房貸新政下換房有技巧 先賣后買更省力

先賣房、再買房，還是反之？該怎么樣挑選比較？有哪些稅費和政策相關？央行新政之下，如何換房是一件頗具技巧性的事。

誠然，現階段的樓市已經進入了一個可以適當“動起來”的新時節。不過，對於那些想要買房、賣房特別是置換住房的購房者而言，在央行[微博]新政之下如何去操作換房是一件頗具技巧性的問題。我是先賣房、再買房呢，還是反之？該怎么樣挑選比較？有哪些稅費和政策相關？只有掌握了一定的竅門，才能換得經濟、換得便利。

不同情況分開看

新政出臺將“認房又認貸”調整為“認貸不認房”，銀行辦理貸款時，不再考慮購房者曾經的房貸記錄。因此我們可以看到，本次央行“限貸”松綁新政最大的受益者就是那些因為被限貸且無法支付高昂貸款利率從而難以實現購房計劃的購房者。而現在隨著央行新政的逐步落地，這些購房者只要不被限購，就能夠享受到市面上最為優惠的購房貸款利率。這樣一來，立刻能減去不少購房成本和購房壓力，使不少購房者的換房計劃成為可能。

不過，針對不同購房者的不同情況，仍需要具體情況具體分析，區別對待。

1.有房有貸有資金：

對於手頭資金寬裕的購房者來說，原本購買二套房，貸款需要執行1.1 倍的高額利率。現在若還清貸款又可以繼續享受基準利率，那么不妨考慮將手頭一部分用於投資的、或是閑置的資金將原本的貸款還清，然后再申請優惠利率的房貸購買新房。如此一來，就能節省一大筆利息支出。

2.有房無貸無資金：

對於貸款已全部還清，但手頭資金有限的購房者來說，想要換房就最好是走先賣、后買的改善型路線，這就需要購房者一邊聯系二手房買家，一邊尋覓新房並申請新政房貸。賣房后，由於自己無房，原本的貸款記錄也不再追溯，就能把賣房款用作首付，其余部分再享受新政優惠利率，達到自己的改善性需求。

3.有房無貸有資金：

對於貸款已還清、手頭資金也較多的購房者來說，考慮到當前樓市環境因素可能不急於賣房，那么也可以通過新政享受優惠利率，在保留原有一套房的基礎上，購買二套房。原有的房產則可等待今後更好的時機再考慮賣出。

4.多套房無貸款：

對於貸款已還清、但名下有多套房產的購房者來說，首要是讓自己重新獲得購房資格，不再被限購，然后才能享受新政優惠。通常，我們可以通過賣出多余房產、房產證減名字等做法來操作。

先賣后買更省力

那么究竟是先買、后賣好，還是先賣、后買好呢？其實，對於已有兩套房及以上住宅、已經還清貸款的人來說，賣掉一套甚至兩套房來購買新房是當前最行之有效的換房手段。如今“認貸不認房”的政策使得賣舊買新可以做到有效規避制約，同時，賣掉房產還可以獲得較為充裕的資金來方便換購面積更大、房型更好、地段更佳的改善型房產，如小換大、舊換新、數套並一套等。

不過，需要留意的是，出售房產過程中有可能會面臨承擔房產營業稅、個稅等成本，像上海所規定的“個人將購買不足5 年的住房轉手交易的，全額征收營業稅”。因此對於換房家庭來說，還存在一個選擇的問題。按照一般的思路，應出售免稅而且升值潛力較小的物業；如果只能二選一，則選擇最有利的方面。總之，要依照相關規定先作一個初步的預算來進行取舍。

另外，如果暫時手頭還有貸款尚未還清，想要享受新政優惠就要先將手頭的貸款全部還清才行。不過，這就需要購房者根據自身情況來仔細算上一筆總賬了。畢竟，前幾年購房者在購房時往往能更多地獲得8.5 折這樣的優惠利率，而當前新政后則未必能真正達到這樣的利率水準。因此，如果為了在新政下“達標”，而把過去更優利率的貸款提前還清，則根據不同的年限、利率、總價，可能反倒未必劃算了。所以，購房者也不要盲目地因為新政而急著還貸。

先買后賣可減名

考慮到當前樓市相對冷清，如果購房者資金充裕或有著其他方面的考慮，也可以在保留原有房產的同時去買新房，等到將來市場較熱時再將多余房產賣出。至於限貸的問題，則可以采取變更產權證名字的方式來進行解決。

不少家庭的房產是與父母等親屬共有的，產權證上寫有多個名字，這時，就可以選擇去掉產權證上自己的名字，使得自己家庭名下的房產3 套變2 套、2 套變1 套，從而再次獲得購房資格。不過，不管是加名字或去名字，都將被視為份額買賣，要收取相應份額的契稅及各項稅費。

