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每經記者 楊羚強 發自上海
在上海徐家匯濱江的核心位置，一個名爲“雲錦東方·灣庭”的樓盤，由於總建築面積超過50萬平方米的開發體量，被認爲是上海市中心目前在售的少數超大規模樓盤。但很少有人關注到，這個在2012年12月才開盤的樓盤，其實早在2004年就已經拿到了土地，在拿地8年後，才開始入市。更鮮爲人知的是，該專案屬於被國資委要求退出房地産業務的東方航空集團所有。
上述樓盤的成交均價超過5萬元/平方米，但是按照拿地當年的土地估價和地塊總建築面積，每平方米的土地成本卻只有1000元。可以預計的可觀利潤，令很多企業垂涎。特別是對於主業業績不夠穩定的東航集團來說，這一專案更可以確保集團能夠交出漂亮的成績單。
總投資60億 售價5.44萬元/平方米/
網上房地産資料顯示，雲錦東方·灣庭的土地使用權，來自於2004年和2011年東航置業簽訂的兩份土地出讓合同。其中，2011年那份是對原有協定的補充。根據上海市房地産估價事務所2004年一季度對雲錦東方·灣庭所在的徐彙區龍華街道190街坊的土地價格評估，上述地塊的總價值僅6.49億元。
如果以上述評估總價值換算專案的土地成本，可以發現該地塊土地成本驚人的低廉。據雲錦東方銷售負責人介紹，這一專案的可售面積超過50萬平方米，其中33萬平方米是住宅，剩餘的17萬平方米用於辦公。以此計算，每平方米建設面積的土地成本僅爲1000多元。如果2011年補充合同所約定的土地出讓價格仍然維持2004年時的水平，那麽整個專案的利潤將非常可觀。網上房地産資料顯示，雲錦東方·灣庭的平均合同成交價高達5.44萬元/平方米。
不過，上海東航投資有限公司（以下簡稱東航投資）有關負責人介紹說，東航置業曾就上述專案於2009年補付過一筆土地出讓金，但他未透露具體的數額。
中房信研究總監薛建雄說，雖然補簽的土地合同地價往往較之前有所提高。但與同期出讓的土地相比，依然會優惠不少。
上海環境熱線公告顯示，雲錦東方·灣庭的總投資額爲60億元。依此計算，雲錦東方每平方米投資額只有1.2萬元，目前雲錦東方合同售價爲5.44萬元/平方米，每平方米毛利約4萬元，仍然可以得出毛利水平超高的結論。[NT:PAGE=$]
不過，東航投資有關人士對《每日經濟新聞》記者稱，上述每平方米投資額並不包括預征的土地增值稅以及其他財務成本，實際的利潤並沒有想象的那麽高。至於該專案的利潤水平究竟是怎樣的，該人士並未透露。
但參考與雲錦東方·灣庭同一時間拿地的恒盛尚海灣，多少可以瞭解這一專案的可能利潤。在恒盛地産上市的2009年，正是來自于恒盛尚海灣等高毛利專案的貢獻，恒盛地産的毛利率才升至48%以上。
以上述毛利水平衡量，雲錦東方的毛利水平顯然遠遠高於行業的平均水平。
目前僅銷售不到4萬平方米/
資料顯示，雲錦東方上海東航置業有限公司主要從事房地産投資、開發、經營及基本建設業務。除上海外，公司專案還遍及西安、雲南、杭州、北京。上海工商行政管理局的企業檔案進一步透露，上海東航置業有限公司的股東分別是上海東航投資有限公司和東航房地産投資有限公司。
東方航空2012年年報透露，東航房地産投資有限公司的股東之一正是上海東航投資有限公司。而上海東航投資有限公司的控股股東則是東方航空集團公司。
《東方航空報》2004年報道稱，東航房地産投資有限公司在2004年揭牌，它的成立標誌著東方航空九大業務板塊的成形，宣告了東航集團以航空運輸爲主，房産、金融爲輔的多元化戰略的全面展開。
公開資料顯示，在2010年國資委出臺退房令後，東方航空股份有限公司有過兩次轉讓股份給東航投資有限公司的記錄。一次是在2011年，向母公司東航集團旗下上海東航投資有限公司（以下簡稱東航投資）轉讓東航房地産投資有限公司 （以下簡稱東航房地産）5%股權，作價1.01億元。
另一次是在2012年，東航轉讓東航房地産投資有限公司5%股權獲得收益0.89億元。一位財務人士說，由於東方航空股份有限公司和東航投資有限公司屬於同一控股股東，兩家公司的相互交易並不會改變東航房地産投資有限公司的最終所有權，但卻可以讓大股東東方航空集團因上述關聯交易而提升經營收入和經營利潤。[NT:PAGE=$]
2012年東方航空全年營業外淨收入27億元，占稅前利潤總額的比重達77%，其中就包括了轉讓東航房地産投資有限公司5%的股權所帶來的收入。
而對整個東航集團來說，雲錦東方專案的實際貢獻利潤將更爲可觀。根據雲錦東方的資料，整個專案的總建築面積多達50萬平方米，但目前僅開發、銷售了不到4萬平方米。這意味著即使雲錦東方的銷售價格長期不變，東方航空集團從整個專案獲得的利潤依然將非常可觀。
東航投資：不會再去拿地/
和很多央企開發用地一樣，雲錦東方·灣庭的前身，也是東航集團旗下的一家配套工廠——東方航空設備有限公司。2003年，在徐彙濱江整體開發啓動之後，上述地塊變爲開發用地。
而在東航集團旗下，類似可以被利用的地塊，並不只有雲錦東方·灣庭。根據東方航空股份有限公司的名單，東航集團僅在西安、咸陽及永登三地就有33項土地物業和225項大廈物業，以及相關建設、基建及設施。而在昆明，還有7項土地物業及77項大廈物業及相關建設、基建及設施。
事實上，東航投資有限公司此前在多個城市有房地産開發。按照慣例央企的地産公司，利用集團旗下的土地開發房地産的不在少數。
這讓業內猜疑，未來這些地塊是否也會成爲東航房地産可以利用的開發用地？
上述猜測被東航投資有限公司的有關人士否認，並稱，目前國家對於土地出讓的安排，必須要走招拍挂流程。現階段東航投資的主要任務還是將手上的業務完成，不會再去拿地，東航投資未來的業務必然是收縮的。
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