28日北京地鐵漲價 地鐵沿線置業知多少

 盤點新地鐵沿線置業熱點區域

從28日首班車起，地鐵6號線二期、7號線、15號線西段、14號線東段將開通試運營，北京（樓盤）的軌道交通運營里程將再添62公里，共計達到527公里。據交通部門預測，高峰日，北京地鐵客流量有望突破1200萬。北京乘坐地鐵最低票價3元。

小編對新開通的地鐵沿線熱點板塊進行了調查，讓急於置業的購房者們先睹為快。

7號線

起點北京西站，沿兩廣大街向東至朝陽區百子灣，全長17公里，設車站16座，總投資約88億元。計劃2008年開工，2012年建成通車，線路全長27.3公里。縱觀整個線路發現，包括兩廣大街、菜市口、虎坊橋、珠市口等在內的三環以內多數區域內樓市發展已經相對成熟，在售新樓寥寥無幾。因此，單從軌道利好樓市的效應來看，近年來放量持續穩定的東四環四方新區以及百子灣區域成為地鐵7號線的最大受益者。

廣外區域

區域分析：地處金融街(000402,股吧)和馬連道、六里橋等繁華地區中間，樓盤眾多，一方面滿足金融街的一些居住需求，另一方面也滿足著西南三環流動人口比較多地區的居住需求。廣外除了遠見名苑、榮豐2008、蝶翠華庭等一些老盤外，很多居住樓都是國家部委機關所屬，沒有進入商品房買賣市場。廣外地區以居住樓為主，配套有華聯商場等大型商業，稍顯單一。

專家點評：華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司副總經理公衍奎認為，7號線走的路線基本屬於商務功能相對較弱的老城區，功能性強的換乘站不會太多。廣外地區比較特殊，有馬連道這樣商業物流比較發達的地方，軌道交通開通肯定是對地區有好處的，但也帶來諸多變數。今後的軌道交通已經不是說哪里一開通房子就能漲多少錢的問題了，只是增強城市的商務功能。由於老城區的發展空間有限，估計軌道開通不會對周邊樓盤的價格產生很明顯的影響作用。本報記者 張蓓

    百子灣、四方橋區域

區域分析：該區域在國貿東南，沿著四環一直延伸到歡樂谷。四環內有家樂福大超市，四環外有美羅城、百盛等商場，並有占地1平方公里的歡樂谷主題公園、窯洼湖公園及若干城市綠化景觀帶緊密簇擁，酒店、商業、學校、劇院等生活配套完備。

專家點評：公衍奎認為，東四環地區因為與cbd的距離很近，現在一些綜合體也起來了，像燕莎奧特萊斯等，地鐵的開通會使得其商務和居住功能都強化，整個城市功能更加復合化，應該會對該地區樓盤帶來一定影響，但具體影響到什么程度很難說。

15號線

又稱順義線，起點為西苑(中央黨校附近)，經中關村(000931,股吧)向北到奧林匹克中心區，經望京地區到達順義區后沙峪鎮，連接新國展中心、京密路、順義府前街，到達燕京橋。如果說10號線在北部地區走的是三環半，15號線在北部地區走的就是四環半，沿途經過了亞奧-奧北區域、順義等樓市熱點區域。

亞奧、奧北區域

區域分析：受2008年奧運會舉辦這一空前利好刺激，通過奧運前期在交通、環境等基礎設施方面的大興土木，亞奧板塊以及奧北區域已經逐漸形成一個交通、環境、生活、文化等各方面都屬上乘的區域。得奧運之天時地利，區域價值在近幾年陡然上升，如今的亞奧板塊已經成為北京公認的高階品質社區聚集地。而立湯路的改造、5號線的通車、立水橋交通樞紐周邊大型商業設施的完善，均帶給了奧北樓市強大的發展契機。

專家點評：2008年亞奧板塊供應量的80%均為建筑面積在100平方米以上的大戶型產品，46%為建筑面積在200平方米以上的超大戶型，多為迎合高階客群的升級型置業或投資型置業需求。這些高階客戶乘坐軌道交通的比較少，因此，地鐵15號線的建設對其價值影響不大。但是，奧北板塊就不同了。奧北板塊多是價格相對低的普通住宅，普通購房人對軌道交通的依賴性很強，隨著15號線的建設，該板塊內已經有3條地鐵經過，包括10號線和13號線，交通狀況更加完善。盡管在目前價格有了一些調整，但隨著這些利好政策的推出，奧北板塊將出現新一輪的價格回升。

