周俊生：地産調控需找准病竈對症下藥

◎周俊生

    “國五條”公佈一個月後，各地方政府按照中央的要求，在3月底的最後幾天公佈了被輿論稱爲 “國五條”細則的地方調控措施。這些細則大都只是重復以往多次強調過的調控手段，很少有新的內容，即使是“國五條”中最具震撼力的二手房出售徵收差價20%個稅的條款，也都沒有明確的時間表。

    可以想見，在這些“言簡意賅”的地方細則背後，存在著地方政府對“國五條”的敷衍態度。在這方面，海南省表現得更直接，該省住建廳明言將不再出臺調控細則。地方政府的這種態度很快讓敏感的資本市場捕捉到了，在細則出臺之前的“窗口期”，A股市場上的地産股萎靡不振，但隨著“靴子”落地，地産股反而受到了激勵，因此這幾天的A股市場出現了一波由地産股拉擡的行情。一個不難想象的前景是，我國房地産市場將延續從去年下半年開始的反彈行情，房價繼續表現出總體向上的走勢。

    本輪已經持續幾年的房地産調控，是我國房地産市場建立以後力度最大的一次，它採用以限購爲標誌的行政干預措施嚴厲控制市場買方力量，使投資投機力量基本被清除出房地産市場，因而被民衆寄予很大的希望，期盼通過調控推動房價下跌，但時至今日，這些希望基本已經落空。此次由“國五條”出臺而出現的又一個高潮，終將因地方政府的敷衍再一次歸於沈寂。顯而易見，房地産調控已經陷入“審美疲勞”。

    不能不指出的是，“國五條”儘管相比以往增加了力度，但是，由於它依然將調控目標對準購房者，但目前的購房者大都是剛性需求，屬於調控應該保護的物件，因此政策的出臺未能起到應有的效果，甚至因20%個稅的強調而導致了一波恐慌性交易的小高潮。要讓調控收到實效，必須找准我國房地産市場的核心病竈對症下藥。這其中，一個不能回避的話題是，我國房地産市場曾經長期被地方政府視爲地方財政的“搖錢樹”，形成了獨具特色的“土地財政”制度。中房網的最新統計顯示，2003~2012年全國住宅均價漲幅145%，但全國主要城市居住地價漲幅卻高達332%，地價已占房價三成以上。1989~2010年的21年間，全國土地成交價款增長6732倍，而賣地收入在地方財政收入中的比例從0.24%飆升至74.14%，漲幅超過300倍。

    土地成本高，稅費也不示弱，據統計，目前我國涉及房地産的稅種達12項，收費更是多達50項，且稅率高、徵收環節多，尤其是土地增值稅的稅率極高，最高檔可達60%，最低檔也有30%。賣地以及房地産相關稅收已成爲地方政府財政收入的主要途徑，使地方財政難以擺脫對房地産市場的依賴。

    幾年來的房地産調控聲勢浩大，卻基本沒有涉及對這種“土地財政”的調控，所以才會致使調控産生了“審美疲勞”。對於地方政府來說，幾年來持續不斷的房地産調控使其難以像前幾年那樣大張旗鼓地繼續推行“土地財政”，但賣地、推“地王”的行動仍然沒有停止，房地産市場的稅費仍然居高不下，房價怎麽可能降下來呢？地方政府左手從房地産市場掏錢，右手又奉命要把房價壓下去，這顯然是難以做到的，目前圍繞著“國五條”細則所表現出來的敷衍態度已經說明了這個道理。

    只要地方政府對“土地財政”的高度依賴不能改變，那麽一個必然的結果就是高房價降不下來，房地産調控也就不可能達到目的。