昆明樓市“金九銀十”現而不火 銷售旺季或分化出現

【導讀】昆明（樓盤）今年還少了房交會的“熱鬧”氣氛，樓市對於“金九銀十”的寄望自然變得更加迫切。

距離上次降息僅兩個月，央行再次宣布降息。8月25日晚間，中國人民銀行發布通知稱，為進一步降低企業融資成本，2015年8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點。同時，自2015年9月6日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長。

樓市進入“金九銀十”

由於近期股市震盪、人民幣貶值等宏觀經濟層面的負面影響，表面上看央行時隔兩個月再次宣布降息是為了刺激國內經濟形勢，但降息對於房貸利率下調帶動的利好，在某種程度上也將加速樓市的復甦，甚至在一些業內人士看來，央行降息的目的是希望帶動房貸利率下調促進樓市需求釋放，從而通過房地產大宗消費起到提振經濟的作用，基於此，已經多年未出現“金九銀十”樓市傳統銷售旺季或許又將重現江湖。

懸念還是必然

公積金新政、“3·30樓市新政”、8個月連續四次降息，再加上“省八條”等本地救市政策的相繼落地，似乎在經過今年前8個月樓市自我調整的延續影響后，所有市場政策利好能量都將在“金九銀十”集中釋放。

但相比市場預期，政策利好的多重積蓄並不一定會促成“金九銀十”營銷旺季的必然出現，至少從目前市場的整體現狀來看，昆明樓市並不存在快速復甦、成交回暖的有效推動。
“金九銀十”走勢成迷

據騰訊房產統計數據顯示，截止8月25日，今年1—8月昆明樓市給類商品房共成交70447套，總成交面積6269631.93平方米，相比全年同期分別減少5295套和124470.1平方米。尤其值得注意的是，雖然今年昆明前八月商品房成交數據還有6天未統計，但去年7月份長達14天的成交數據缺失，如此對比，今年1—8月昆明樓市成交下滑的情況更加明顯。

同時，根據昆明房價最新統計數據顯示，今年以來昆明新房價格一直保持下跌態勢，而昆明7月7817元/㎡的新房均價更是跌回2010年水平，相比去年有所緩和的市場形勢，在相對寬鬆的政策環境、連續出臺的利好推動、持續下行的新房價格，以及房地產電商和分銷全新營銷渠道崛起等多方優勢促進下，同比去年仍然保持下行的樓市成交量，將同步拉低昆明房地產市場整體預期。

更重要的是，以往昆明樓市“金九銀十”仰仗的秋季房交會今年將延期到12月舉行，而組委會延期舉辦秋交會的理由為，有效參展房企數量不足，展會無法達到預期效果。顯然，不光購房者對於當前昆明樓市預期出現下滑，就連作為市場主體的開發商也對市場環境表示不樂觀，而缺少了這樣一個有效聚客、集中銷售的地產交易平臺，今年的“金九銀十”出現的概率相對較小。別忘了，雖然去年秋季房交會順利舉行，但相比過去幾年，去年昆明樓市“金九銀十”成交量同樣出現同比下滑。

不光如此，近期由於項目停工、工期緩慢、交房延期、物業質量的原因，施工方、購房者與開發商之間的矛盾持續升級，頻頻上演的業主維權事件在某種程度上也會抑制樓市消費需求的釋放。

而且，從全國市場環境來看，雖然7月全國70個大中城市新建商品住宅銷售均價環比保持上漲，但較前一個月漲幅有所收窄，且隨著市場整體進入下行頻道，地產商的推盤節奏也會相應放緩，加之去化壓力的影響，如往年一般火爆的“金九銀十”熱銷行情恐怕難以再現，即使有，恐怕更多的還是開發商為賺眼球單方面的促銷吆喝。

分化成為主流

其實，隨著房地產行業營銷模式的不斷變革，“金九銀十”的意義早已僅限於形容成交火爆的市場概念。不過，根據近5年“金九銀十”昆明樓市的成交情況來看，9月和10月兩個月的成交量約占全年總成交量17%，且占比逐年上漲，2014年“金九銀十”昆明樓市成交量更是幾乎達到全年成交總量的五分之一。尤其2013年和2014年的“金九銀十”，這兩個月昆明樓市成交均突破20000套，兩年分別成交21752套和23700套，分別占全年成交總量的17.97和18.41%，同比分別上漲59.06%和8.96%。可見，對於房地產市場來說，“金九銀十”作為傳統銷售旺季對於樓市成交的拉動作用明顯。

加之面對市場的持續下行，大家都希望可以通過這樣一個多少能夠調動樓市各方情緒時間段來提振市場信心，尤其昆明今年還少了房交會的“熱鬧”氣氛，樓市對於“金九銀十”的寄望自然變得更加迫切。

當然，對於還未發生的市場行情，我們過早的下言評判似乎太過武斷，至少從全國市場來看，7月份新建商品住宅銷售均價上漲的城市數量有所增加，且近幾個月新房價格上漲的城市數量一直保持上升趨勢。而且，在樓市“金九銀十”即將到來前，中國股市剛剛經歷完一波嚴重的下行沖擊，而作為國內投資市場另一主流投資產品，不排除會有大量股市投資流入房地產市場，推動“金九銀十”期間樓市成交上漲。

雖然這些都只是推測，但不可否認，即使處在當前並不理想的市場環境，仍有部分品質出色的樓盤受到市場熱捧，正如同策研究咨詢機構總監張宏偉所言，像昆明這樣庫存壓力較大的城市，多重利好刺激將加速市場的分化。
樓市分化加速

根據騰訊房產近期觀察的成交數據來看，九夏云水、魅力之城、龍湖·水晶酈城這類品質相對出色的優質樓盤往往能夠出現在昆明樓市日成交排行前十的位置。同時 ，一起售罄、二期即將發售的金地·悅天下，占據優越自然景觀資源的中海·半島華府，以及即將售罄的綠地·大城天地等項目也都是近期昆明樓市被提及頻率相對較高的樓盤名稱。

可見，在下行預期沒有完全改變的市場環境下，樓盤品質成為左右購房需求的關鍵，尤其當置業維權事件集中爆發，選擇品牌開發商打造的優質項目自然也成為購房者規避置業風險的有效途徑，而這也使得即使今年昆明樓市“金九銀十”再現，品牌開發商的優質項目才是這一營銷旺季的市場主角。

不僅如此，物業產品類型也將在即將到來的樓市“金九銀十”期間產生分化。市場環境、去化壓力、置業預期等多方面影響下，樓市回暖缺少有力推動，加之“買漲不買跌”的觀念引導下，剛需置業人群的“觀望情緒”將被再次激發。相反，央行年內四次降息對於改善型置業成本的降低，將促使改善型置業需求抬頭，而一些能夠滿足置業者終極改善需求的項目將為“金九銀十”的成色加碼。

張宏偉也指出，並不是說這樣的市場環境下，火爆銷售的“金九銀十”行情就不會出現，反而為了提升市場信心，開發商很有可能會在這段期間改變營銷規則，加大促銷力度以迎合傳統營銷旺季的市場觀念，且降息帶動房貸利率降至歷史最低點的契機將成為開發商快速走量消耗庫存的最佳視窗期。只是開發商如果在此期間采取以價換量、低價跑量的營銷規則，“金九銀十”的市場表現也將出現“量升價不漲”的分化。（文章來源：騰訊網）