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〈惟馨週報〉龍年房市蛇尾作收 Q1多區爆量

※來源:惟馨週報

在實價揭露陰影持續籠罩下,民國101年房市收尾不算漂亮不過基於經濟可望復甦、政策影響漸淡化,業者推案作多態勢仍相當明顯;未來一季,不少區域供給量將再激增…

從約一、兩年前就開始發酵的馬雅世界末日預言,果不其然,當天過後,地球依然轉動,但這其實也反映出,世人對現況的憂慮與不安。不過,上週東亞倒是真有大事發生,那就是日韓先後選出新任執政者。日本這邊,自民黨新總裁安倍晉三回鍋首相,上任後馬上加碼量化寬鬆10兆日幣;數日後,南韓第一位女總統樸槿惠出線,也宣示將拼經濟,還推出購屋減稅方案。

當然,最受注目的國際財經大事,還是在太平洋彼岸,堪稱牽一髮動全身,美國的財政懸崖問題。經先前一波三折後,上週一度乍現轉機,主要是歐巴馬對於富人加稅門檻做出讓步;不過,之後又傳共和黨內無法達成共識,導致『末日墜崖』機率大增,上週五全球股市應聲下挫。

實價曝光影響 年尾房市走淡

回到台灣島內,也是憂喜參半。擾嚷多時的軍公教年終慰問金爭議終於拍板;然而正值央行總裁及經研機構高喊來年經濟復甦之際,財政部長張盛和拋出開徵能源稅議題,結果當然又是一陣譁然。不僅如此,財政部上週公佈奢侈稅開徵18月『成績單』,更大言不慚說,稅收未達目標,就代表達成『以量穩價』之預期效果。

熟悉房市者心知肚明,如果最近真的房價出現鬆動,那根本和奢侈稅無關,仍是10月中啟動之實價揭露造成的影響。目前新推案開價還是老高,價格鬆動的泰半是成屋舊案;在觀望氣氛持續籠罩下,先前反應較佳的低總價產品,來到年尾,成交也開始有減緩趨勢。

像單價最高的大安區,不但人氣續降,就連小坪數產品銷售速度也變慢。不過無論是新案或舊案再推,還是很敢喊價。

大安信義新案 再開高價

首先是新成屋案「大安璞墅」,基地在舊案「有容」附近,門牌為新生南路(巷),規劃37坪複層式產品,為建商自售,開價150萬/坪。「有容」則還有5戶待售;曾實價曝光上新聞的皇翔「天昴」,及同建商「天玥」(中正區),則各剩3戶。

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市民高架旁舊案「園周綠」再換代銷重新進場,開價又小漲到120萬/坪,要賣100萬/坪以上。所剩戶別面高架居多。另一新案也是成屋,為六張黎地區、近嘉興公園的「十二富」,規劃單層單戶共12戶,開價120萬/坪又是小區域新高,案場稱要賣100萬/坪以上。

順著和平東路往南到麟光站附近,也有一新案「敦南雅緻」,門牌是和平東路三段巷,行政區屬信義區;基地是住二用地,還有部份是農地,因此規劃五樓公寓,產品為套房到二房共14戶,開價則是周邊相對低檔之77萬/坪。

福德國小旁新案「信義樹海」則為私人起造,共13戶,開93萬/坪,賣點是近保護區,不過小環境質感稍舊。廣慈BOT案、信義捷運延伸線R5站預定地附近,年初曾傳將推的「甲山林豐藝」,最近終於正式公開,開價130萬/坪,比先前傳的150萬/坪稍低;產品是90坪單層單戶規劃,一樓為店面。

士林北投 舊案傳出價降

士林天母最近則無新案,約五年屋齡的「天母逸苑」,由於客戶只願出5字頭,當然無法成交;傳有港商投資戶的「天映月」,最後2戶降價出清,成交價不到100萬/坪。

成屋後改名的「佪天母」,現又換回「哲園」之舊案名,並由建商自售,開價小降到95萬/坪,但仍屬區域高檔,現場稱要賣85萬/坪以上。該案先前反應不佳,主要還是基地條件問題;如出入巷道窄、公設比38%偏高及機械車位等。

