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房產

天津第一個吃螃蟹,或迎樓市回穩

鉅亨網新聞中心


10月17日晚,天津(樓盤)市國土房管局、市建委、市規劃局、市財政局、市金融局、市公積金中心六個部門聯合發文,再次伸手調控房地產市場,俗稱“津十六條”。重點內容涉及6個方面:1)全面取消限購及限外政策;2)取消“70/90”限制性規定;3)重申930政策,但與930政策中多套房停貸不同的是,天津金融機構可視情況確定首付比例和利率水平;4)10月30日起,購90平米以下家庭唯一住宅為普通住宅的,契稅按1%征收,購144平米以下家庭唯一住宅為普通住宅的,契稅按1.5%征收;5)增加新建商品房預售資金監管節點中撥付頻次,提高開發企業的預售資金使用效率;6)采購空置的中、小戶型商品住房,作為保障性住房、拆遷安置、棚戶區改造、示范小城鎮安置住房的需求補充。

其中,最引人注目的莫過於取消限購及限外政策和“70/90”限制性規定,也正基於此,使得天津成為第一個正式與上一輪房地產調控政策揮手告別的城市。


限購取消、需求放量,市場筑底或已完成

今年以來,天津房地產市場持續低迷,市場壓力較大,且下半年有壓力加劇的跡象。據cric監測,天津新建商品住宅月度成交面積基本在65萬平米上下,相比2013年月平均成交面積98.49萬平方米的水平而言,處於相對較低水平,且下半年有進一步下滑的趨勢;而土地方面,土地消化周期已達2.83年,在二線城市中位居第五位,僅次於寧波(樓盤)、大連(樓盤)、青島(樓盤)和杭州(樓盤),其供求壓力可見一斑,政府伸手救市也在情理之中。

從政策層面看,7月25日,天津暗中放松天津第三套房購房限制和外地戶籍第二套房購房限制,然而因首付比例仍為6成,在投資退出,剛需和改善型需求為主導的市場下,首付壓力偏大,因此,隨后的第31周限購放松政策效應雖略有顯現,周度成交量逐漸攀升,然而依然未能將天津帶出低迷市場,第31-34周成交僅有62.56萬平方米,整個8月的成交量僅66.67萬平方米。由此自然引發天津市又一輪救市風潮,且此次政策調整尺度也明顯加大:首先,限購全面取消,且取消對對境外機構、境外個人和港澳臺地區居民、華僑在本市購房的有關限制性規定;其次,受惠於“930政策”,首套房認定標準放寬,改善型需求首付壓力明顯減輕,且相比央行“930政策”,對於多套房的放貸限制更為寬鬆;再次,契稅政策的調整將惠及剛性需求和改善型需求,進一步減輕了兩者購房壓力。未來幾周,天津市場或有較好的表現。

從市場潛在需求層面來看,天津人口吸附能力也相對較強,近三年,天津外來人口數以每年47萬人的速度增加,已接近北京(樓盤)、上海(樓盤)等一線城市外來人口增速,截至2013年天津外來人口已達到441萬人。外來人口的大量注入,將為天津房地產市場注入持續的潛在需求,且數量龐大。天津房地產市場中長期內,可以說需求無憂。目前雖然供求壓力較大,但庫存消耗至正常水平只是時間問題,因此,中長期內,天津市場回穩行情可期。

發文取消“70/90”限制,政策示范效應更大

此番“津十六條”頗受熱議的另一項政策當屬取消“70/90”限制。實際上,“70/90”政策,是2006年國務院出臺的一項政策,規定新審批、新開工項目套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上,這可謂“限購”之鼻祖了。然而,近幾年,這項政策於多數城市而言,不過是可有可無,大多已不嚴格執行。部分城市土地出讓更是只字不提“70/90”限制,“70/90”已經名存實亡。然而,正式發文宣布取消“70/90”限制的,天津尚屬第一家。

持續升溫的供求矛盾,及日漸走低的市場行情,天津政府調控的壓力也隨之加大,此番限購全面取消及“70/90”限制的取消,預示著天津已徹底告別上一輪房地產調控政策。其對天津房地產市場的影響,我們尚有待觀察,但對於其他城市的政策示范作用卻不可謂不大。

(本新聞來源:和訊網)

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