降息后房貸如何調整？三種情況不宜提前還貸

金融界網站訊 今日（11月21日）晚間，央行宣布減息0.4個百分點至5.6％，這是年內首次降息。降息了，究竟與房奴何干？什么時候可以少還錢？按揭專家表示，房貸如何根據降息調整，主要按各家銀行的具體操作辦法而定，一共分為以下幾種情況。

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第一種，銀行已經放了款，而且在供的房貸（還了1期的），購房者需在第二年或者次年元旦才能調整到最新的貸款利率。

第二種， 放了款，還未供第一期的，銀行規定各有不同，部分也只能在次年才能調整最新貸款利率，但是，有按揭公司相關人士提醒，購房者可嘗試咨詢銀行經辦，或可成功在放款后一定工作日內簽利率補充協議后按最新利率供樓。“問銀行經辦或許有機會，不問一般就沒機會。在之前的降息是有成功案例，但這次利率調整也比較特別，規定了存貸款上下浮動利率，調整后銀行存貸利息差不排除因競爭導致出現較大空間壓縮，所以銀行也有可能拒絕。 ”

也有購房者指出，一般買家需達到銀行一定標準，如為優質客戶、日均儲蓄額度有50萬等，才能盡快成功申請按新利率供樓。

第三種，銀行批貸但未放款，銀行通常都會通知客戶簽補充協議后，按最新利率還款。

房貸新政出臺一個月，買家抱怨7折房貸利率是傳說！為何銀行打個折那么難？買家還能期望7折優惠嗎？

廣州：7折利率沒出現 9.5折已浮頭

時至今日，930房貸新政出臺已經近一個月的時間了，按理說，經過了一個月的時間發酵，930房貸新政多多少少會在各銀行落地了。然而，記者卻發現，各家商業銀行雖然均嚴格執行了央行政策中對首套房認定的松動標準，即無論名下是否有一套住房，只要結清此前的購房貸款，均可按照首套房的房貸政策執行。但對利率打7折的政策，各家商業銀行卻置若罔聞。記者了解到，據了解，目前在大型開發商的一手樓盤中，首套房買家基本都可以獲批房貸基準利率；購買二手住房，假如有良好的資信與職業，獲批基準利率的可能性也大大增強。但對於“首套房貸最低享7折利率”的條文，地方銀行態度曖昧。有按揭公司負責人透露，本周某銀行也向該公司提出合作客戶特別優惠：最低9.5折，但必須捆綁其他條件，比如購買理財、保險等。有業內人士預測，未來一兩個星期，廣州地區首套房貸利率整體水平預計會在9.5折左右，“最多降至9折，不可能再低了”。

商業銀行為什么不執行利率7折政策？

事實上，930的房貸新政曾引發市場歡呼，大家認為救市力度很大，僅次於2009年初的大危機救市政策。如今檔案已經出臺快一個月了，市場交易確實有回復，但沒有想象的那么理想的最大的原因，就是各家主要商業銀行未根據央行和銀監會的檔案如期推出具體規定，尤其是大家熱盼的7折利率政策根本鳥無蹤跡，這讓準備買房的家庭或正在辦理貸款的購房者十分郁悶。雖然，從政策落地的情況來看，各家商業銀行均嚴格執行了央行政策中對首套房認定的松動標準，但為什么銀行打個7折利率就那么難呢？購房者究竟能不能盼到7折優惠呢？對於這個問題，多個業內人士給出了答案。

北師大房地產研究中心主任董藩認為，之所以銀行遲遲沒能給出房貸利率7折的優惠，這與最高決策者的思維有關，其次，對重新鼓勵房地產交易、拯救樓市的必要性，最高領導的認識一直未到位。因為深受社會輿論的影響，認為房地產行業存在暴利，投機、投資活動盛行，制造了大量社會衝突，負面影響大。所以，此前在政策上對房地產業最明確的說法就是“去杠桿化”、“打擊投資、投機行為”。現在經濟形勢不斷惡化，也怕引起金融市場動盪，中央政府在政策上被逼轉向，但認識上確實沒跟上、沒轉向，而且很怕說法轉變引起輿論的強烈回擊，於是在救市政策的陳述上就顯得猶疑和模棱兩可了。在這樣的大背景下，商業銀行在落實央行政策時不積極，也是參透了上面的心理，知道可以拖拖看，不會挨訓。

再次，董藩也認為這次推出的貨幣政策包含多項內容，給中央政府、央行、銀監會留下了試探和觀察的余地。如果這些930房貸新政中，除了7折房貸利率這條外的其它措施給力，能在隨后幾個月中潤物無聲，可以既保住了面子，也保住了增長目標，那就是再好不過的事情。為此，商業銀行對上面的說法是先看看這些政策的實施效果，如果救市“救過了火”也不好，不行再考慮利率7折的事。這恰恰迎合了決策層的思維、認識，所以，如今雖然沒有立即落實利率7折政策，但也沒人對他們問責。

