房地産市場發展狀況和前景,以及帶給成都樓市的機會。

在專家們看來,未來中國樓市將總體呈平穩發展態勢,但因爲調控持續,行業利潤率的大幅下降,特別是中小房企將面臨更加嚴峻的形勢,行業重新洗牌已難以避免。

讀現狀:行業洗牌加劇/

經過長達三個月籌備,世界大腕諾獎得主、中國知名地産人物、成都房地産企業和營銷機構的高層聚集在一起,見證了這一重要時刻。

昨日下午,活動一開始,2010諾貝爾經濟學獎得主皮薩裏德斯以題爲“論國際經濟環境下現代服務業發展”做了主題演講。“成都未來的發展機會很多,前景十分廣闊。”他表示。

此次“成都機會——中國地産西部論壇暨2012中國(成都)樓市總評榜頒獎典禮”活動召開,恰逢國內樓市宏觀調控收緊之時,與會專家就當前的樓市狀況分享了他們的看法。

在中國房地産及住宅研究會的副會長顧雲昌看來,當前的樓市狀況可以用“出現回暖”和“差價加大”來形容。前者的依據來自市場的成交量回升。

據國家統計局最新發佈的資料顯示,1~2月,全國商品房銷售面積10471萬平方米,同比增長49.5%,增速比去年全年提高47.7個百分點。其中,住宅銷售面積增長55.2%。1~2月,全國商品房銷售額7361億元,同比增長77.6%,增速比去年全年提高67.6個百分點。其中,住宅銷售額增長87.2%。

顧雲昌分析,前兩月,國內住宅市場成交量同比上漲,是因爲前兩年市場受到了一定限制,現在只是階段性的釋放。再加之貨幣政策的相對寬鬆,導致了少數投機需求已進入市場。

[NT:PAGE=$]市場出現的另外一種形勢在於 “差別加大”。“這指的是大中城市目前出現了供需關係緊張狀況,但三、四線城市的供應則有些過剩,未來這種過剩還會更加明顯。”顧雲昌說。

顧雲昌進一步指出,未來房地産市場企業間的洗牌會明顯加劇。

“樓市的黃金10年已經過去,房地産開發的利潤會明顯下降,以前毛利率大概在35%左右,隨著人工成本等剛性的上漲,現在只有25%左右,淨利率目前只有10%左右。”顧雲昌表示,因此,對於行業中的企業來說,洗牌效應會更甚,“品牌企業在市場的佔有率提高,沒有實力的企業將被合併或吃掉”。

談未來:市場總體企穩/

活動期間,易憲容則以“當前金融市場對房地産發展的影響”爲題,主要提出了他對房産市場金融的一些看法。

“以往,人們‘一套是消費,兩套是投資’的理念是錯的,其實一套也可以是投資,兩套同樣可以是消費。當前,房産的性質即可是消費又可作爲投資。”易憲容說。

在他看來,目前市場需要新的的稅收政策、金融政策。“我建議,政府可以發放優惠券的形式來差別對待購房者。不僅是不同的利率,而且還要對購房者購買性質給予一些限定;銀行應該針對二套、三套房的購房,提高其購房條件;體現出差異化。”

易憲容表示,對未來房地産市場發展,應該特別關注三個方面的內容,一是房地産市場的定位,投資還是消費産品,這是住房的市場定位;二是金融市場政策,如何做到差異化;三是新的稅收政策。

“今年上半年樓市會總體平穩,下半年新政策出臺後,會引領走向新繁榮。”易憲容認爲,未來政策市場的調整,還需要好的金融杠杆、稅收工具,“這對市場才更有利”。

[NT:PAGE=$]顧雲昌也對未來市場總體企穩表示了贊同,“未來市場應該是保持平穩狀態,而市場産品應該是綠色、精細化的,市場需要質量好、綠色的産品,行業則是誠信的、高效的。”

顧雲昌還特別諫言了新型城鎮化的未來發展。他談到,新型城鎮化發展,首先應該針對全國的、高質量的,同時需提高其承載能力,包括基礎設施、醫療服務等條件;其次應該是綠色、節約能源的;三是和諧的。

“隨著投機需求的減弱,未來市場發展是向好的。”顧雲昌認爲,2013年的樓市,在短期內,市場會有一些波動,表現在二手房市場的成交高漲,這可能也會延升到新房。“但一旦現階段過去,我認爲會前高後穩,未來政策變化的效應會更加明朗顯現。”

說成都:未來機會很大/

“房地産在未來仍有很大空間,新型城鎮化,成都很有機會。”2005年就到過成都的顧雲昌十分看好成都樓市的未來發展。他所分析稱,在天府之國中,成都正承接著産業轉移和人口聚集的功能;再者,成都是國內土地使用制度改革的引領者,這能夠保持土地市場的相對平穩,因此,“成都未來機會很大”。

顧雲昌明確表示,中國的房地産還有白銀時代,我們城市化進程還早,隨著我們國家經濟結構的轉型以及消費的升級,必然會産生對房地産的需求。經濟結構的轉型,包括地區之間的差異,城鄉之間的差異,發展方式的差異,還有消費結構的轉型等都會使房地産仍大有可爲。

“相對北京、上海來說,成都樓市比較平穩,成都樓盤的品質提升比較快,不亞於一線城市,但比起三四線城市要好很多。我們判斷一個地方樓市,主要是看什麽原因導致了這個地方的購買力,什麽原因導致了這個地方樓市的供應。應該說,在這幾年調控的背景下,成都樓市還比較健康。成都現在的房價,對於一些市民來說可能覺得不低,但相對一線城市來說,還真是不算高。”顧雲昌說。

在易憲容看來,成都樓市的發展空間很大,這主要表現在幾個方面:

第一,市場容量大,不僅吸引了全國一線城市的買家,還有周邊城市以及四川二級城市的購房者。第二,品牌企業多,這些企業的進入迅速提升了樓盤品質,他們在激烈的競爭環境下給購房者提供了豐富的選擇,也在一定程度上抑制了一家獨大的溢價行情。第三,成都樓市的政策環境相對寬鬆,價格走勢也比較平穩,這也一定程度上構建了平穩的市場。

“成都未來將是穩定、持續、繁榮的新市場。”演講最後,易憲容聲音高亢地說道。