2014博鰲房地產論壇：開發商急盼放松房貸

今年上半年，樓市演繹了有驚無險的微調，而隨著地方政府小打小鬧的“救市”、央行喊話支援首套房貸等政策環境的微改善，開發商對下半年的預期已發生了逆轉。

“到年底，量下降，價格會有所上升。”7月17日在“博鰲21世紀房地產論壇”上，首創集團董事長劉曉光給出的判斷是：“隨著經濟增長放緩，房地產的調整不可避免，但並未出現所謂的‘拐點’。”

博鰲論壇大佬云集，並對樓市預期做了激烈“碰撞”，盡管少數經常“看空”者依然悲觀，但不少開發商對未來走勢並不悲觀。

預期急轉彎

年初，隨著“崩盤論”、“暴跌論”等各種危言呈現，樓市悲觀情緒不斷加重。緊隨其后，成交量萎縮，部分樓盤削價出貨等等更是擴大了消費者的觀望情緒。

但經過半年調整后，樓市“回暖”跡象乍現。7月16日國家統計局發布的最新數據顯示，上半年，全國房地產開發投資4.2萬億元，同比增長14%；商品房銷售面積4.8億平方米，同比下降6%，商品房銷售額3.1萬億元，同比下降6.7%。

華遠地產(行情,問診)董事長任志強稱：“6月份的數據好於1-5月份的數據，銷售額和銷售量都有所回升，因此我認為下半年的情況會好轉。”但他也指出，下半年是否可以轉正，要看保障性住房的水分，如果這一比重加大的話，開發商就很難做了。“有一部分雖然也售了，但是沒有計算在商品房的銷售中，那么統計數據就有所下降。”

任志強解釋說：“如果銷售數據不上不下的話，全年我認為會維持在5000萬套左右，這一數據是巨大的，全世界也找不到這樣的數據，可以說是去年以來的第二個高峰期。”

但不可否認的是，房地產銷售已由去年的谷峰期開始下滑，並被業界稱為“由黃金期轉向了白銀時代”，房企躺著賺錢的時代一去不復返，利潤空間亦大幅縮小，這也被稱為樓市“新常態”。

在新常態下，地產商並不悲觀。路徑地產董事長認為：“下半年交易量會向上，價格則是穩定的，明年肯定是量增加，價格跟GDP的漲幅是差不多的。”

“1-5月份是負增長，大概是8%，下半年會持續的負增長。”住建部政策研究中心主任秦虹也指出，從銷售的指數來說，下半年好於上半年，雖然還是持續的下降，但是降幅會明顯收窄。

虎杰投資首席分析師張寅則告訴地產中國網，業界大佬的預期之所以發生逆轉，是因為隨著地方政府救市、信貸政策微調以及經濟大環境的向好，給了開發商一定的信心，但這並不意味著房地產調整結束，相反此輪調整會延續較長時間，猶如“溫水煮青蛙”，而不是硬著陸。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松此前在接受地產中國網專訪時亦指出，樓市由頂峰回調是正常的，但今年的成交量依然處於第二高，全年銷售可達到11億平方米左右，均高於2012年之前的年份，“調整期，倒幾個小企業也無傷大雅，這種調整也是必要的，要能適應這種新常態。”

急盼放松信貸

其實，此輪樓市的調整不在於“限購”政策，而在於信貸政策，尤其個貸的收緊。

“除了部分城市供過於求的因素之外，影響這輪調整的就是個貸的收緊。”張寅告訴地產中國網：“去年依然有限購、限貸政策，但中國房地產銷售量達到了歷史高峰，銷售面積高達13億平方米，但隨著影子銀行的清理，銀行在房貸的審核條件變得更加嚴格，審核周期更長，而且利率非常高。”

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則一陣見血的指出，銀行之所以嚴格控制房貸，除了考了到樓市供應量增加帶來的房價下行風險之外，更重要的是，房貸已不怎么賺錢了。

“銀行為個人提供的抵押貸款，不應該其他的原因不貸款，應該由央行和銀監會予以調整。”單偉豹認為“銀行有這樣的責任進行調整，現在儲備金是沒有問題的，但是貸款的利率達到8%、9%，還是太高。”

劉曉光則期望進行銀行業改革，“應該設置一個發展的模型，更好的處理商品房、經濟適用房、保障房的比例，確保合適的比例，保持市場透明和價格穩定。”

“我們希望中國有一個穩定符合預期的政策，我們不希望今天上漲，明天下降，這樣的話，對老百姓和開發商都是不好的，市場化要更加的透明。”任志強則稱：“銀行不應該限制抵押貸款，應該更加的透明和市場化。”

盡管開發商希望放松個人房貸，但在鐘偉看來，下半年不會放松，有可能中國人民銀行和國家開發區銀行會給予棚戶區更多的資金，鼓勵地方政府和進行棚戶區改造的企業更多的資金，而不是開發商所預期的放松房貸。

“目前，各方還沒有到很急的程度，下半年放松的指望可能落空。”世聯行(行情,問診)北京公司總經理劉春岩：“就政府而言，今年的成交量保守估計，不會太低，對當地經濟影響不大；對開發商而言，目前的銷售還說得過去；對於購房者而言，觀望的情緒是有的，但90%的屬於自住購房。因此，放松的可能性比較小。”

張寅則認為，信貸放松的可能性存在，但不是三季度，而可能在四季度，“那時候信貸會稍微寬鬆一點，因為要完成全年任務，一般是前緊后松，但別指望有很大的放松。”

秦虹則指出，按照國家的規定，購買首套房利率是9.8折，不希望給予更多的優惠，目前的情況是沒有折扣，還要提高10%、15%，甚至是30%，顯然是不利於購房者實現購房愿望。“對於首次置業的消費者給予怎樣的政策，商業銀行根據自身的利益，貸款多了，額度多了，就優惠，任務賺的利潤少了，就上浮利率，這樣不利於房地產行業長久的發展。”