劉曉光：產品偏高端周轉率慢的房企很危險

首創董事長劉曉光

和訊房產訊息 10月28日下午，第十二屆中國財經風云榜暨第五屆地產金融創新峰會在北京（樓盤）召開。本次論壇主題為“大並購時代啟航”，著名經濟學家李稻葵、住建部政策研究中心主任秦虹、華遠地產(600743,股吧)董事長任志強、首創集團董事長劉曉光等經濟學領域精英、地產行業一線大腕齊聚一堂，就地產新經濟時代的話題展開深度思考與交流。和訊房產全程進行了報導。

劉曉光認為，目前有三類企業仍然處於危險的狀態之中：一，產品類型偏高階，周轉率又慢的企業，這些企業可能最容易讓人並購。二，拿地的時候過於激進，導致成本很高，銷售回籠很慢的企業。三，資信不是很優秀或者不是很好，在資金市場上受到限制，拿錢受到限制的企業，去庫存化慢的時候就會出現問題，成為下一個要面臨退出舞臺的危險。

以下是他的發言實錄：

劉曉光：我講的題目是“聚焦大並購時代下的房企轉型之道”。剛才大家說了很多房地產到底往哪去，怎么辦？現在不是一家企業、兩家企業在這兒發愁，我的觀點是很多大企業，不光是房地產企業都走在一個非常帶有時代特征的十字路口上，很多大企業在振蕩，有的可能要下去。很多小企業要上去，成為大企業了，這里頭確實有新經濟對舊經濟影響，也有新經濟對地產界的影響，我們到底怎么辦？確實是一個很大的問題。

我先簡單的概括一下觀點，我講的是轉型之道，實際上我想把新經濟的東西也簡單說一說。巴非特有一句名言，退潮時候在才知道誰在裸泳。2014年大家都說在房地產黃金時代已經過去了，我們贏來了白銀時代。也有人說，人人可以從房地產業賺錢的這個時代已經過去了，中國房地產正在迎來一個品質、品牌、技巧、新舊經濟融合的新時代。

我想可能無論是從千億企業到中小企業，我們都面臨一樣的壓力，一樣的金融壓力，一樣的去庫存壓力，一樣的市場壓力。在這個時候我想講一講2014年我們確實贏來了一個大並購時代。

第一，利潤率的下滑導致成本控制能力較弱的企業生存下去很艱難。我們現在看到並購的標地比較多的是中小房企或者是非房企上市公司的房地產業務。看了一個數字，100家上市公司現在並購或者是已經完成並購大概有將近超過500億金額，每個月大概14個公司股權變化。

第二，雖然今年房地產市場總體表現肯定不如去年，但是龍頭房地產企業表現不錯，看看銷售和業績，超過8成房地產企業業績下滑，可能是一個中小企業和剛才說的企業比較多。

第三，銷售放緩以后有利於大企業的拓展，並購和淘汰一批企業，目前態勢在加劇競爭、加快洗牌，利潤減薄，利用率都在下降，大概8%、10%一些小公司都是這些水平。目前有三類企業仍然處於危險的狀態之中：一，產品類型偏高階，周轉率又慢的企業，這些企業可能最容易讓人並購。二，拿地的時候過於激進，導致成本很高，銷售回籠很慢的企業。三，資信不是很優秀或者不是很好，在資金市場上受到限制，拿錢受到限制的企業，去庫存化慢的時候就會出現問題，成為下一個要面臨退出舞臺的危險。

總之，整合的速度在加快，房地產洗牌速度也在加快。我想可能並購合作的方式在今年或者明年都是一個很大范圍的，而且也會出現一些新的擴張並購方式。

第二個問題，並購時代下的房地產轉型的趨勢。近年來在調整，標桿企業也在轉型升級。所以說在並購時代下正在發生的房地產企業轉型，大概我簡單概括一下有五個趨勢：

一，產品轉型，有商業地產、文化、地鐵上蓋奧特萊斯等等，我們最開始轉型就是奧特萊斯等等，建立一個個與城市發展的郊區郊區商業綜合體。

二，業態轉型，單向轉向資產的運營商，轉型綜合化開始延伸了。大家看到養老地產，健康地產大量出現，這都是一種趨勢。而且越來越重視開發服務品的價值。在運營管理上來講，實際上都在進步，我們也在轉型，主要是在金融、資本、國際化產業群、服務資源體和服務的深度上在轉型。

