凱德集團北京地安門項目易主 萬科接盤延續高端路線

每經記者 尚希 發自北京

    5月6日晚間，萬科發佈了公司2013年4月份銷售及近期新增項目情況簡報，《每日經濟新聞》記者看到，近期新增的11個項目大部分位於鄭州、昆明等二三線城市，而其在北京新增的一個項目（御府）卻位於東城區地安門這一核心位置，支付地價款6.92億元。

    公告中「御府」項目原系新加坡凱德集團旗下所持有的一個住宅項目，之前的案名為「御府77」，這一項目雖然體量不大，佔地面積僅為0.4萬平方米，但由於緊鄰景山公園，稀缺性不言而喻。

    「此次出售項目所獲收益將用於新項目以及加強現有業務運營能力。」凱德集團相關負責人6日就項目出售一事回覆《每日經濟新聞》記者稱，此舉系集團正常的資產策略考慮，也符合凱德一貫堅持的本地收入用於本地投入的原則。而根據凱德方面發佈的消息顯示，因該項目轉讓所獲得的利潤為4600萬新幣，折合人民幣2.3億元。

萬科6.92億元接盤

    對於寸土如金的北京來說，五環以內的土地早已讓開發商望穿秋水，更別說二環以裡、緊鄰天安門、景山公園這樣的超黃金地段。「以該地段來評斷的話，項目最終入市的價格起碼要在8萬~10萬元/平方米。」亞豪機構市場研究總監郭毅稱。

    但從這一市場預期來看，萬科的這次買賣做得十分「划算」。根據公告內容顯示，該項目位於北京市東城區地安門，項目東至北河沿大街，西至嵩祝院西巷，南至沙灘北街，北至嵩祝院。項目淨用地面積約0.4萬平方米，容積率3.5，計容積率總建築面積約1.4萬平方米。萬科擁有該項目90%權益，須支付地價款總額6.92億元。

    以此來算，該項目收購成本約為4.9萬元/平方米。對於一向以打造高周轉、主剛需的萬科來說，高端項目屈指可數，目前在售的如園項目，每平方米5萬元的均價也僅與這一項目的收購底價持平。

    「如果這個項目包裝好了，將會是北京頂級豪宅的又一新標竿。」郭毅說道，但在其看來，項目具體的產品如何也將是決定萬科此次收購的成功與否，「包括項目的戶型、面積大小這些是萬科目前無法決定的，還要看之後市場的接受度如何。」

    記者注意到，此次收購並非萬科全權持有該項目，而只是持有了其90%的權益，剩下的10%的權益所屬則是一家並不知名的投資公司。

    此前有報導稱，此次萬科的聯合方為北京弘華偉業投資有限公司，為何會與其聯合收購，萬科集團副總裁毛大慶曾公開表示，「這家投資公司沒有操盤的資格，所以委託萬科，我們主要提供智力支持。」[NT:PAGE=$]

    記者隨後在北京市企業信用信息網查詢瞭解到，北京弘華偉業投資有限公司註冊資金為6250萬元，成立於2008年，註冊地在北京市懷柔區，主要經營範圍為項目投資、投資管理、資產管理、投資諮詢等等。

    「其實凱德之前從未與萬科有過接洽，都是通過這個第三方的投資公司來進行項目出讓商談的，直到萬科發出公告，凱德方面才知道是被萬科拿下。」一位接近該項目的消息人士向 《每日經濟新聞》記者透露。

凱德稱為回籠現金流

    一直以來，以商業見長的凱德在住宅方面則略顯平淡。根據其官網顯示，目前凱德集團在北京的住宅項目共有6個。而在售的僅有凱德錦繡這一個項目，雖然公司層面一直強調凱德在住宅與商業方面的開發投入為50:50，但不難看見，在國內住宅市場，凱德的優勢並不明顯。

    「對於凱德來說不是特別瞭解北京住宅產品的趨勢，但他主要在商用地產方面擁有很強的操控能力，而且他們更看重每年的淨利潤率，對於這種銷售型的產品來說，既會佔用現金流，又會影響到淨利潤的增值。」一位分析人士向《每日經濟新聞》指出。

    但在接受記者採訪時，凱德方面則表示，出售項目是集團正常的資產策略考慮，希望將資金用於新項目及加強業務運營能力。上述接近該項目的消息人士向記者透露，凱德出售該項目則有意更快回籠現金流，並希望在北京拿地，「目前該項目在轉讓前已經進入了內部裝修階段，當時這個價錢收購方覺得合適，凱德也就轉出了。」

    據悉，對於該項目萬科會對其進行改造並負責銷售，同時還會自持一部分。

    「對於萬科來說，雖說早期是通過做一些比周邊同區域產品更高的產品，但這幾年則一直在高周轉的路線，快速回籠資金，不難看出，萬科有意拓寬其高端產品線，但這也是一個不小的挑戰。」上述分析人士指出。