順義新城區域

區域分析：順義新城五大軌道交通的規劃將推動順義“泛市區化”進程，優越的地理位置、完善的交通生活配套，加上國展新館的落成都將拉升該區域高檔住宅的價值。隨著京城外擴的進程加劇，順義房產必將駛入上升的“快車道”。

專家點評：協成機構副總經理劉欣表示，順義區與城區相連接的交通干線僅為機場輔路和京順路，車流量較大經常擁堵，地鐵15號線的開通對於緩解區域交通壓力起到了極大作用。在城區住宅價格高位的擠壓下，一部分消費者的置業需求被迫轉向中心城區外衛星城，而由於普通購房者將交通視為購房的首選要素，軌道交通的建成將會縮短距離上點到點的時間，出行便利、易居易行將成為購房者考慮在此區域購置物業的要素之一，使這一帶成為北京最適合居住的區域之一。所以，順義區軌道交通線路的建設開通將進一步為其沿線的物業帶來升值潛力。

14號線

地鐵14號線西起豐臺區長辛店東河沿路，穿京石高速后，沿盧溝橋路向東，進入北京南站，穿朝陽公園后，至來廣營地區。線路全長45.9公里。全線設置36座車站，並設有停車場及車輛段各一座，分別為張儀村停車場和來廣營車輛段。沿途將經過豐臺、宣武、崇文、東城、朝陽5個區。其中也不乏地產的熱點板塊，比如朝陽公園區域、望京區域、亦莊區域等。

方莊區域

區域分析：方莊區域的商品房開發較早，經過多年的開發建設，方莊成為北京最為成熟的大型居住區域之一，區域內購物、餐飲、娛樂、醫療、教育、金融等各類生活配套設施一應俱全，交通也十分便利。

專家點評：新建地鐵線肯定會對沿線區域內商品房項目的銷售、價格帶來一定的積極影響，只是影響程度有所不同，方莊區域也不例外。由於方莊已經成為一個十分成熟的居住區域，早期開發了很多商業住宅項目，因此預計地鐵對二手房的影響要超過其對新房的影響。

朝陽公園區域

區域分析：正如紐約中央公園為曼哈頓提供了一個世外桃源，朝陽公園也成為了cbd的后花園。朝陽公園位於朝陽區中部繁華地段，規劃總面積為288.7公頃，綠地占有率87%，是北京市四環以內最大的城市公園。朝陽公園加上周圍燕莎商圈和國貿商圈的人文優勢，形成了一些高檔住宅的聚集地，同時也為這些商圈中的白領階層提供了理想的居住環境。這個區域的配套已經相當完善。

專家點評：朝陽公園周邊均為豪宅項目，相比之下，購房客群對於地鐵的依賴程度較低，地鐵通過帶來的人流量的加大還可能對區域內靜謐的環境造成不利影響，因此，不會對提升朝陽公園板塊商品房項目的銷售、價格起到積極作用。不過，密集的人流有可能會對區域商業的完善升級起到幫助，改變區域內以餐飲、中小型商業、超市為主的商業格局。

望京區域

區域分析：該區域居住人口數量龐大，最初承擔著分散城市中心人口的功能，屬於大型國際居住社區。近兩年引入了西門子、摩托羅拉等大型外企，且城市配套不錯，學校、產業、商業等配套相對齊全，屬於城市中心功能復合的區域。高檔的公寓社區由於其物業管理較嚴格和智慧化程度較高，深受韓國人青睞。

專家點評：公衍奎認為，地鐵對望京區域的作用是錦上添花，可以讓其他功能區為望京服務。預計該區域的公共建設和商業會增多，使該區域的城市功能、復合能力和影響范圍更大，有利於強化此區域的城市地位和功能。而地鐵的便利性使望京有可能成為順義進京的門戶，並疏解在望京工作的人到順義居住。由於望京本區在售住宅依然承擔的是疏解城市中心人口的作用，因此地鐵對在售項目的推進作用不會特別明顯。

房山線

房山線起點位於良鄉城南長虹西路和蘇莊大街(翠柳大街)交叉口，至京良公路路口右轉，最後至郭公莊站與地鐵9號線起點站銜接。線路全長約24.7公里，全線設車站11座，其中房山區域9座，豐臺區域2座。房山線在東沿村附近設有停車場一座，該線的建成將有效緩解西部地區的交通壓力。

區域分析：由於房山區域的經濟發展較慢，加上交通、生活等配套措施不盡如人意，該區域的樓市發展一直較為緩慢，但近年來受大勢影響，也開發了不少項目,不過價格與其他區域還有差距。

