泰禾布局商業地產叫板萬達 未來5年全國建20個泰禾廣場

年前，在商業領域名不見經傳的泰禾公然叫板萬達，提出“學習萬達，超越萬達”的口號，宣稱打造商業地產。

自2010年至今短短的4年時間，泰禾已經擁有5個商業綜合體，銷售額占據集團半壁江山。7月25日，泰禾集團(000732,股吧)福州（樓盤）東二環泰禾廣場全球招商大會舉辦，和訊房產就此采訪了泰禾集團副總裁、商業地產公司總經理朱進康，他表示：“公司發展的目標不會變，我們現在商場租金是部分萬達廣場店租的1.5倍，在這方面，泰禾更注重的是品質，而不是規模。”

在他的藍圖中，泰禾將堅持住宅地產與商業地產並駕齊驅的戰略，力爭3-5年內在全國版面15-20個泰禾廣場。

壟斷海西

不僅僅是單純的規避住宅限購，朱進康透露，泰禾最初進入商業地產是有備而來。“作為上市公司如果只是做一個輕資產銷售為主的話，未來可能會缺少一些沉淀。所以我們需要商業地產穩定的一些資金作為資產的沉淀。”

事實上，2010年全國商業地產的格局競爭已經十分明顯，泰禾為此制定了具體的戰略計劃——立足福建，版面全國。

資料顯示，包括福州五四北和東二環兩個泰禾廣場在內，泰禾在福建的商業項目已經達到5個，總建筑面積450萬平方米，產品業態涵蓋購物中心、商業步行街、體驗式文娛中心、酒店集團和商務集群等。同時，公司於去年以來入手的上海（樓盤）、北京（樓盤）三個項目也同步進行中， 按照朱進康的規劃，泰禾商業在福州繼續擴張的同時，下一步將進軍廈門（樓盤），在福建沿海的商業項目將拓展至八個到九個，在省內形成壟斷地位。“接下來我們在北京、上海也會大舉擴展我們的商業項目，目標是在未來的三年到五年在全中國要版面15到20個這樣的商業中心。”

值得注意的是，這個規劃源於泰禾集團董事長黃其森提出的“百年老店”概念。此前，根據房地產的形式，黃其森預測未來房地產形勢如果從時間長的到十年、二十年角度一定有周期性的波動，而商業地產來說相對穩定很多。泰禾從中長期的角度來看，力圖從銷售型公司轉向收入型公司。

資本平衡術

作為商業地產的后起之秀，泰禾4年四城的速度令人驚詫。然而，這種高調的擴張之舉背后，是龐大的長線資本和專業資本需求，泰禾如何保持擴張與資本的平衡，成為業界聚焦的議題。

對此，朱進康作了闡述，“在這一點上面泰禾和萬達有點類似，我們追求的單個項目的資金平衡，如果有虧欠不能虧太多。”

更具象的來說，就是實現商業地產的“快周轉”。泰禾對於商業不同業態的“分工”有著明確的規劃：通住宅、過寫字樓、臨街商鋪等部分業態的銷售來帶動整個項目的運作，購物中心、酒店等升值潛力較大的部分進行自持。

朱進康算了一筆賬，“泰禾的商業銷售總體來說比較快。比如說東二環泰禾廣場項目在一年半的時間實現五六十億的銷售額，回款也到了三四十億，基本已經把土地款跟工程款給收回來。”而據泰禾2013年報顯示，去年168億的銷售額中，其中商業地產就占了84億。

此外，自持的部分也開始進入盈利階段。“mall的租金還是非常可觀。未來三年后，十多個億的租金應該是沒有問題。目前來講我們單個mall租金其實比萬達要高很多的，”朱進康如是表示。

新生活模式引領者

不得不說的是，隨著生活方式的變遷，電商對傳統實體商業的沖擊成為不爭的事實。如何抵御電商帶來的競爭風險，是每一位商業地產開發商必修的課題。

不過，泰禾並不認為其是絕對“死敵”，“電商領域是購物中心商業發展的道路，為此我們提出‘新生活模式的引領者’的概念。”

也就是說，商業項目不是一個產品，而是把它研究作為一種生活模式的載體。不管是購物中心，還是綜合體里面不同的寫字樓或者是其它部分，都把它研究成是一個新生活的模式。“泰禾商業的新思路，就是說當它成為生活一部分以后，你那個電商就很難成為替代品而替代你，”朱進康信心滿滿的表示。

同時，他也透露，泰禾對於電商的研究一直在進行，“第一階段電商我們已經初步開始形成在做了。包括增加購物體驗這一塊，打造了6萬平米的文娛薈，里面有海西首個購物中心劇場，迪卡儂運動公園，還有大型的室內主題樂園，共筑項目多元化游樂體系；增加線上線下感觸這一塊，泰禾也做出了預定電影票，預定位置，打折產品展示等等。”

當然，在泰禾商業龐大的藍圖中，電商肯定不單純做這樣子，“我們在構思泰禾電商往哪里走。但是我們新生活模式的這種運營，我覺得我們是應對整個電商非常有利的一個方面。”