十大券商看地產：房價環比加速下跌 再定位迎新機遇

中信建投：再定位 新機遇

2014-07-28 類別：行業研究機構：中信建投 研究員：蘇雪晶 劉璐

[摘要]

限制部分產業發展，踐行首都戰略定位革新日前北京市發文新增產業禁止和限制目錄，我們認為本次發文與21日關於棚戶區改造的推進措施相互呼應，旨在踐行國家對於北京四個中心的重新定位，為高精尖產業騰出發展空間。按照政策規劃，未來北京將集中聚焦四個城市功能——政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心，今後沿著這樣一個四個核心功能去發展。我們認為，政治中心是城市功能的核心，而文化、國際交往以及科技創新都將進一步強化城市第三產業的發展勢頭。本次檔案不僅細化了對於制造業、農林牧漁業等產業的限制領域與地區范圍，還明確了對應的落實單位，保證執行到位，我們認為這將加速北京城市角色的進一步蛻變。

核心區新增公建出禁令，存量市場迎來契機：

檔案中明確核心區將禁止新建酒店、寫字樓和展覽館等公建項目（高階產業功能區除外），我們曾在4月份研究報告《北京北京》中，城市重新規劃與定位聚焦將重塑北京商辦物業市場，而原有的工業地產的產業定位以及核心中心區的新增商辦土地供應將日趨謹慎，這一政策符合我們對於北京市場的預判，東、西、北五環內難再有新增辦公物業，從土地市場供應來看，今年以來，五環以內辦公用地出讓僅有一塊，且位於豐臺區南五環區域，政策執行之后，預計未來新增供應將銷聲匿跡。一方面是城市功能的更新升級，第三產業的快速發展將提升商辦物業需求，另一方面新增供應的限制將強化存量物業的稀缺價值，更為凸顯已版面核心區商辦物業企業的稟賦優勢，我們繼續看好地域性商辦物業運營商的發展空間。

強化住宅市場外溢效應關於住宅市場本輪政策主要體現為兩部分，一方面加速推進棚戶區改造，另一方面禁止新建高階住宅以及核心功能區范圍內住宅。這意味著除了政策性供給，市區供應將進一步受限，我們預計稀缺性導向下，北京二手市場拐點將近。而從近期數據來看，雖然二手市場成交價格維持在低位，然7月份成交同比已現起色。

同時，北京已然越發以存量市場為主體，而城市功能升級的推動下，需求拉動效應仍在發酵，隨著“京津冀”戰略的進一步貫徹，外溢效應也將繼續得以強化，因此，我們也開始建議繼續關注北京區域及周邊相關住宅類型公司的投資機遇。

宏源證券(000562,股吧)：八成城市房價下跌 救市呼之欲出

2014-07-21 類別：行業研究 機構：宏源證券 研究員：孫海琳 朱曉明陳光磊

[摘要]

投資要點：

我們認為，可能救市政策除了地方放松限購只做不說外，下調首套房首付比例、降低基準利率、對首套房進行貼息或對首套房房貸定向放松都在備選之中。

隨著房地產市場低迷的傳導效應和三季度經濟高基數影響，當經濟下行壓力真實暴露顯露，形勢持續惡化時，政策會重新回到加碼節奏，進行托底，完成全年的經濟工作目標。

報告摘要：

房價一二三線城市呈現全面下降；下跌城市數量增加，擴散指數下滑至歷史低點水平線。70大中城市房價與百城價格指數，走勢方向一致，都反映出了一線、二線、三線城市的房價環比連續兩個月下降，並且降幅擴大。同比增速延續增幅下降的趨勢，由於同比是環比的滯后反應，目前尚未進入同比負增長。2008年底和2011年底都出現了70大中城市房價環比擴散指數跌破20水平線的低點位臵，6月份房價環比下跌的城市數量繼續增加，70大中城市房價環比擴散指數的三個指數序列已經下滑到了跌破20的歷史低點水平線位臵。本輪擴散指數的下行，從高位下滑至跌破50的過程大致為4個月，而跌破50下探至跌破20水平只有2個月，這說明房價下降的城市數量蔓延勢頭非常迅猛，5月和6月非常顯著地快速擴大。2008年和2011年的擴散指數在跌破50、跌至20低點的過程中，房價同比已經出現了負增長；而本輪下行，環比負增長僅僅出現兩個月，同比負增長還尚未看到。這可能說明房價還有下行空間。