專家點評：任啟鑫認為，房山區地處京西，原來是京城少有的生態宜居區域，但前幾年房山區房地產開發迅猛發展，帶來了居住人口增加，往來市區依賴於京石高速路，造成了京石高速路嚴重擁堵，極大影響了區域價值的提升。房山線的開通將消除影響房山樓市的不利因素，顯著提升區域商品房項目價值。

昌平線

昌平線將深入到昌平區腹地，南起海淀西二旗，沿京包鐵路北上，過沙河，到昌平衛星城，出昌平衛星城后繼續北上抵達終點十三陵風景區九龍池，並與地鐵13號線相接，實現京昌城郊鐵路與市區地鐵線路的換乘，將進一步縮短市中心和昌平的距離。

西二旗、西三旗區域

區域分析：該板塊毗鄰上地，擁有以資訊產業為主體的上地企業集群，產業比較發達，區域內擁有多個高科技產業園。但該區域配套嚴重不足且商業品質相對較低，城市功能相對較低。

專家點評：公衍奎認為，地鐵的興建加強了該區域住宅與城市中心區的聯系，城市配套氛圍更好。對以產業為主的該區域而言，可以分散該區域的人口到昌平一帶，降低了該區域的分散成本。此外，地鐵的興建有可能提高該區域的商業商務價值，使其發展城市的配套功能。不過，由於該區域的產業、配套與住宅間的關係相對割裂，且現有住宅主要是承載該區域人口和分散城內中關村、上地一帶白領人士為主，地鐵增加了該區域發展方向的不確定性。到該區域置業的購房者最好先考慮該區域的發展方向。

昌平區域

區域分析：北部地區的昌平現今已經成為北京市郊區域發展非常迅速的地區，隨著北京對經濟適用房的開發，天通苑、回龍觀等大型社區已經成為具備商業、教育、醫療及交通都非常完備的綜合社區。但是由於之前區域路面狀況普遍不是很好，道路狹窄，很容易形成擁堵，市政交通的建設已經成為昌平區域開發的重點。昌平區處於炙手可熱的中關村板塊、上地板塊與奧運板塊交界的黃金三角地帶，無論是從人文環境，還是從經濟發展角度來看，其潛力都無可限量。

專家點評：昌平區的購房主力客戶群，一直以來以高知人群、高新技術企業白領為主，工作相對穩定、消費能力較高，主要是滿足自住類的需求。但高峰時期擁擠不堪的交通現狀一直是該地區發展的弊端，京昌軌道交通建設無疑對昌平區房地產市場的發展起到了極大的帶動作用。軌道鐵路的開工建成，會再一次促成該區域房地產剛性需求的上升，有可能出現求大於供的現象。

近年來，大批大學畢業的“90后”步入社會，走向不同的工作崗位。與此同時，許多90后加入購房大軍，逐步開始自己的購房安家旅程。不得不承認的是：大部分步入社會的90后，一旦開始了自己的買房大業，除了讓父母贊助一部分外，自己也必須承擔起一部分費用。為了90后家庭在買房路上少走彎路，請大家看看這些實用的買房攻略。

買房無需一步到位

90后今年剛畢業，大多數還處在事業的開始期，經濟收入有限，大部分人買房需要父母出錢。因此，作為父母，給孩子買房時，應該全面考慮整個家庭的經濟現狀和子女的經濟支出能力。金石地產總經理陳福遷說：“90后的家長為孩子選房，不需要一味追求一步到位的大戶型，因為90后孩子大多比較有個性，想法比較多，對房子的要求不會一成不變。所以家長應該合理安排好家庭收入，教育孩子學會梯度式消費，在不降低自己家生活水平的基礎上，還能給孩子買符合孩子需求的居所，這是上策。”記者采訪一位業內人士時，她也曾表示，不論是年輕人買房，還是其他年齡段的人買房，都要根據自己實際的經濟能力學會梯度消費，不應“貪大”而想達到一步到位的效果，有時，選擇先購買小戶型二手房，也不失為一個好辦法。

觀察好5公里生活半徑

90后個性張揚，喜歡接觸新鮮事物，對於這個年齡段的置業者來說，地段對於他們比較重要。生活圈子的概念將演變為未來生活居住的首選條件。“長春（樓盤）有幾個商業圈，家長可以計算一下時間，開車從項目地到最近的商業圈，20分鐘左右，坐公交車從項目地到最近的商圈最多40分鐘左右，這樣的距離比較合適，適當檢視以自己所買的居所為圓心，5公里生活半徑內的各種配套都成熟，比較適合90后購買。”國盛東潤楓景銷售經理彭於建議。“超市、醫院、休閑娛樂場所、公園、賓館，甚至有點規模的健身房，我覺得都應該在這個范圍之內。”90后女孩小張說。

