機構：730萬平將入市 明年商鋪市場供應量達峰值

和訊房產訊息 12月23日，高力國際發布中國房地產市場2014年總結及2015年主要趨勢報告指出，年內盡管經濟增長放緩，但寫字樓空間的需求仍相對保持穩定；與此同時，商鋪房地產的基本面則依靠龐大的人口基數、收入的持續增長以及生活水平的不斷提升而保持相當穩固。展望2015年，預計多區域寫字樓空置率攀升，14個主要城市中將有約730萬平方米新增零售面積供應計劃入市，中國商鋪房地產市場供應量預計將於2015年達到尖峰。

寫字樓租金增長趨緩，北京（樓盤）租金仍問鼎全國

2014年期間，盡管經濟增長放緩，國內市場對寫字樓空間的需求仍相對保持穩定。在一線城市寫字樓物業平均空置率有所下降之際，二線城市平均空置率則因2013年竣工的大量新增供應而有所增長。總體而言，中國寫字樓物業租金增長趨於平緩。截至2014年年末，高力國際監測的全國14個主要城市中，北京持續成為寫字樓物業租金最貴的市場，其平均租金達約人民幣310元每月每平方米，廈門（樓盤）以人民幣52元每月每平方米居末位。

強勁基本面支撐商鋪物業市場穩定的資產表現

商鋪房地產的基本面則依靠龐大的人口基數、收入的持續增長以及生活水平的不斷提升而保持相當穩固，但該類物業亦面臨著由蓬勃發展的電子商務市場所帶來的嚴峻挑戰。過去數年間，商鋪房地產市場吸引了眾多發展商，於全國范圍內開發購物中心，從而引發了市場對於供過於求問題之關注度漸長，且二線城市尤以為甚。然而，商鋪房地產市場結構尚處演變過程中，各市場所處發展階段因城市而異。因此，當一線城市空置率在2014年年末時幾近穩定在10%之水平的同時，二線城市在下一波大量新增供應到來之前，其當前空置率低至約8%。就資產表現而言，一線城市顯得更為平穩，截至2014年年末，上海（樓盤）平均租金持續居全國之首，約為人民幣1,195元每月每平方米。

消費者需求及電子商務的增長力挺物流物業市場蓬勃發展

2014年，中國物流房地產市場受消費者需求及電子商務的增長所驅動而持續迅速成長。截至2014年年末，全國新增物流倉儲面積同比增長40%，帶動標準物流倉儲總存量攀升至近1,300萬平方米。然而，由於土地供應有限以及諸如稅收等準入壁壘的提升，在一線城市收購土地已變得愈加困難。最近，一道要求各城市將其工業土地使用年限從之前50年銳減的指令已然對市場產生影響，其不僅要求當地政府須將該政策細則貫徹及執行，亦令企業開始評估政策落地之時其戰略所需作出調整的程度。

盡管工業土地使用權的法律架構發生變化，以及土地供應問題的存在，年內對於物流倉儲空間的需求仍持續增長。第三方物流服務供應商以及電子商務零售商對物流倉儲空間的吸納量占比較往年有所提高。在電子商務行業快速擴張的驅動下，該行業租戶的吸納面積約占物流倉儲凈吸納總量的31%。此外，繼過去十年間汽車保有量激增之后，受現已老化車輛之保養及檢修需求的不斷增長所驅動，來自汽車行業的需求亦源源不斷。更多租戶業已著眼於整合運營及通過簽訂更長租約或租賃客製項目以期降低成本，諸如亞馬遜、一號店、順豐快遞、京東、德邦、寶馬以及戴姆勒等即系佐證。

2015年多區域寫字樓空置率預計攀升

就寫字樓房地產市場而言，中國東部、南部以及西南地區的主要城市，譬如：上海、杭州（樓盤）、廣州（樓盤）及成都，預期將有大量新增供應入市，從而導致空置率的攀升及租金表現的疲軟。北京市場內，鑒於新增供應相對有限，且其租金自2013年第二季度以來已連續六個季度下跌，該市租金將有望實現適度增長。

商鋪物業市場將躍現供應高峰

中國商鋪房地產市場供應量預計將於2015年達到尖峰，14個主要城市中將有約730萬平方米新增供應計劃入市。值得關注的系，這些新增供應超過七成將來自於非一線城市，且其中多位於華東區域，業主間的競爭將進一步加劇。鑒於計劃落成的巨大供應量，中國多數城市的空置率預計將於2015年上升。而在新增供應如約而至之際，業主已面臨來自電子商務的挑戰。這些因素均將迫使眾多業主作出租賃規則調整以吸引及挽留租戶，其中包括租金收取方式與業態及品牌組合的調整、裝修補貼、以及在極端個案里由業主擔保的銷售收入。所有這些手段都將旨在確保或穩定一定的入駐率及/或增加人流量。然而，在全國上下總體租金增長預期受阻之際，核心商圈內的成熟項目資產表現仍將看好。

物流物業市場面臨進一步的整合

物流房地產市場內，預計全國將有近200萬平方米的標準物流倉儲新增供應於2015年年底前入市。然而，隨著物流用地成本預期上升、多個區域內土地使用年限的進一步縮減、以及土地供應的持續減少，預期市場將會躍現進一步的整合。更確切而言，在地價攀升之際，多層物業預計將會占據物流倉儲設施更大的比例，購地將變得愈發困難，以及發展商將保持其租金具備競爭力。此外，電子商務帶來的上升需求將持續引發國內快遞行業的激烈競爭，而對於市場上相當一部分企業而言，市場競爭將變得過於激烈。與此同時，由於中國的主流物流物業市場仍將為少數幾個主要市場參與者所主導，物流業投資者或將著眼於其它類型的倉庫及工業物業。2015年，跨境電子商務的發展將如何在海關和國家檢驗檢疫局的監管、以及中國網絡消費者之間的博弈中演繹，將成為更加令人關注的話題。在與那些諸如普洛斯等國際發展商抗衡之際，國內物流發展商之間的整合亦會系另一個矚目的發展趨勢。

海外投資持續強勁

在2014年期間海外投資政策進一步放松的背景下，以中國發展商和保險公司為首所主導的海外投資活動將於2015年繼續保持活躍，且其增速有望超越境內投資。鑒於越來越多的各類投資者正積極尋求海外投資項目，未來若干年內對於不同類別物業的投資喜好將得以拓寬，交易規模亦將隨之擴大。諸如中國平安(601318,股吧)保險、中國人壽(601628,股吧)、綠地集團、復星國際以及萬達集團等國內保險公司及發展商將繼續成為2015年市場的主要參與者。

在眾多備受矚目的發展商和投資者將尋覓海外發展及投資機會之際，數家海外投資者正於中國商鋪及物流業、以及帶有商業元素的綜合項目中尋求投資機會。該現象將受持續增長的零售額以及迅速發展、同時配套物流設施卻已然落后的電子商務所支撐。鑒於這些類別物業的開發及運營之復雜度，投資者將青睞於有相關經驗的中國發展商或合作伙伴，並與之建立合資企業或開展其它合作模式。至少，由於2014年住宅市場疲軟已導致眾多發展商陷入財務困境，投資者或將在某些特定情況下於中國住宅市場尋求投資機會。