房市低迷帶來經濟下行壓力大，地方放松限購只做不說，住建部陳政高講話反應中央救市呼之欲出？我們4月份以來一再強調三季度經濟下行壓力大，房價下降的現象蔓延，反應了房地產市場低迷帶來經濟下行壓力。在6月30日的百城價格指數點評報告中，我們已經談到住建部不放松限購的態度並沒有妨礙地方政府繞道救市。住建部的風向是，要求省會城市原則上不能放開限購。但是目前，廣州、沈陽、無錫等城市都已在暗中放松限購，"潛規則"是多地仍不能公開放松限購或堂而皇之救市，地方政府繞道暗中執行，只做不說。7月11日住房和城鄉建設部部長陳政高對房地產政策完善提出了三點落實意見，意味著中央對房地產政策態度的重要變化，在大力發展保障房基礎上，全力鼓勵和扶持需求，消化待售庫存，政策重心在保銷售量。我們認為可能救市政策除了地方放松限購只做不說外，下調首套房首付比例、降低基準利率、對首套房進行貼息或對首套房房貸定向放松都在備選之中。

華融證券：房價環比加速下跌

2014-07-21 類別：行業研究 機構：華融證券 研究員：易華強

[摘要]

國家統計局公布2014年6月70個大中城市房價情況新建住房方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，持平的城市有7個，上漲的城市有8個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%。

與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。6月份，同比價格變動中，最高漲幅為9.4%，最低為下降5.3%。

二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有52個，持平的城市有11個，上漲的城市有7個。環比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。

與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個。6月份，同比價格變動中，最高漲幅為9.1%，最低為下降9.6%。

新建商品住宅平均房價指數環比加速下跌6月份70個大中城市新建商品住宅價格指數同比上漲4.3%，低於5月份的5.6%，房價同比漲幅繼續縮小。2013年12月同比漲幅達到9.7%的尖峰后，今年以來房價同比漲幅明顯放緩。

環比漲幅方面，6月份70個大中城市新建商品住宅環比平均漲幅為-0.5%，比上個月0.2%的跌幅明顯擴大，呈現加速下跌趨勢。

分城市來看，一二三線城市房價同比漲幅均縮小，一線從5月的9.9%降為6月份的7.7%。價格同比下降的仍為一個城市。價格環比下降的城市由35個增加為55個。

二手住宅價格同比下降的城市增多6月份，二手住宅價格環比上漲的城市從5月份的19個下降為7個，環比下降的城市由35個增加為52個。同比下降的城市由5個增加為8個。漲幅方面，同比漲幅由5月的3.1%下降為6月份的2.4%，環比漲幅-0.3%，比上月0.1%的跌幅有所擴大。

分城市來看，一二三線城市同比漲幅均呈現放緩趨勢。

投資建議2014年5月房價開始環比下跌，6月份房價呈現加速下跌的態勢，房價已階段性見頂，且從歷史經驗來看，房價下行周期會持續較長時間。在房價下降的同時，房地產成交量有所企穩，且政策放松趨勢較為明顯，房地產板塊有望繼續估值修復。建議關注上半年銷售較高的一二線公司。

風險提示房價大幅下跌、房地產銷售不達預期。

高華證券：價格企穩是估值中值復甦的關鍵

2014-07-23 類別：行業研究 機構：高華證券 研究員：王逸 李薇杜茜

[摘要]

限購令似乎正在加速松綁2014年4月25日，南寧成為了中國首個部分放松住房限購令的城市。此后，又有17座限購城市陸續步入了這一陣營。放松措施包括：選擇性放寬購房落戶要求（例如寧波和海口）、取消針對大戶型高檔住宅的限購政策（例如蘇州和武漢）。隨著市場日漸疲軟，在過去幾周里有更多城市加快了放松限購的步伐。

