內憂外患夾擊 香港樓價3-5年跌45% 逾萬業主變負資產

香港樓市恐臨大跌市，有代理指現時樓市正臨四道緊箍咒「退市、加息、辣招、供應增」，在「內憂外患」夾擊下3至5年內樓價將「乾跌」達45%，交投量縮近4成，逾萬業主變負資產，2萬名地產代理將失業。有感樓市不穩，香港樓盤網站GoHome.com.hk的調查亦顯示有74%受訪者不考慮在下半年入市買樓。學者亦言真正樓價被屏蔽，政府應撤辣招，否則只要息口上升0.5%，足以令樓價回落20%。

香港《文匯報》報導，香港樓盤網站GoHome.com.hk發布的2013年下半年房產市場前景調查結果發現，有74%受訪者表示不會考慮在下半年入市買樓，86%受訪者認為目前樓價過高，其中「無樓族」認同的比率更高逾94%。而有意於下半年入市的受訪者，置業目標以二手樓為首選，比率達73%，樓價理想範圍約500萬元(港元，下同)。

調查同時發現，有39%人預期下半年樓價將繼續上升，比率較半年前調查的42%略降，當中48%人為80或90後，反映年青一代對未來置業較悲觀。而預期下半年樓市不會有太大升跌或繼續上升的有39%。約60%受訪者預期下半年樓價走勢主要受按息及辣稅影響，僅36%認為會受內地經濟影響。

GoHome.com.hk區域總經理蘇嘉媛表示，綜合自2012年初至今四次調查結果，市場的買賣意慾均一直呈現下降趨勢。房產發展研究中心研究員姚松炎指出，上述現象主要受政府出招影響，市場人士對風險評估需時更久。

由於政府的措施令現時低成交中出現的樓價已非真正樓價，姚松炎認為政府應該撤銷所有措施，令成交回復正常才可體現樓價表現。目前在超低息環境下，樓價的按息敏感度極高，以回報率貼現的方式計算，加息0.5%可令樓價跌20%。市場實際利率受名義利率、通脹率及風險評估三方面影響，若內地通脹回落，其對香港按息造成的上升壓力無異於美國加息。

港置的研究更悲觀，港置高級執行董事伍創業指出，香港樓市正面臨「內憂外患」，「3D」辣招打沉交投，同時環球經濟充斥不穩定因素，包括美國退市勢在必行，屆時香港將踏入有紀錄以來第10個大型加息周期，加上香港私樓供應量與日俱增，在內外因素夾擊下，香港樓市將「風光不再」，並進入前所未見的「黑暗期」。他預期，未來3至5年香港樓價將出現「乾跌」，跌幅料高達45%，而交投量將急劇萎縮近4成，勢令至少逾萬名業主陷入「負資產」惡夢，同時約2萬名地產代理失去飯碗，由此衍生之連鎖負面效應或衝擊本港經濟。

他認為，美聯儲退市言論已觸發游資加速撤離香港，由去年12月下旬截至7月15日止，撤走之游資多近920億元。如聯儲局一旦落實退市，將令部分投資本港物業之游資加快撤離，屆時樓市將更為「缺水」，料進一步打擊交投及樓價。

港置行政總裁李志成指出，近年樓價持續上升，香港負資產數目已跌至「零」，然而，若樓價由現水平回調約1成半至2成，就有逾9,000名於去年使用按揭保險計劃(即借貸9成)的買家、加上部分「白表免補地價購居屋」買家及「置安心」業主，即超過1萬名業主會成為負資產。

樓價3年料挫45%！有何根據？港置高級執行董事伍創業指出，按揭息率向來跟香港樓價走勢相反，若美國退市塵埃落定及美息調頭回升，香港或踏入自1971年有紀錄以來的第10個大型加息周期，從歷史經驗看，香港若再度進入加息周期，樓價勢必難逃大跌命運。 (接下頁)

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根據港置的統計資料，1998年香港按息大幅飆升，當時中小型屋苑實呎價由1997年中逾7700元，在1年左右時間急跌至4000元以下。至於2008至2009年期間，加息亦成影響樓價因素之一，令樓價顯著下滑逾2成。

伍創業表示，過去23年香港的平均按息約6.2%，同期平均供樓負擔比率約45.7%，與目前約42%的比率相若。若以此推算，若按息由現在的2.3%回升至約6%之歷年平均水平，而供樓負擔比率維持現水平不變，預計樓價至少要下跌約27%才能達到。但若再極端些，供樓負擔比率要回落至30%，而按息2.3%升至約6%，則樓價就要大挫約48.1%才能達到。而歷史上，香港2003年的供樓負擔比率曾一度低至15.8%，而最高則是1997年的93.2%。

伍創業續指，根據政府資料顯示，近年香港之私樓落成量正重拾升軌，預期今年香港私樓落成量，將由去年約1.01萬伙增逾3成至1.35萬伙，料明年進一步增至1.58萬伙，在私樓供應續增下，料對樓價構成下調的壓力。

事實上，樓價的持續升勢，往往有需要足夠之交投配合才得以延續，否則樓價的「乾升」定必難以持久。2003年至2009年正值經濟復甦期，樓市回暖，故當時樓市交投增至平均每月約6875宗，遠較1997年至2003年每月平均約4552宗急升51%，而當時樓價升幅亦高達8成，出現價量齊升之健康局面。綜觀2009年至今，樓價已飆升約113.1%，但期內成交量僅升6.3%，屬典型「乾升」情況。