三，市場的人在轉型，從國內經營轉向海外經營，我們主要在澳大利亞，下一步在北美。實際上在轉型過程中也在發生著很大的變化，

四，資源設定型，從低能級走向高能級。資源設定能力越來越強，而且中國房地產業的金融在加快，資源設定在加強，融資手段五花八門，越來越豐富。很多房地產企業在國際資本，低成本資金上也走在了前列。

五，模式的轉換，從線下走到線上，我的理解就是從地下走到空中，結合起來進行銷售、進行服務等等都在發生著很大的變化，大家看到房地產企業跟互聯網企業在聯姻，大家看到營銷模式的電商化。我就想了一個問題，確實它有優勢，為什么？它對著幾億人，咱們對著幾百萬的客戶，而且受眾面還是很大的，一百個人有一個人買你的房子，你就是一個量。很多房地產商們通過大數據進行科學的細分市場，有的進軍電商，有的還講旗下業務開始打包上線以后再上市等等，還有建立線上的社區服務平臺，依托資訊技術，將傳統物業管理升級為社區的服務管理，我們看到管家、商業、小額信貸、擔保、文化、娛樂等等都在這里面進行服務。嫁接互聯網資源，大家都在努力，我們最近在推出的樂匯佳社區服務平臺，也是在推動著互聯網移動平臺的服務。

關於大並購時代房地產轉型的思考，我在想幾個問題大家可以探討。

一，房地產企業的金融屬性可能現在這個階段大於地產屬性，一方面特大城市房地產更多的信托、基金、保險、險資、資本等等，持有房地產經營背后都是有大財團，金融財團，所以現在開發商我覺得更多的是建造商，而不是開發商，只是帶有金融屬性的開發商，才是未來的向上的主流，他們更厲害。

二，房地產業將進行多業態的聯動開發，比如我們說的新城鎮化，不僅為房地產開發商帶來新增需求，也將開發戰略后商業模式產生大的變革。人口市民化的進城必然有更多的配套東西來支撐，就是新需求會產生，新供給也會產生，這種情況下從開發商的角色開始轉變，多業態的開發，以及新型角色在轉型，大家看到傳統的住宅，商業寫字樓物理空間為主要產品線，將逐步轉向到在此基礎上針對客戶服務和持續運營的現代服務業融合在一起的第一和第二產業，多業態的構建與聯動。

三，大的房地產商正在尋求未來企業發展的支撐力量。很多大的規模開發同時到房地產商，在尋找未來企業發展和支撐力。比如在城市配套服務、基礎設施服務、電商、金融、農業、跨社區，還有新型小城鎮建設，都在籌劃著向這些方面轉變和發展。

四，中小房地產的細分市場可以做成小而美的企業，我也不多說了，將來市場是一種錯位競爭，優勢互補的市場，大有大的優勢，可以拿好的地塊，小也有小的優勢，可以依靠自己實力靈活的進行小規模的末按、低成本的，高水平的建設，做細分化市場。

五，與銀行貸款相比采取基金、信托、ipo、海外貸、眾籌等等一系列方式，這種方式對我們房企更加有利。國際上基本上公募市場融資，私募市場融資，銀行融資三分天下，我們銀行融資比例很大。

六，產業配比溢價大於資本的溢價，無論千億公司還是走在千億路上的公司，已經不僅僅是涉及到行業內的轉型。房企發展很大程度上取決於跟金融的關係，銀行的關係，資本市場的關係。所以有些房企現在涉及到礦業、能源、基礎設施、體育、文化、酒店業、金融業等等。

七，房企對於追求持續經營的思考，這個我們也在思考。各大房企都在加快自己涉足商業地產的步伐。地塊儲備的增多，一定程度上存在著供地變化的因素，也體現出房企向商業地產領域進軍的傾向。持有商業性物業的穩定收益，商業地產能夠呈正確道路的發展肯定是重要的，使得很多房地產企業對此給予厚望，並且大城市向城鎮化方面運轉。我覺得各種因素都促使房企從單純的住宅開發向綜合性開發。向另外一些產業拓展，可能要轉變了。