對於較早放松限購的城市而言，迄今為止放松帶來的推動作用較小...就南寧和呼和浩特這兩個率先部分/全部放松限購令的城市而言，政策放松帶來的推動作用較為有限：1)南寧的供需狀況相對平衡，因此市場一直表現平穩，即便在放松限購令之前也是如此。南寧今年上半年的房地產銷售與去年同期基本持平，好於36座大中城市18%的同比降幅均值。盡管如此，鑒於去年南寧土地出讓面積同比增長了90%，我們認為明年的供應競爭可能升溫。2)呼和浩特：由於此前住房限購令的執行並不嚴格，自6月份之后放松限購的影響有限。搜房網的資訊顯示，根據過去12個月的交易量，目前已掛牌但尚未售出的房產需要十多年時間才可能消化，這也與我們在此前報告中針對200多座城市的供需分析結果相符。今年上半年的交易量同比下滑了29%。

...但我們認為對成交量的影響可能進一步顯現我們預計對成交量的影響將進一步顯現，因為：1)根據新浪網最近的訊息，那些可能會很快放松限購令的城市對所在地區的影響更為顯著，如武漢和成都。因此，我們預計對市場情緒的影響比南寧或呼和浩特更廣泛。2)我們預計，限購令放松對於供應過剩程度較不嚴重的城市而言積極影響更大，而且這類城市中將有更多會放松限購令，這表明短期內整體成交量可能上升。

房價企穩是估值進一步重估的關鍵所在我們預計未來幾個月內政府的進一步刺激措施將提振成交量，可能使我們所覆蓋開發商股的估值擺脫此前的低點。然而，我們將房價企穩視為該板塊估值中值復甦的關鍵所在，而考慮到開發商庫存/現金流可能持續面臨壓力，因此我們認為未來數月內不大會出現復甦。

海通證券(600837,股吧)：新增產業限制目錄將提升北京整體價值

2014-07-28 類別：行業研究 機構：海通證券 研究員：涂力磊 謝鹽

[摘要]

事件：

2014年7月25日，新華網北京報導，為控制不符合首都發展定位的新增產業，為"高精尖"產業騰出發展空間，北京市正式發布《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2014年版）》，全市禁止或限制建材、造紙、紡織等一般制造業，限制發展區域性物流基地、區域性專業市場等；同時在執行全市性管理措施的基礎上，北京市四類功能區內各自限制相應的功能和產業，包括嚴格禁止建筑業、批發業，禁止新建和擴建高等學校、大型醫院等。

投資建議：

《目錄》涉及的主要限制產業。2014年7月25日，新華網報導北京為控制不符合首都發展定位的新增產業，為"高精尖"產業騰出發展空間，北京市正式發布《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2014年版）》。《目錄》中的管理措施分為禁止性和限制性兩類。其中，禁止性是指不允許新增固定資產投資項目或新設立各類市場主體；限制性主要包括區域限制、規模限制和產業環節、工藝及產品限制。同時《目錄》中管理措施分為全市和四類功能區域（即首都功能核心區、城市功能拓展區、城市發展新區和生態涵養發展區）進行，其中四類功能區域層面的管理措施是指須在執行全市層面管理措施基礎上，增加的差異化管理措施。

《目錄》主要影響。我們認為北京對傳統低附加值的產業、一般性制造業、低階市場和學校建設的限制，將有利於促進產業升級和轉型；同時也釋放大量建設用地供應市場，平抑商住用地價格和促進工業地價的回升。限制低容積率住宅和高爾夫球場的建設將提升土地利用率，提升現有地塊價值，使得北京特大城市的土地價值將得到提升。此外，在執行全市性管理措施的基礎上，北京市四類功能區內各自限制相應的功能和產業。以上區域定位有利北京疏導人流，回歸北京首都職能。

《目錄》有助於京津冀協調產業發展。盡管目前看《目錄》主要針對北京新增產業的調整，但是未來北京的存量產業調整將從就地淘汰、轉移疏解、技改升級三個方向穩妥有序推進。以上政策有利京津冀整體協同發展和區域版面。我們預期未來環首都經濟圈發展將出現：在規劃體系上，打破行政分割；在城市版面上，倡導中心城市的"有機疏散"和區域范圍內的"重新集中"；在產業發展上，強調產業與城市發展相互支撐，注重以產業發展帶動新城、新區開發建設。我們認為，圍繞北京建設環首都經濟圈的步伐加快，一些非首都核心功能向外疏解的舉措也將率先啟動。首先，一些面向全國的非首都核心功能中的部分科教文衛機構可適當外遷；聚集北京的一些非關國家經濟命脈的央企總部也可適度外遷。以上發展的核心思路並非在原有基礎上分餅，而是著力提升圈內整體經濟總量。

