6月樓市回暖是真還是假？

在全國樓市一片陰霾之中，6月下旬，多個項目閃現出漂亮的銷售數字：

安徽合肥（樓盤），恒大中央廣場開盤25.6億元；北京（樓盤）亦莊，金茂悅數十套房源去化高達8成，單套總價500萬起；南昌（樓盤）萊蒙都會，405套房源半天賣出400套，開盤價比預期上揚5%。在一批高價盤的帶動下，北京商品房的成交價近期也有了較大幅度的上漲。

樓市的定海神針任志強先生6月14日在廣州（樓盤）某論壇再次發言：房價會隨著宏觀經濟下行走低，但遲早會反彈。

對正在發生的樓市數據波動，我們該如何看待？它是否標志著回暖的開始？攸克君是“未來240天是購房時間視窗”論斷的始作俑者，現有兩點看法供諸君參考。

一、個案式的回暖，不改弱市趨勢，但值得購房人警惕

上述幾個項目，只能算是個案。全國數千個在售項目，那怕是10%的項目熱銷，也有幾百個——如果只是聚焦於它們，可能2008年也會是好年景。與恒大地產副總裁何妙玲的看法不同，攸克君截至寫稿時的看法是，6月下旬少數項目和少數城市的成交回暖，不能算是真回暖，包括二三線城市在內。

宏觀經濟正在經歷痛苦的結構轉型，沒有數年時間，難見成效。王石6月25日在香港接受媒體采訪時說，內地樓市調整需要三四年時間。當然，這是王石從企業家的高度來看待行業大趨勢，對於購房者而言，中聽，但未必中用。對準備近期入市的購房者而言，一項決定大致要在半年時間內完成，3年以后的事恐怕有點遠。

毫無疑問，目前的樓市仍然是弱市心態。今年上半年成交量連續下滑，在媒體不遺余力的呈現下，多數購房者捂緊了自己的錢袋子，寧愿再等一等。這應該是主流心態。但攸克君提醒，千萬不要有樓市大跌的想法。

近半個多月以來，限購令從前一階段的“雷聲大”變化為“雨點更大”，一些原本不在媒體名單上的城市跳出來，搶占放松限購的頭條。地方政府放松限購有多種辦法，出來咋呼的都是缺乏經驗的，更多的地方政府都是只做不說。雖然有的城市是昨天宣布取消限購，今日又收回，但媒體不厭其煩的報導，塑造了一個風向正在起變化的輿論氛圍，要知道，嚴重的不是限購令松綁的內容，而是松綁限購令本身對預期的殺傷。

對樓市影響更大的因素是信貸政策。攸克君大膽預測，下一階段，信貸領域的放松將成為媒體的下一個報導熱點，話題主要集中於首套房按揭利率優惠回歸、貸放款提速等方面。

攸克君獨家得知，北京銀行(601169,股吧)最近已經在內部發文，要求今年6月底前，清理所有已經commit申請的按揭貸款，符合條件的全部發放。會不會有更多銀行跟進？如果有多家銀行均如是行動，則信貸政策將成為提升樓市人氣的最大推手。

攸克君提請潛在購房人注意的，正在這里：一旦首套房信貸政策普遍出現實質性的變化，包括利率優惠回歸、貸款速度加快，可能就意味著購房視窗正在徐徐打開。

二、開發商且賣且珍惜，貪婪的家伙將受到市場懲罰

必須承認，少數項目少數城市的成交回暖，是信心，也是市場給予的機會。很大程度上，這更是開發商的機會。

對一個進入觀望模式、信心接近崩潰的市場而言，好的產品與壞的產品面臨的環境大致相同：不好賣。如果市場還有成交，就是高性價比產品的機會。客戶愿意入市，開發商自然更要珍惜，在價格端與產品端，均要拿出誠意。

說白了，開發商除了要做出好產品，還要讓利，要降價。是的，假如銀行首套房信貸出現實質性的放松，聰明的開發商不是趁機大撈一筆，而是趁看房人群聚攏時，適當降價，迅速套現。大部分老百姓其實很實在，只要降價10%、20%，他們就會出手。對，攸克君也贊成出手。

當下的樓市不是屠宰場，而是獵鹿場。鹿者，敏感易驚，受驚則一去不回頭，獵人只有躡手躡腳，誠惶誠恐，方有收獲。貪婪的開發商將遭受市場懲罰。

北京7月份預計有36個項目開盤，已給出定價的17個項目中，有9個項目將以平價或低於市場預期價格入市，攸克君要給它們點贊；至於那些準備逆市漲價、捂盤惜售的家伙，你們就等著明年再賣吧。