淨資産僅11.5億 萬澤股份何以撬動百億造呼市新城

每經記者 王傑 發自北京

    大龍地産豪奪“天竺地王”的案例，在業內被視爲中小房企“小馬拉大車”的樣本。

    無獨有偶，據《每日經濟新聞》記者瞭解，一家淨資産爲11.5億元、營業總收入爲6.37億元的上市小房企，突然宣佈要參與總投資百億元，在呼和浩特建造一座新城的計劃。這則消息在資本市場上引起了轟動，這個故事的主角就是“萬澤地産”。

    對此，上海易居研究院研究員嚴躍進分析，萬澤地産造城運動，只是一種噱頭，對於資金等資源沒法得到有效補給的房企，如此大體量造城，其風險評估水平將受到市場的質疑，“在當前城鎮化趨勢中，造城口號有招惹市場關注之嫌，從而達到宣傳的意圖。”

專案資金籌措難度大/

　　 5月30日晚間，萬澤股份（000534，SZ）公告稱，其全資子公司深圳市萬澤房地産開發集團有限公司（以下簡稱萬澤地産）與呼和浩特市玉泉區人民政府於5月24日舉行了相關事宜的意向協定簽署儀式，雙方擬投建萬澤紫維新城專案，總占地約3800畝，總投資規模約100億元。但目前雙方尚未完成意向協定的簽署程式。

    萬澤股份與該區政府的意向協定約定，萬澤紫維新城專案東至後八裏莊路，南至南二環路，西至西二環路，北至後八裏莊北路。公司就玉泉區前、後八裏莊區塊進行整體改造，建設包括居民住宅、商業、回遷以及基礎配套設施齊全的萬澤紫維新城，取得相關審批手續後3年內完成專案建設。

    《每日經濟新聞》記者通過萬澤股份網站上預留的電話，試圖採訪到公司負責人，以瞭解其融資渠道。說明採訪意願後，萬澤股份工作人員將通話轉接到另一部電話中，但另一部電話處於無人接聽狀態。隨後，記者又將採訪函發至官網上預留的總經理郵箱，截至發稿，未接到該公司的回復。

    縱觀萬澤股份的財務資料，在利潤總額上，2013年一季度爲2716萬元，這一數值超過了2012年一季度的1959萬元。但是，仍有部分財務指標揭示出了該企業的風險。從衡量企業流動性與償債能力的諸多指標看，就暴露出這一風險。如流動比率從2012年一季度的2.62下滑至2013年1月的1.37。一般而言，流動比率越高，企業短期償債能力越強，債權人的權益越有保證。國際上公認的流動比率爲2比較合適。顯然，萬澤股份這一指標已下滑至這個“合理水平”之下了。此外，速動比率從2012年一季度的1.09下滑至2013年一季度的0.50。而現金比率則從14.74下滑至8.30。

    根據萬澤股份的財務狀況，截至2012年底，萬澤股份淨資産爲11.5億元、營業總收入爲6.37億元、淨利潤爲1.31億元。2013年一季度，總資産爲30.80億元。上海易居研究院研究員嚴躍進認爲，儘管該企業或擁有一定的盈利能力，但面對100億元這樣的“龐然大物”，萬澤股份很難有如此大的實力來應付，即使萬澤股份擁有多種資金籌措方式，面對企業流動性下滑趨勢，投資者很難相信其具備穩健的經營能力。

呼市新城建設非易事/

　　業內人士看來，在呼和浩特建設“萬澤紫維新城”並不是一件易事。

    內蒙古自治區官網資料顯示，2013年一季度呼和浩特市地價總體水平爲1470元/平方米，按照一畝大約667平方米計算，3800畝土地約37億元。

    嚴躍進告訴記者，根據中房信發佈的 《2012中國城市房地産市場風險排名》的報告，在中國城市排行榜中，呼和浩特的風險排名155位，供求比爲22位，人口密度近72位，房價收入比高達94位。在他看來，這些指標下的呼和浩特，地區特徵反映爲地廣人稀、供給量大、市場真實消費能力弱等。如果城市經營不慎，則有可能再次上演兄弟城市——鄂爾多斯的樓市泡沫一幕。

    衆所周知，産業新城是指以一種或多種産業爲主導工業園或産業園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮，一般和大都市距離稍遠。

    同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲，産業新城的發展要建立在自身區域經濟、特色産業的基礎之上，首先要産業先行，在産業發展基礎上，再逐步推進産業新城，從而使實現城鎮化。産業先行導致産業聚集必然帶來土地城鎮化。

    因此，産業新城的發展要實現産城融合。産業新城作爲産業發展的載體，僅僅靠園區發展産業很難做好，因爲缺乏居住、生活等配套。如果說僅僅搞城市化，只是做房地産市場開發建一些住宅來吸引人住，在沒有産業支撐的市場環境下也是不可行的。如果産業和新城之間不能夠實現城市、資本、産業與人口的協調發展，不僅僅或造成城市交通負荷加重，也可能最終導致“空城”的現象發生。因此，城鎮化和工業化要同步推進，也就是城鎮化過程中要切實實現“産城融合”，依靠産業的發展支援城市的建設，同時城市的基礎設施配套反過來促進産業結構的升級，這樣相互的互動與推進，才是新型城鎮化過程中防止産業新城泛濫的最有效的方法。

    對於3年造産業新城，嚴躍進表示質疑。從企業角度看，這已不僅是幾個簡單房地産專案的拼湊。這將涉及建築、社會環境構造等軟硬環境的再生過程。這既要有相關部門的支援，也要有相當大的經營實力。“如果地方政府輕易放開口子，給房企涉足新城提供了便利，則是一種荒謬的政企合作模式。”