相關受益公司。本次《目錄》對於優化北京城市發展，促進京津翼協同發展具有明確意義。概念核心標的，華夏幸福(600340,股吧)、榮盛發展(002146,股吧)，首開股份(600376,股吧)、金融街(000402,股吧)和泰禾股份。相關受益個股包括：京投銀泰(600683,股吧)、廊坊發展(600149,股吧)、萬方發展(000638,股吧)、億城股份、萬通地產(600246,股吧)、空港股份(600463,股吧)。

國泰君安：北京限制產業目錄出臺 京津冀一體化東風又起

2014-07-27 類別：行業研究 機構：國泰君安 研究員：侯麗科 李品科

[摘要]

本報告導讀：

北京出臺新增產業禁止和限制目錄，對城區新增住宅、商辦、醫院、高校等進行限制。

在北京擁有優質商業物業和棚改項目的公司、以及北京周邊儲備豐富的公司將受益。

摘要：

京津冀一體化行情3月份已經啟動。我們在3月2日報告《京津冀一體化有望提速，區域價值提升可期》中，明確京津冀熱點，重點推薦的華夏幸福、榮盛發展，以及受益標的廊坊發展隨后一個月都表現優異，受到市場高度關注。此番北京出臺新增產業禁止和限制目錄，旨在明確北京首都的戰略定位，我們認為可續力京津冀行情。

北京新增產業禁止和限制目錄對城區新增住宅、商辦、醫院、高等院校等進行了限制。1）目錄旨在加快構建北京高精尖的經濟結構，明確首都城市的戰略定位。2）東城、西城禁止新增棚改、危改等之外的住宅項目；東、西、北四環和南三環內，禁止新設營業面積超1萬平的零售商業；再向外一環內，禁止新建酒店、寫字樓等（高階產業功能區除外）。3）五環內，不再批建政府辦綜合醫療機構，床位數量也不再增加。中等職業和高等院校不再新增占地或擴大辦學規模。

受益線索一：北京核心區域擁有優質商業物業的公司，推薦金融街、中國國貿(600007,股吧)。1）受益路徑：新增競爭的減少可優化供求格局，物業價值提升預計會加速。2）金融街：坐擁北京核心區域48萬方優質商辦物業，未來月壇和中信城項目可增加部分自持。3）中國國貿：擁有東三環國貿cbd86萬方稀缺物業，價值大幅低估。4）受益標的：

北辰實業，擁有60萬方亞運村物業群及53萬方國家會議中心及配套。

受益線索二：北京核心區域有棚戶區改造/危房改造的公司，推薦北京城建(600266,股吧)。1）受益路徑：東西城開發較完備，新盤少，大片棚改項目本就稀缺；為提高棚改積極性，預計一二級聯動可推廣。2）北京城建：南二環望壇附近棚改項目規劃建面近100萬方，其中包括回遷房約70萬方。3）首開股份：北京老牌開發商，預計也有一定棚改項目。

受益線索三：北京周邊儲備豐富、受益北京產業外遷和轉移的公司，推薦華夏幸福、榮盛發展。1）受益路徑：高校、公立醫院等若要新建或建分校、分院，預計只能外遷或郊區化，有助於提升北京周邊的公共配套，加快城市群和衛星城的形成。2）華夏幸福：京津冀區域受托開發園區估計約1500平方公里，包括北京房山、河北固安、大廠、懷來、香河、任丘等多地。3）榮盛發展：總00萬方，河北約600萬方；此外，香河還有5000畝土地合作開發框架協議。

風險提示：產業外遷速度較慢；北京房地產市場持續低迷

國金證券(600109,股吧)：房企業績加速分化

2014-07-13 類別：行業研究 機構：國金證券 研究員：曹旭特

[摘要]

新房成交情況：

一線成交普遍下降。本周北京成交6.7萬平方米，環比下降39%，低於年度動態周均49%；上海成交25.8萬平方米，環比下降28%，低於年度動態周均19%；深圳成交4.0萬平方米，環比下降40%，低於年度動態周均39%。廣州成交16.59萬平方米，環比上升1%，低於年度動態周均1%。

