叫好不叫座！北市信義區A25地上權案流標

台北市信義區最後一塊大面積地上權開發案A25，今(5)日如市場預期以流標收場，永慶資產管理協理黃增福表示，主因為投報率不容易達標，以致市場投資心態轉趨保守。

黃增福解釋，A25基地面積廣達5451坪，標售底標180億元，預估總投資金額達400億元，惟目前開發經營的投報率試算太低，市場接受度有限，且基地地下還有一個結構體寬度約15.5公尺的雨水下水道箱涵，得標人除了要承受開發面積減損的成本，尚需負擔認養相關遷移及地下化工程、以及雨水下水道箱涵改道的工程經費，也使投資人成本因而墊高。

而A25除了有財務投資的可行性門檻，保險業共同經營或合資的營運模式，也會影響未來開發的安定性，且信義計畫區未來幾年新生的供給量，恐將使經營的投報率陷入盤整期，都使投資人觀望。

不過，黃增福強調，以目前市場需求、政府政策來看，地上權、BOT是勢在必行，精華區的好地段，只要投資的遊戲規則合理明確，在消費者、貸款機構逐漸建立共識之下，應該還是能順利標出。

另外，國防部與台北市政府合作開發「台北市捷運南京東路站附近國有土地設定地上權案」開標，僅1組人馬參與投標，由新華開發潘思源以總價3.31166億元得標，換算土地單價每坪為108.18萬元，溢價率3.5%，。

黃增福指出，此案權利金底價3.2億元，設定地上權存續期間70年，土地總面積306.13坪，基地位於六福皇宮對面194巷內，面臨5.45米巷道，雖巷道不大，但形狀方正，鄰近南京東路，金融、商業機能活絡，交通相當便利，加上距離雙捷運(松山線、文湖線南京東路站僅500公尺，土地使用分區為住三，容積率225%。

黃增福也分析，在大陸被稱為「上海最大房地產個體戶」的泛太平洋集團總裁潘思源過去標下水沙蓮飯店插旗日月潭，並在台北市區積極布局多間旅館事業，不過據傳這次標下南京東路這筆地上權，後續將開發成為私人博物館，主要是因為潘思源日前接受媒體訪問時曾透露，將於65歲時退休在台定居，並計畫將私人所有的5萬多件收藏全數從美國運回台灣。