房企拖欠土地增值稅調查：「雪球」越滾越大 避稅方法多樣

每經記者 楊羚強 發自上海

    一位名為李勁松的律師日前對包括萬科、華遠、SOHO中國在內的29家房企提出質疑。該律師通過觀察這29家房企年報後發現，在這些房企的財務報表上，顯示應交而未交的土地增值稅累計高達640億元。

    《每日經濟新聞》記者進一步調查發現，很多地產公司在會計處理時，將應交土地增值稅列為流動負債。如果按照會計理解，應在一年內支付。但實際上，這部分稅收並未在下一年支付，而是繼續作為流動負債處理。由於一直沒清算，土地增值稅像滾雪球一樣越滾越大。

    以SOHO中國為例，公司在2005年底應交的土地增值稅總額僅為5.94億元，而到了2012年底，這一數字已經增長至64億元，應交土地增值稅總額翻了10倍多。

    更有部分房企已經學會通過稅收籌劃，從一開始就設計如何多增費用和成本，以達到最後儘量多避稅的目的。

土地增值稅「滾雪球」/

　　李勁松對這些公司的年報財務數據進行了統計，其中有一項為應交未交土地增值稅。根據他的計算，這筆房地產公司從購房人手中收上來，應交給相關稅務機關的費用，總數為640億元，其中SOHO中國為64億元，萬科為58億元，華遠地產為5億元。

    但這一說法立即遭到行業人士的反擊。華遠方面認為，這僅是非專業人士對財務報告誤讀；而萬科方面則以同樣的態度回應表示，「該律師實際上混淆了『該交不交』和『計提』兩個概念，公司並未拖欠土地增值稅金」。

    睿信致成管理諮詢董事總經理薛迥文告訴 《每日經濟新聞》記者，從預售到竣工，至少需要一年時間。在這一年時間裡，尚沒有清算的土地增值稅就會被計為 「應交所得稅」——土地增值稅的會計科目。這部分稅收不是房企拖欠的，而只是尚未清算而已。

    但《每日經濟新聞》記者查閱了SOHO中國、合生創展等多家地產公司的財務報表發現，上述應交土地增值稅，被列為流動負債。按照一般理解，應在一年內予以支付。但實際上，上述稅費的交付時間往往超過一年，導致賬面上的應交土地增值稅越積越多。

    SOHO中國可能是其中一個比較典型的案例。2011年年報顯示，SOHO中國當年度被列入須在一年內繳納的土地增值稅總金額高達44.84億元，而2012年新增的土地增值稅總額為34.1億元。但是實際上，SOHO中國支付的總共所得稅支出 （含土地增值稅加上企業所得稅）總額只有23.55億元，這使得SOHO中國的應交土地增值稅越來越多，已增加至64.01億元。[NT:PAGE=$]

    年報顯示，SOHO中國幾乎每一年的應交所得稅都在增長。根據年報，公司在2005年底應交的土地增值稅總額僅為5.94億元，而到了2012年底，這一數字已經增長至64億元，應交土地增值稅總額翻了10倍多。

    只有2011年，SOHO中國的應交土地增值稅較上一年有所回落。根據公司2011年報，在2011年年初，SOHO中國的應交土地增值稅總額為50.68億元，而當年度SOHO中國實際繳納的所得稅總額 （包括企業所得稅和土地增值稅）總額超過29億元，使得年底時會計科目上的應交土地增值稅較往年有所減少，但也只是比前一年減少了6億元。

    合生創展的應交土地增值稅同樣存在「滾雪球」現象。公司在2007年的應交土地增值稅就已經達到15億元港幣，而根據合生創展從2007年至2012年報披露的現金流量表，在上述6年公司實際支付土地增值稅總額不過10億元港幣。在這樣的情況下，合生創展的應交土地增值稅金額越增越多，截至2011年底，總金額已達到40.18億元港幣。

清算工作難度大/

　　《每日經濟新聞》記者調查後發現，多數地產公司的應交土地增值稅都較數年前有大幅增長。這些未能及時清算的土地增值稅，某種意義上也是債務上的一個隱患。一旦地方稅務部門啟動對土地增值稅的清算，企業就需要拿出巨額資金用於支付土地增值稅。

    為什麼房企的土地增值稅一直未能及時清算呢？

    克而瑞的研究報告透露，一直以來，我國土地增值稅都存在徵管不力的現象。2012年，全國房地產銷售額達6.44萬億，其中住宅5.35萬億。按照現行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建築物為徵稅對象，以增值額為稅基，並按照30%~60%的四級超率累進稅率進行徵收。按理說，如此高的累進稅率，土地增值稅理論上應該不會低。

    但實際上，2012年我國土地增值稅徵收額只有區區2719億元，不僅遠少於土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少於契稅的2874億元。

    根據現行的法規，清算工作操作較難。一般情況，主管稅務機關要等到房地產開發項目全部竣工並完成銷售的85%以上才能對其進行清算。因為房地產開發項目是滾動開發的，從拿地、開發到竣工一般都要2~3年的週期，如果遇上銷售不利，更是要等到項目取得銷售許可證滿三年後才能對其進行清算，因此土地增值稅的清算週期短則2~3年，長則5~6年。由於認定較困難，會導致徵收不利，許多土地增值稅的收繳也會不了了之。[NT:PAGE=$]

    多年致力於財稅研究的上海律師劉福元也向《每日經濟新聞》記者證實，相比於土地增值稅預征，清算的工作難度要大很多。稅務人員需要一一核查房企申報的土地增值稅抵扣項目。在這些申報項目中，有些按照現行法規是不可以申報的，有些則是可以的。然後，再根據申報扣除項目，計算土地增值稅。上述工作不但浩繁，而且難度很大。這使得土地增值稅的清算工作被大大延緩。

房企避稅方法多/

　　徵管不力僅僅是導致土地增值稅清算難的原因之一。土地增值稅之所以佔我國全年房地產銷售額比例極低的另一原因，則是很多地產商學會了如何利用稅收政策上的漏洞，「合理」避稅。

    「很多地產公司有能力把成本『做』得很高。」劉福元告訴《每日經濟新聞》記者，在充分理解、掌握土地增值稅的規定下，大幅降低土地增值稅的應納稅額，是目前很多地產公司的常規做法。

    他透露，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱「實施細則」），清算土地增值稅時，包括前期費用、工程費用、間接費用等六項費用可以扣除，很多地產公司就在這些費用上做文章，把公司的成本做得很高。這樣一來，所需要繳納土地增值稅自然而然就變得很少。

    他舉了一個例子，很多地產集團公司會把部分集團員工的工資和福利列入到項目開發間接費用以達到避稅目的。

    還有一些地產公司還根據上述「實施細則」中的「凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。」的條例規定，來做高銷售費用。

    上述地產公司往往會選擇將自己所開發的房地產項目，委託給有自己控制的代理公司實施銷售，然後以「無法分攤費用」為由，要求按照總扣除項目的10%來計算銷售費用。如此一來，項目的利潤就大幅減少，需要實際繳納的土地增值稅也就大大降低。

    劉福元說，房地產項目在實施過程中，虛增費用減少土地增值稅實際繳納額的現象，很容易被稅務部門發現並處以嚴厲處罰。因此，多數地產公司往往是從項目開始規劃時，就已經做好了前期的稅收籌劃工作，通過貌似「合理、合法」的方式避稅，來減少土地增值稅實際應交稅費。