二手房成交情況本周北京二手房成交11.7萬平米，環比下降22%；深圳成交6.3平米，環比下降21%；天津成交7.9萬平米，環比下降5%；杭州成交4.1萬平米，環比下降9%。四城市本周成交量分別為52周動態周均的-39%、-39%、-29%、-22%。

行業點評：

各級城市分類放松。近期地方政府的放松表現為兩種形式，一是限購並不十分嚴格的二三線城市調整限購條件，二是無法放松限購的一線城市開始解除了對豪宅的限價令。據統計，北京市6月份獲得預售許可證的項目中，有七個樓盤的擬售價格超過4萬元/平方米。繼北京市之后，上海市成為自上月以來第二個允許豪宅入市的城市。過去幾個月里，定價高於10萬元每平方米的新項目已經出現。

上市房企業績加速分化16家業績明顯虧損或下滑。截至本周，已經有30家房企公布了半年業績預報，在萬科、恒大等房企巨頭繼續保持高速增長的同時，有16家出現了業績明顯虧損或者出現了下滑。據恒大地產披露的6月銷售數據顯示，2014年上半年，恒大地產的合約銷售金額約為人民幣693.2億元，較2013年同期分別增長55.4%，占全年銷售目標1100億元的63%。上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套。這一數值比2013年上半年同期下調幅度達到了23.7%，其中一線城市跌幅達到了31%，二線城市跌幅達到了34%。上半年中小房企與行業表現同步，龍頭表現超越市場，而下半年預計市場景氣度繼續下滑，龍頭公司的增速也難免下降。

投資建議上半年部分房企尤其是一線公司為沖刺業績，普遍開始降價走量，導致六月份成交有所回升，但進入三季度的傳統淡季，成交量將再次下滑，板塊難有實質行情。本周重點公司推薦萬科、保利、冠城大通(600067,股吧)、華業地產(600240,股吧)、中洲控股(000042,股吧)。

平安證券：環比下降城市大幅增加 幅度進一步擴大

2014-07-21 類別：行業研究 機構：平安證券 研究員：王琳

[摘要]

事項：統計局近日公布了2014年6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，持平的有7個，上漲的有8個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為0.2%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的有69個。同比價格上漲的城市中，最高漲幅為9.4%。

平安觀點：

環比下降城市大幅增加，房價下滑幅度進一步擴大。6月70個大中城市中，與上月相比價格下降城市有55個，較5月大幅增加20個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%，所有城市平均房價環比下跌0.5%，降幅較上月擴大0.3個百分點。分城市看，一二三線城市環比分別下降0.4%、0.6%和0.5%。庫存高企和回款壓力下，部分房企逐步調整定價規則。從微觀開盤項目數據來看，上周新開盤項目價格下降1.01%。目前市場觀望已進入深水期，疊加7、8月淡季影響，短期成交難有起色。

隨著未來供需環境進一步惡化，房價仍有進一步下行壓力。

同比漲幅步入加速收窄頻道。由於去年同期房價處於快速上行頻道，高基數影響下，盡管6月同比上漲城市個數依然維持在69個，但漲幅加速收窄。6月所有城市房價平均同比上漲4.3%，漲幅較5月減少1.3個百分點。分城市來看，一二三線城市環比漲幅分別為7.7%、4.7%和3.8%，較上月分別收窄2.2個、1.6個和1.1個百分點。

由於去年7月房價環比漲幅仍處高位，疊加近期房價環比逐步回落，預計7月房價同比漲幅仍將進一步收縮。

二手房房價環比下滑，同比漲幅收窄。二手房方面，與上月相比，6月70個大中城市中，價格下降、持平和上漲的的城市分別為52個、11個和7個，下降城市個數較5月進一步增加17個。環比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%，平均下降0.3%。與去年同期相比，上漲城市為62個，較上月減少2個。上漲城市平均漲幅2.4%，較上月回落0.7個百分點。6月一線城市二手房房價環比下降0.7%，同比上漲6.6%。整體來看，二手房房價走勢與一手房趨勢基本一致。