另一種做法則是贈與。按照目前規定，父母與子女這樣的直系親屬之間可以將自己的房產通過贈與的方式轉讓，各地規定的贈與所需稅費雖不盡相同，但都比份額買賣要來得劃算。其所需公證費用、契稅也按照受益額占房屋評估價值的比例來計算。不過，前提條件也是被贈與方要有購房資格。

總之，就是以順利獲得“房票”為大前提，再結合多種方式選取最經濟、最便利、最適合自身的渠道去將名下的房產“做減法”。應該說，根據各自的家庭情況，合理地進行轉讓和置換，比較和計算具體操作的費用差異，才能選出最經濟有效的方式。然而也要注意，不能一味貪圖小利而采取借用他人名義購房或假離婚等伴隨許多風險和麻煩的方式，以免得不償失。

銀行貸款有訣竅

此外，由於房貸、特別是優惠利率對於銀行來說“利潤低、不賺錢”，在每年年底這樣的額度趨緊時期，雖然新政將最優利率下限降低到7 折，但面對銀行的惜貸情緒，一般的購房者還是很難獲得優惠貸款，畢竟主動權掌握在銀行手里。能實際相對較快地獲得優惠利率的，一定是在各方面都被銀行認可為優質客戶的人。不難想象，成百上千的購房者都排著隊等放貸，銀行有限的額度自然會批給最“優質”的那一小部分人。

那么，怎樣才有可能成為那種“最優客戶”呢？首先自然要滿足貸款的基本條件，包括信用問題、貸款資質等等，力爭樣樣“優質”。購房者可先向征信管理部門查詢本人的信用報告，確認是否有不良記錄、是否符合銀行規定。對於日趨嚴格的資質審核，則還應自查諸如學歷、工作性質、工作收入、名下擁有資產等等條件，並備好相關證明材料。一般來說，學歷在本科以上、工作收入是月還款金額的2 倍以上、工作單位是國企或者世界500 強、征信記錄良好，會是銀行優先選擇發放貸款的客戶群。

購房者還應提前多向各家銀行了解其各自的相關貸款政策和具體發放條件，特別是國有大銀行、中小銀行、外資行之間的差異。除了職業穩定、收入較高之外，一些銀行對擁有該行白金卡、VIP 身份的客戶，以及預先購買使用多項該行產品（如存款、理財產品、基金、保險等）並達到一定金額的客戶，在放款速度和利率上也還會給予進一步的優惠。特別是當前各家銀行細則陸續出臺，比較各家銀行間的差異、所需條件，是購房者尋找並獲得最優利率的首要方式。另外，由於樓市處於宏觀調控的大環境下，購房者也要時刻把握最新的政策性內容，以合理降低整體購房成本。

賣房也要講技巧

當你想要通過買賣來置換改善你的房屋時，花心思把自己的二手房賣一個好價錢、促成一筆讓雙方都滿意的交易也是很講究技巧的。

首先，想要讓自己的房子賣一個好價錢，就要對其進行一定的清潔和打掃。如果房內到處是垃圾，或者堆放有破舊家具，這會給買方留下不好的印象，因而買方在還價時也就會無所顧忌，往往出現隨意還價的情形。而對於房內尚擺放有家具的，更需注重房內整潔。

其次，一些裝修方面的小瑕疵也應花一定心思消除。如果房內有油漆脫落，或者出現水漬等，這些小問題都必須先行解決，因為小瑕疵也會對房屋給人的整體“印象”產生很大的影響。如果買家因為一些墻體裂紋、水漬、水管漏水等等為理由要求賣家降價，降價的金額肯定要遠大於修補費用。

最後，對於屋頂漏水、陽臺密封效能不好等質量問題，賣家也沒有必要隱瞞，因為隱瞞反而會給自己帶來法律上的風險。而一些可進行修補的房屋缺陷，則應該想辦法對其進行修補。比如靠近馬路、高架以及小區娛樂場所的房屋，肯定會面臨噪音的侵擾，因而在出售時往往會因此而遭詬病。賣家可以對其進行修補，如安裝雙層玻璃（1026， -1.00， -0.10%）窗，讓買家親身感受到修補之后帶來的變化。

另外，如果是短時間內的置換型購房者，對於該先買還是先賣、中間時期如何過渡和有效銜接等問題也要事先有所考量，萬一在賣房或買房過程中某個環節遇到問題，相應的合同、資金、貸款等方面的因素都可能會因此遭遇問題，容易產生不必要的損失。