應對調控壓力 房企專案並購升溫

每經記者 楊羚強 實習記者 顧晟昱 發自上海

3月，北京、上海等地再現“土地盛宴”，成交額超百億元。不過，這波土地市場行情可能將暫告一段落。3月份，在香港和內地舉行的多場房企業績會上，多位高管透露，今年在土地市場出手將會謹慎，其中包括了去年下半年在土地市場屢有驚人手筆的融創、越秀、恒大等房企。《每日經濟新聞》記者獲悉，這些公司開始把注意力從土地市場轉向了房企專案並購。

拿地力度減弱/

2012年，融創僅在上海一地，就與綠城一起花費了超過40億元的資金購買優質土地。此前有統計資料顯示，融創去年在土地和專案並購中投入了超過百億元。融創中國執行董事兼執行總裁汪孟德透露，今年公司的拿地策略將會十分謹慎，“寧可把上百億元的資金放在銀行不用，也不錯拿一塊地。”

融創中國董事長孫宏斌進一步透露，今年會更多留意專案的並購機會。在土地市場上，僅會考慮在上海、無錫等少數地區出手；其他一些地區，比如北京的土地市場已有些過熱，所以暫不考慮。

在土地市場上不復去年兇猛的還有越秀。去年越秀的拿地計劃高達54億元，而今年只有34億元。此外，此前新城控股也透露今年拿地的金額將超過28億元。這對新城控股來說並不多，去年其在上海嘉定區拿下的三幅地塊的總價就達到17.48億元。

此外，據相關人士透露，今年恒大拿地策略也會更加慎重，會選擇更加優質的地塊購買。

克而瑞研究中心提供的資料顯示，今年3月萬科、綠地等典型房企拿地量大幅收縮，同環比均出現下滑，截至3月24日，房企拿地總建面共計350.73萬平方米，環比下降63%，同比下降65%，拿地金額爲128.04億元，環比下降65%，同比下降29%。除了保利拿地規模超百萬平方米以外，一向猛拿地的萬科僅新增了一幅地塊，遠洋、金地、恒大等前期拿地規模較小的企業補充了少量土儲，7家典型房企沒有拿地。[NT:PAGE=$]

3月多家房企公告專案並購/

事實上，絕大多數開發商目前並不缺錢買地。以融創爲例，截至2012年年底，融創中國貨幣資金爲112.63億元，同比增長191%。融創的合作夥伴綠城截至去年底銀行結餘及現金超過61億元，資産負債率下降至49.0%，較去年年底的約148.7%有大幅改善。保利、恒大、萬科、中海等在內的十家典型房企的淨負債率大幅下降，平均降幅達21.56個百分點。這表明企業在感到調控對資金鏈的壓力之後，寄希望於通過降低負債水平來緩解運營壓力。

克而瑞的研究報告認爲，開發商之所以出手謹慎，是因爲在宏觀調控長期伴隨的狀態下，預計未來企業拿地將以理性爲主基調。

相比於土地市場的謹慎，開發商在並購其他房企專案時，卻絲毫不猶豫。3月上旬融創中國和綠城房産聯合發佈公告，擬斥資90.19億元通過收購公司股權，購入9個位於上海市黃浦區的地産專案“豐盛皇朝”，這也是香港富豪鄭裕彤女婿、新世界中國副主席杜惠愷在上海的私人專案。

此外，中體産業、華髮股份、廣東宏遠等地産公司都在3月份通過收購的方式，增加土地儲備。僅3月26日~30日，通過上市公司公告的專案並購案例就有4個，而同期卻鮮有通過土地公開市場新增土地儲備的公告。

孫宏斌透露說，與土地公開市場相比，目前通過並購取得專案的機會更多一些。事實上，融創收購的豐盛皇朝專案，折合單價不到2萬元/平方米，目前該專案在售的公寓售價已經達到6萬元/平方米。

部分房企去存貨壓力加大/

據悉，目前有意願出售項目的地産商不在少數。

瑞安建業董事總經理兼行政總裁黃勤道在2012年度業績電話會議上表示，內地樓市政策對地産商確有影響，且公司部分專案亦非面向剛需。爲避免繼續面對不同的樓市周期，公司希望若價錢合適，可儘快將手中的地産專案套現，包括拆售或整體出售。[NT:PAGE=$]

瑞安建業公共關係部向《每日經濟新聞》記者表示，出售資産的規模和進度主要視市場情況而定，會考慮出價最好及最可靠的交易對手，爲股東爭取最大利益。

瑞安建業2012年業績公告顯示，截至2012年12月31日，公司已建成的待售物業總金額已由4.28億元上升至18.96億元。公司扣除預售款的短期負債有67億元，各類現金相加卻只有30億元。在這樣的背景下，轉讓專案減輕銷售壓力，顯然成爲瑞安建業最明智的做法。

瑞安建業2月28日公告稱，公司全資附屬公司建裕興計劃以3億元轉讓2011年購入的廣州番禺專案。

雖然房地産公司財務情況較2011年普遍有所改善，但缺錢並且專案銷售乏力的地産公司依然不少。例如，合生創展2012年業績顯示，公司已竣工未售物業賬面價值較前一年增加了28億元，增幅超過20%。

即使被認爲財務比較穩健的招商地産，其存貨中歸類爲開發産品的已竣工物業也由2011年12月31日的24億元猛增至2012年底的112億元。

事實上，已竣工物業滯銷的現象並不少見。以豐盛皇朝爲例，儘管2011年就已經開始銷售，但截至目前銷售率不到1/3。

蘭德諮詢有限公司總裁宋延慶說，在樓盤滯銷的背景下，將專案低價轉讓給其他開發企業，也許是處理滯銷樓盤的最好途徑。

與此同時，大量已建成卻未消化的存貨，成爲令部分房企非常頭疼的問題。瑞安建業在公佈年報時就明確，將會整體轉讓或折價散售一批。