投資建議：庫存高企和回款壓力下，近期部分房企逐步調整定價規則，房價環比漲幅逐月收窄，6月房價環比降幅進一步擴大0.5%。近期地方政府放松意圖明顯，同時疊加流動性改善利於基本面恢復，7月我們跟蹤的主要城市成交數據已呈環比上升的狀態。短期看，政策已由前期壓制態度轉變為部分支援，同時溫州及徐州經驗顯示限購放開雖無力扭轉行業供需，但能起到托底效果，為基本面向上提供想象空間，板塊估值有望繼續反彈，而此輪反彈的高度將取決於基本面改善的幅度。建議投資者短期可適度參與資金博弈帶來的板塊反彈機會。個股上建議關注業績穩健的萬科、下半年銷量存在超預期的保利、受益京津冀一體化的華夏幸福及聯姻搜房、互聯網平臺建設有望加速的世聯行(002285,股吧)。

風險提示：樓市調整時間長於預期的風險。

廣發證券(000776,股吧)：開工投資符合預期 銷售超預期

2014-07-17 類別：行業研究 機構：廣發證券 研究員：樂加棟

[摘要]

核心觀點：

新開工投資符合預期1-6月份，全國房屋新開工面積8.01億平米，同比降16.4%，降幅較1-5月份收窄2.2個百分點，其中，住宅新開工面積5.67億平米，同比降19.8%。從單月數據來看，全國房屋新開工面積連續第三個月環比上升，6月單月2.02億平米，環比升21.2%，此前預判新開工低迷期已過得到數據印證。預計未來新開工降幅將繼續收窄，主要是因為去年土地出讓量較大。

土地市場硝煙散盡，類似上輪周期的低迷經過2013年的狂熱后，2014年上半年全國土地市場硝煙散盡，重現階段性低點。指標上看，當前土地市場的情況與2011年末2012年初十分相似。宅地的供給/成交比在上月接近1.4，本月仍處高位，而上一輪的周期中，這一指標最高在2012年初接近1.5；宅地成交溢價率更是下滑到僅有5%的水平，與2012年初的情況如出一轍。供給相對指標和溢價率情況均體現了土地市場的需求不足，開發商拿地謹慎。

銷售超預期，房價預期內繼續環比下跌1-6月份，全國商品房銷售面積4.84億平米，同比降6.0%，降幅較1-5月份收窄1.8個百分點。銷售數據超出我們預期，我們此前判斷銷售面積累計同比在6月份是全年低點。我們認為，在按揭貸尚未明顯改善的情況下，銷售數據超預期一方面是來自房價環比調整后促使前期觀望的剛需逐步入市，另一方面也是因為房企加大了營銷力度以沖刺半年度的銷售目標，再者是三四線城市銷售較一二線城市相對穩定。隨著限購政策在更多的城市放松、房價環比繼續向下以及信貸因素預期改善，預計下半年的成交量將會逐步回升。房價方面繼續環比調整，一線城市的打折樓盤數量逐月增加。

盡管銷售超預期但庫存仍維持高位，未來降價跑量將貫穿全年。

按揭貸情況實質改善仍需時間1-6月份，房地產開發企業到位資金5.89萬億元，同比增3.0%，其中，個人按揭貸款同比下降3.7%。值得注意的是，個人按揭貸款累計同比降幅在5月份收窄后，6月份又出現擴大。前期改善與央行的喊話有密切關係，而目前根據我們與部分開發商的溝通，銀行雖然加快了審批速度，並且在額度上也有一定寬鬆，但卻提高了對個人客戶的授信標準。正是由於上述情況，我們看到，進入6月份，首套房按揭貸款利率在基準以上的占比反而較前期是繼續提高的，折扣利率的占比則基本沒有變化。往后看，一方面看市場整體利率是否能下降，另一方面看對於首套房按揭能否定向支援。

風險提示信貸改善和降價跑量低於預期。

瑞銀證券：房地產下滑拖累經濟的最嚴峻時期已過

2014-07-17 類別：行業研究 機構：瑞銀證券 研究員：汪濤胡志鵬

[摘要]

“微刺激”政策和出口回暖提振二季度gdp二季度gdp同比增速小幅升至7.5%，季調后的gdp季環比折年增長率從一季度的6%左右回升至7-8%。雖然房地產活動持續下滑，但以下因素推動了實體經濟溫和改善：1）歐美市場需求回暖拉動了出口復甦；2）二季度決策層逐步加強了“微刺激”力度，包括加大基建和保障房投資，同時保持寬鬆的貨幣信貸條件。