對於這點，我頻道特約評論員蔡為民也表示認同。他表示，因為這次930的政策其實相當程度上是一個有限度的救市。或者是說，他是一個被控管放水的舉措。他不是說，在最初的時候后大家可能有一個錯誤的判斷，認為限貸就此松綁了。事實上限貸仍然是維持在一個非常緊繃的狀態，我們必須知道的是，雖然消費者可以去買第二套房，可以拿到這個七成的貸款，但關鍵是你必須把你前面一套房子的銀行貸款先還掉。對消費者來講，今天他如果要還舊才能借新，就說明他並不是那么缺錢了。他就是因為錢不夠，他才需要透過銀行貸款來進行他的第二套房的購買。但是現在這個有條件的松綁，對市場需求的引入有一定的幫助。但是呢，這是我一再提到的，它是一個有限度的救市，它不是說全面地開放。關鍵還在於，整個買氣的可持續性是不太客觀。也就是說，今天你通過政府的放水或許能夠引進相當一批的需求者。可是這批需求者結束之后，后面的需求者在哪里。所以從中央的角度來想，它是更宏觀地看待這個市場。它必須考慮到這一波政策的救市，它的可持續的時間有多長。如果只是三個月，那還不如不救。在我個人的判斷，現在整個中央政策決策的考慮，更多的是在維持房價的基本穩定向下的走勢，而不是向上。

而且，事實上，商業銀行是真心希望把這項政策給拖黃了，因為7折利率條件下按揭業務要虧本。據了解，目前商業銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55％，7折下來就是4.585％，而5年期定存基準利率為4.75％，按照多數銀行現行上浮10％的標準計算，實際執行就是5.225％，這比貸款利率7折后的4.585％反倒高出0.64個百分點，因此銀行如果做7折貸款鐵定是虧錢的。商業銀行自己強調說，央行的政策只是給了一個指導性意見，並沒有強調“必須7折”，商業銀行有經營自主權，可以從自身經營角度考慮政策的落實。這樣，在整體信貸規模並不寬鬆的情況下，商業銀行自然傾向於把資金投向更高收益的業務，要保證銀行和員工自己的收入不下降——誰會跟賺錢有仇呢！而且，如今，各大銀行也體會到房貸的風險性，配合度也不會太高。

房產頻道特約評論員 蔡為民就強調，因為銀行已經感受到，房貸的風險了，銀行的壞賬里面，房貸里面說產生的棄房斷供的現象，越來越多，那銀行他是經濟動物，當他覺得有利潤的時候他會想辦法進入這個領域，當他認為存在風險了，當然他不會配合，因為現在的狀況很清楚，就是中央不再對銀行所謂的呆賬，或者是經營不良的狀態呢，給予兜底，現在已經說了，銀行是可以倒閉的，也就是說我今天配合政策，萬一出現了問題中央是不會管我的，既然如此我當然要先把我的命保住，所以雖然中央釋放了很多看似很大力度的政策，他只是把過去的權利還給銀行，銀行還是要自行評估風險。這個在920發出來的檔案當中說明當中也說得很清楚，銀行你要自行判斷，你要考慮清楚放款給這個人，或者這個家庭的還款能力，那么風險是要自負的，這個才是我們看到，銀行配合度並不那么高的重要原因。

業內：只要央行降息降準 7折房貸利率可期待！

那是不是就真的盼不到房貸利率的7折優惠呢？答案可能也不見得是肯定的。在業內人士看來，只要下一步中央繼續放水，出臺降息降準的政策，7折的房貸利率還是有極大可能出現的。

房產頻道特約評論員 蔡為民

利率你可以給他打七折的優惠，但是千萬注意，這叫做可以，不是一定。它不是一個硬性的規定，事實上也沒有辦法硬性地規定。尤其是按照現在的利率水平和市場現狀做一個對比的話，其實大家都很清楚，七折的利率基本上是做夢的事情，不會實現的事情。因為對銀行來說，七折是賠本的買賣，他不會做的。一般來講市場上比較認同的銀行會放出來的優惠利率應該是在九折上下，而不會出現七折利率。那按道理說會不會有一天出現七折利率，一般的判斷呢，如果說我們降準降息等等的一系列行政干預，持續地進入市場的話，或許到明年年中，中間的中，我們可以看到七折或接近七折的利率。

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臨近年末，記者調查發現，由於今年以來處在降息頻道中，目前銀行提前還貸顯得比較“冷清”。而提前還貸的手續費各家銀行差異較大，允許提前還貸的時間也各有不同。

業內人士表示，提前還貸不一定適合每個人，需要從貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經濟大環境四個方面綜合考慮。

市場：提前還貸“冷清”

臨近年末，不少房貸族手頭資金充裕，開始考慮是不是要提前還款了。不過由於今年以來銀行兩次降息，提前還貸的情況不如往年火爆。“相比年初，我們現在審批時間只要一個月，基本上審批都很快。”一位銀行個貸部工作人員告訴記者。

而另一位國有銀行的貸款部經理告訴記者，“現在我們支行提前還貸要提前三個月申請，而且還有一些客戶在排隊。”

多家銀行貸款部工作人員表示，臨近年末咨詢提前還貸的客戶還是多了一些，但相比去年年末則顯得比較“冷清”。

事實上，2011年多次加息后，一些有能力還款的房貸族都選擇“咬咬牙”把錢還了。而今年以來，情況發生逆轉，央行6~7月份兩次降息，提前還款的動力消失。

案例：

丁先生在2007年年底貸款100萬元購買了第一套房，當時享受的是銀行首套房七折下浮優惠利率，借款期限為15年。

專家：央行加息或降息調節的都是貸款基準利率，借款人原來享受到的優惠利率折扣是不受影響的。而目前由於信貸收緊，銀行對一套房貸利率優惠僅為八五折到九折，而且對於申請人的要求也會卡得更嚴。若提前還貸的話，以后再有購房需求，不但享受不到這個利率優惠，而且還要執行二套房上浮1.1倍的利率。