忠誠路一段巷內的「東騰十六街」則正式開出106萬/坪表價,表示成交要百萬以上;不過側面瞭解,客戶只開到9字頭。該案目前還有3戶可售。

區內廣告量最大的金雞廣場改建案「圓山1號院」,以東北側、面圓山保護區(綠帶)的中高樓層、較小坪數戶別反應較佳,現場稱已賣六成。其120萬/坪不二價,顯然周邊客源不大認同,成交客戶以中山、大安及業主口袋名單為主。

再來到北投,媒體量也很大的「鄉林大境」,稍早現場曾稱已完工之A區已賣完,但側面瞭解還在賣,而且成交見6字頭。目前該案在中山北路、天母東西路圓環另設外接待。石牌路二段315巷內的「宏普鉑玉」成交則為65萬/坪上下,屬相對低價,故反應不錯。

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新北投最新案是在大屯路上的「天美」,規劃42坪雙併產品,開價53萬/坪又是區域新高,現場表示要賣到5字頭。「天」案為成屋,已可交屋。

內湖近期新案 開價持平

內湖這邊也有新案,是位在康寧路、星雲街口,近康寧國小,已掛出帆布多時的「大湖朕寶」。本案為都更案,九樓以上共40戶可售,開價85到98萬/坪,產品為四併規劃,60到70坪四房,訴求雙套房規劃及戶外泳池。

開發近尾聲的四期重劃區也有新案,案名「一隱」,基地屬商業區、樹林銀行旁及下灣公園旁,面積僅76坪,蓋11樓、地下2層,產品是單層單戶48坪配機械車位;開價未定,不過據瞭解要賣67萬/坪以上。

同區舊案「蓮園心悅」交易實價曝光,為63到67萬/坪,現剩低樓層。五期方面,賣「遠雄奧斯卡」中奧斯卡戶別的信義代銷稍早撤場,將改由建商自售。

內湖近期媒體量最大的「詠大直」,現場稱賣五成,大直外接待基地將在二或三月推出,同區國美案也差不多同時間進場。至於「國美詠山」則剩低樓層3戶,成交價仍近90萬/坪。

雙和人氣略降 新案特殊

新北市方面,雙和近況變化不大,還是總價愈高者反應愈淡,相對低價者則維持平盤,但其實銷售也不算順遂。

中和指標案「遠雄左岸」受近期市場氣氛影響,加上屬相對高價,最近非河岸之「百合園」週來人已不到30組;目前還是以push前一期單總價較低的「采梅園」及「玫瑰園」為主。積穗地區高價案「昇陽之冠」公設施作中,預計下月公開;現場稱已收四成,收訂價55萬/坪。

該區新案地點相當特殊,位於二高中和交流道西側農業區內,附近不少福地,案名「元帥金典」該案為成屋,半年前已進場,但幾乎無媒體、也無區域引導,出入動線是新闢和城路(往土城),開價36萬/坪則是目前中和最低價,規劃23至39坪二、三房產品;因為位在農業區,因此蓋四樓升降機公寓。

另一新案「景安南華」位在景安路、中興街口,為合建案,蓋兩棟建物,可售35戶,中高樓層居多,開價55到61萬/坪,產品38、44坪挑高三米六。需注意的是,本案未來建物一側將會臨環狀線高架。

永和這邊也有新案,位置在水源路巷內,同樣是合建案,媒體也不多,案名「永安一品」;基地143坪,可售10戶,產品有51、54坪兩種,開價65萬/坪,預估成交見5字頭。

(◎文/住展雜誌企研室) (來源:《惟馨週報》,798期)

【本期封面故事】龍年房市蛇尾作收 Q1多區爆量