二季度房地產活動依然低迷，但下滑勢頭趨緩二季度房地產活動依然低迷，但下滑勢頭趨緩。或許是因為開發商希望加快供給、從而改善銷售收入和現金流，二季度新開工面積同比跌幅有所收窄。

我們認為雖然二季度房地產活動下滑勢頭趨緩，但低谷尚未結束。市場情緒低迷、庫存高企且仍不斷上升、再加上開發商面臨財務困境，行業前景可能仍不樂觀。開發商可能會在“金九銀十”到來之前加快建設速度、從而提高銷售、加快周轉，但房價和新開工面積下行壓力恐怕會逐漸加大。

g3國家需求回暖拉動出口復甦、為增長帶來支撐海關數據顯示二季度出口同比增長5%，扭轉了一季度的同比下跌。在剔除去年出口高報的影響之后，我們估算出口同比增速升至7%以上，且實際出口量增長近10%。

基建成為推動增長改善的中堅力量二季度的“微刺激”措施提振了原油、粗鋼和鋼材產量，推動6月工業生產同比增長9.2%、創年內新高。得益於財政撥款加快和政策性銀行的信貸投放，二季度基建投資同比強勁增長24%、一定程度上抵消了制造業投資和房地產投資疲弱的負面影響，支撐了整體固定資產投資增長。

房地產仍是未來增長面臨的最大下行風險隨著二季度經濟增長勢頭出現改善跡象，短期內決策層出臺更多寬鬆措施的壓力有所減輕。我們預計7月下旬即將召開的中央政治局會議將確認宏觀政策基調保持穩定。不過隨著四季度經濟增長勢頭可能放緩，決策層屆時或將面臨進一步加大穩增長政策力度的壓力。我們預計為了在促改革和穩增長之間尋求微妙平衡，未來出臺的寬鬆措施仍將在“微調”或“向改革要動力”的基調下推出。

銀河證券：庫存高 資金緊

2014-07-16 類別：行業研究 機構：銀河證券 研究員：趙強

[摘要]

核心要點：

7月16日，國家統計局公布了2014年6月全國房地產開發和銷售等行業運行情況數據，我們點評如下：

6月份銷售數據改善，上半年同比下降7.8%2014年6月，住宅銷售面積10541萬平方米，同比下降3.5%，環比上升41.83%，6月單月住宅銷售額為5912億元，同比下滑9.15%，環比上升32.51%。無論是從成交面積還是成交金額來看，6月銷售數據均環比大幅改善，從歷史數據來看，過去5年6月份成交相比5月份均有較大的上升，這個現象可能與開發商內部業績考核周期、企業沖擊半年度銷售規模等因素有關。

投資低迷，上半年投資增速為近5年最低點6月份，投資環比有所改善，6月份單月房地產投資額為11280億元，同比增長12.5%，仍較低迷，環比增長34.0%，有明顯改善。6月份住宅投資額7646億元，同比增長11.4%，環比增長33.11%。從歷史經驗來看，房地產投資5、6月份往往出現環比增長，我們推測與房企的開發投資周期可能相關。

新開工持續回暖，庫存不斷攀升新開工方面，6月份，住宅新開工面積14086萬平米，同比下降13.8%，較5月份新開工11404萬平米有所上漲，新開工面積已連續3個月上升。

1-6月份，住宅新開工面積為5.67億平米，同比下降19.8%，累計增速持續收窄。庫存方面，商品房待售面積54428萬平方米，比5月末增加1026萬平方米，房企庫存持續攀升。

現金流壓力大，考驗企業財務、運營能力1-6月份，房地產開發企業到位資金58913億元，同比增長3.0%，增速比1-5月份回落0.6個百分點。從房地產資金來源可以看出，今年按揭貸款與預收款明顯回落，一方面反映了銀行信貸偏緊的情況，另一方面也有購房者持幣觀望，購房態度轉變的因素。

我們認為，此次6月份銷售數據的改善可能更多的是季節性的因素，目前房地產市場成交量已在高位區間，而庫存不斷上升，企業因資金成本、現金流壓力等將加劇競爭，房價面臨持續壓力，企業財務和經營能力將繼續接受考驗，盈利情況將出現明顯分化。