八，互聯網也是地產發展的一個關口，房界、跨界金融業主要是出於房企對於融資需求和給住房者打通各種服務的兩個目的。房企版面的金融衍生品，十到二十年以后，可能從房地產商角度來講需求會很大，當然也會出現飽和。消費者將更多的資金用來謀求新的投資渠道，而房地產的跨界金融業未來可能通過房地產，發行房地產一些金融性的產品，債券產品，衍生產品，會吸引投資者的目光。

除了這些問題之外，這是我們對大並購的項目一些思考。我最近一段時間更多思考還不是這個問題，更多思考是我們新的經濟和舊經濟之間轉型問題，這就是涉及到我們地產商都要思考的問題。我想簡單用幾分鐘描述一下這個觀點。

第一，我們都在抉擇、思辨。什么意思？我們都站在一個十字路口上了，完全用舊的模型，舊的方式，可能就要失敗了，完全用新的方式是什么？不知道，或者正在找，或者正在結合，這就是我們思考的時間和速度的問題。大家知道過去傳統的創業之路和模型我們都很清晰，但是現在遇到新經濟的暴風驟雨，我們一定要知道應該怎么做。我想可能就要探討，要學習新經濟的一些精神，學習他們的新的商業模式和模型。我們維持老的模型模式，可能我們走的很艱難了，如果維持老的資源，老的道路，老的模式，肯定會出現問題了。在這個十字路口來講，可能最重要是能夠抓住新經濟的機會和互聯網這種平臺，我們應該善於把我們的地產能不能跟新經濟結合起來，找出一個結合的口。不然，可能在一天早晨就不行了，可能在一天早晨就被別人打出了現在的舞臺。因為現在新的東西變化確實非常快，現在很多企業不知道怎么往前走了，我們的模型，我們的管理如果不變更，我們會出現大的下滑。

第二，如果說我們做投資的這些人，如果投資模型錯誤了，投資是老化了，投資模式是老化了，管理是老化的，我們可能失敗的更快等等，我就不詳細說了，但是我在思考這個問題。我想我們地產商今天希望大家能夠思考未來。

大家知道《奇點臨近》這本書，描述2400年人類的狀況，我們地產商應該探討未來，認識未來，把握未來，漫游未來和直到現在，未來肯定不光是互聯網，它個我們地產有很大的關係。

另外在思維上要改變，不能用傳統的思維方式來進行思維，將來格局發生更大的變化，4d列印機已經出來了，可以列印人的肝臟像真的一樣，可以使用的。這么多新東西我們要觀察和把握和面對，另外我們也要學習矽谷和斯坦福的企業精神。因為地產商過去有錢、有地，但是肯定將來被一些新的東西超越。我們要學習人家一些精神，比如斯坦福新精神，矽谷的新精神，它們講世界從來都不缺奇跡，缺少的是相信奇跡發生的心。還講到最具有挑戰的不在於你的想法本身，矽谷不缺想法，最具有挑戰的是如何把一群天才聚集在一起，為了一個夢而努力，而實現新的目標。

上一次跟丁健談的過程也很受啟發，我們提的問題是新經濟結合，他提出來很多地方受啟發。一個他講到互聯網的眼球經濟時代已經互聯網本質是什么，就是解決我是誰，我想知道什么，誰來幫助我解決，我幫助誰解決。另外講到完全是滲透和資訊服務。

他還講到價值要重構，還講到管理要更新了，精細管理要失敗了，扁平式管理速度非常快。還講到將來小企業很可能變成大企業，大企業變成小企業。什么樣的企業可以變成大企業呢？就是在一個行業之內可以聯合同行業一些伙伴制造一個平臺，這樣企業是未來的大企業。很多地方值得我們思考和學習。我的意思就是希望地產界研究一下新經濟和我們之間的關係，除了能夠做社區服務和金融服務之外還能做一點什么，跟地產界跟新經濟融合一下。謝謝！