百變戶型最實用

對於90后來說，對房子的需求最初僅僅滿足於居住，所以從30平方米的小戶型，到70平方米左右的兩室戶型都比較適合他們。90后選房子時，盡量選擇比較靈活的設計空間。

“同樣是50平方米的房子，有的項目只能設計出一室一廳，而有的卻能設計出兩室房源，甚至有飯廳，這樣的房源功能間比較全，有句話說得好‘麻雀雖小，五臟俱全’，房源面積雖然小，但能增加居住者的居住舒適度。這就是為什么很多有個性的90后喜歡這種百變房源的原因。30多平方米的房源，在理論上設計不出各種功能間，但是房屋的進深和開間的尺寸都要合理，最重要的是采光問題。”一位從事戶型設計近30年的老設計師告訴記者。

看地段和未來發展潛力

長春的擴城運動范圍越來越大，可供選擇的項目越來越多，所以，90后的新生一代買房，對房屋的選擇重點將變得愈加重要。依據年輕一代的生活特點，處於即將步入婚姻禮堂的一代，在選擇居所時，應該更加注重地段的選擇。所以，生活圈子的概念將演變為未來生活居住的首選條件。

“90后買房大部分不能一步到位，幾年后會面臨換房子的問題，那現有的房子涉及到出租或者出售，地段、位置好的房子不論是租還是售，都好出手。這就需要購買者獨具慧眼，觀察好所買房的未來發展潛力。”上臺花園營銷總監楊懿說。

“我女兒今年大學畢業，準備考研，我覺得，寧可在長春市中心附近買單價稍高點的房源，也不去考慮在郊區單價相對低的房子，最後我們選擇了虹館，未來不論是租還是賣，問題都不大，特別是這還是學區房。”遼源市民王霞女士說。

購房時考察項目周邊環境很重要，因為環境的好壞將直接影響到入住后生活的舒適程度，也將直接影響業主未來的生活質量，是決定住宅檔次和品位的重要因素，也是衡量住宅性價比的一個重要指標。

“環境，是個大概念，指與生活密切相關的各種自然條件和社會條件的總和，包括自然環境、人文環境、生活環境、交通環境、居室環境等等。每個家庭的人員構成和生活方式不同，購房時選擇環境的側重點也將各有不同。說實話，任何小區的環境配套不可能面面俱到，只要自己最看重的環境優良，對你而言，該小區就是環境優良的社區。而對於高品質住宅而言，周邊環境不僅僅要滿足生活需要，還要滿足更高層次的物質和精神需要。比如潭澤溪郡，就擁有完美的配套設施，兼顧居住、工作、休閑、購物、社交等需求。”長春證基房地產經紀有限公司總經理宋玉欣說。

優質物業是舒適生活保障

現在人們挑選住房，物業服務成為一個不可忽視的重要因素。從24小時保安、定點班車、接送孩子、房屋的使用與維修、修剪花草等工作來看，人們對物業公司的要求不斷提高，物業在人們生活中所占的分量越來越重，物業服務在生活中扮演著越來越重要的角色。亞泰物業副總經理俞學哲曾經說過：“好的物業能通過對物業的維護，使得物業保值升值，還能通過物業管理服務，提升人居環境，提高業主的生活品質。所以對於首次置業的90后來說，了解物業的服務檔次十分重要。物業服務，在業主未來入住后，一定會影響到業主的生活。好的物管能提供細致入微的服務，解除生活的后顧之憂。”

用公積金買房很劃算

個人住房公積金貸款是國家為職工提供的政策性低息住房貸款。是指按時足額繳存住房公積金的借款人，在購買、建造、大修自住住房時，以其所購（建）住房或其他具有所有權的財產作為抵押物或質押物，或由第三人為其貸款提供保證並承擔償還本息連帶責任，向住房公積金管理中心申請的以住房公積金為資金來源的住房貸款。90后和90后父母千萬別小看這筆錢，擁有公積金幾年后，也許你就可以給自己的房子積攢出了首付。

另外，公積金貸款買房子的利率要低於商業貸款利率，無形中為90后供房貸減輕了不少壓力。我們以貸款額度為20萬，貸款20年來計算（以下結果僅供參考，公積金貸款利率按4.5%計算，商業貸款利率按7.05%計算）。