伍創業估計，若「3D」辣招等遏市政策持續，估計未來3年(2014至2016年)的每月平均二手成交量將徘徊4500宗，慘烈狀況與1997年至2003年相若，二手成交量將跌約38.4%，而在最差情況下，樓價3年內將出現「乾跌」，重返2009年之低位，即實呎價4000元多一些的水平，跌幅或多達45%。

就實際市況來看，政府推出3D辣稅，令公司客、富豪家族及內地客暫停入市，豪宅交投大受打擊，中原豪宅STATELYHOME山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠昨表示，今年山頂南區第2季共錄19宗豪宅買賣，比上季大幅下跌34.5%，亦遠低於沙士(SARS)時第2季的58宗，預期第3季成交量將與第2季相若，但二手洋房減價空間不大，分層單位於第3季樓價將橫行。

何兆棠指出，基於不少業主轉賣為出租，第2季山頂南區共錄201宗租賃成交，按季彈升90%，對比去年同期更升近1.3倍，成交總額則比上季回升1.1倍至0.25億元，反映本季租賃交投價量齊升，其中20萬元或以上組別之租賃成交連升3季，本季升3%，可見超級豪宅租賃交投穩升，主要受到內地富豪或海外高層員工垂青。何兆棠預期，受到銀行及金融機構削員工房津影響，區內月租10萬元以下的租金於第3季有下調3%至5%壓力，月租10萬元或以上的租金亦會平穩。

惟商廈租務不見得理想，高緯環球發表研究報告指出，中區商廈待租率自2011年第四季以來首度輕微下跌，該區商廈租金於上半年微跌1.5%，預料下半年由於待租率仍略高，租金將再輕微下調約3.5%，料下半年整體寫字樓租賃成交跌幅高達45%。

高緯環球香港商務部執行總監霍佐平表示，銀行及金融機構放慢辦公室整合，中區待租率於第2季稍為下降，預期商廈需求於未來數月逐步回升，租金將於今年底或明年初走出谷底。由於該區租金仍高，企業希望搬遷節省成本，故預計中區以外的寫字樓租金於下半年將有1%至4%的輕微增長。該行又預料，租賃成交面積將由上半年的210萬方呎，下跌至下半年120萬方呎，跌幅高達45%。

商舖方面，高緯環球香港商舖部執行總監胡詠詩表示，自內地嚴打貪污及控制公費，本港零售商舖租賃已見變化，奢侈品如鐘錶及高級時裝的擴充放緩，令舖租升幅已收窄，而藥房及參茸海味店、金舖及化妝品店則較為進取。整體而言本地商舖租金已見頂，惟旺角因為基數較低，以本地年輕人市場為主，全年料租金料升1%，郵輪碼頭概念將令九龍東商場舖租個別升幅強勁。 (接下頁)

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樓市交投淡靜，業主態度逐漸軟化，二手減價潮持續於各區出現。其中居屋盤早前升浪太急，近日升勢明顯放緩甚至有業主要割價賣盤。

中原林少億表示，馬鞍山居屋錦英苑最新錄得K座高層21室成交，業主原先開價自由市場300萬元，議價後減價38萬元或12.7%，以262萬元成交，實用呎價6534元。

另外，慈雲山居屋慈愛苑亦有單位低市價成交。世紀21富山地產何美英表示，單位為B座高層2室，以綠表價330萬元成交，實用呎價5,957元，低於市場價達10%。

政府辣招下，豪宅交投長時間處於偏低水平，業主沽貨心態愈來愈焦急，議價幅度擴闊。中原林志達稱，北角峰景大廈本月終錄首宗交投，單位為高層E室，業主原先叫價3000萬元，見近日樓市充斥不明朗因素，經議價後願減價262萬元，以2,738萬元成交，實用呎價16201元。
 
不過，淡市中亦反常情況。市場昨日有消息傳出，北區太平出現驚人白表免補成交，單位為C座高層9號，594/428呎，成交價220萬元，高出同類單位50萬元或約29.4%，實呎5140元，業主02年6月以17萬元購入，大賺12倍。

樓市氣氛低迷，最近多幅地皮都以低價成交，加上政府的需求管理措施，對於一些中上價物業影響更大，最近大額交投可謂買少見少。中原測量師行執行董事張競達昨表示，該行將調低明日招標的九肚第56A區（沙田市地段579號）估值10%，預料每呎地價約9000元，有機會成為該一帶最低價錢的一幅低密度洋房地皮，地價總值約29.1億元。

據了解，九肚第56A區(沙田市地段579號)屬住宅(丙類)地盤，佔地354136方呎，可以0.91倍發展，可建樓面323308方呎。近年九肚山附近有多幅地皮售出，張競達相信之前成功投得附近地皮之發展商會積極投地，以產生協同效應，預計入標反應不會太差，但發展商出價會保守。

除九肚地皮外，位於元朗東頭德業街地皮亦於明日招標，將於8月30日截標。地皮面積約46,317方呎，地積比率約5倍，可建樓面231587方呎，地皮限建不少於430伙。張競達稱，參考早前西鐵朗屏站地皮每呎樓面地價約3000元成交，預計是次地皮樓面呎價約3,200元，地皮總值約7.4億元。該行相信，地皮供應中小型住宅單位，會受上車及同區換樓客歡迎，發展商對地皮有一定興趣。