樓市庫存創近5年新高 一線城市庫存壓力最大

　　房貸新政出臺，樓市去向何方？

　　上海易居房地產研究院昨日（10月13日）發布的《9月份新建商品住宅庫存報告》顯示，樓市庫存環比同比值均有上升。截至9月底，該研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環比增長4.0%，同比增長23.8%。9月庫存再創近5年歷史新高。

　　今年春節過后，房地產市場已經連續低迷了半年多，房價、銷售量、投資都在下滑。近期樓市在限購松綁、房貸放松這些政策的刺激下開始有了回暖的趨勢，然而如此大量的庫存重壓之下，樓市成交量真正提升，還有待資金環境的回暖，也就是房貸優惠政策的配套。

　　業內人士分析，“十一”長假前一天房貸新政剛剛出爐，各家銀行的細則還在制定中，落地還需要時間，因此購房者多處於觀望狀態。一旦各家銀行實施細則落地，可能會燃起樓市新一輪的熱情。同時，由於樓市目前庫存積壓嚴重，因此開發商以走量為主，預計樓價不會大漲。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，從35個城市的總體水平看，庫存去化周期依然偏大，說明10月份大多數城市還是會采取積極降價的規則。

　　一線城市庫存壓力最大

　　在昨天公布的報告中，分城市來看，35個城市中，有31個城市庫存出現同比增長。其中，南昌、溫州和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到99.3%、60.3%和60.1%。有4個城市庫存出現同比下滑態勢，其中太原同比跌幅最大，為27.1%。

　　截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%，同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。

　　值得一提的是，一線城市庫存已保持連續8個月的環比正增長，且9月增幅有所擴大。這和4個一線城市市場成交總體偏弱的特征有關。研究員嚴躍進指出，“從同比值看，已保持連續8個月的同比增幅擴大現象，在一線城市限購政策不放開的情況下，第四季度亟須結合央行救市政策做文章”。

　　報告還顯示，二線城市在本輪樓市周期中，庫存去化速度首次超過一線城市。在35個城市中，有16個城市的存銷比出現環比上升，其中以深圳和廣州的存銷比環比增加值最大，相比8月分別增加3.4個月和2.5個月。

　　嚴躍進分析認為，整體來看，相比二三線城市，一線城市壓力最大。在一線城市今年明確不放松限購政策的背景下，第四季度不排除出現各類打擦邊球的“救市”做法。

　　事實上，在樓市相對低迷的行情之下，國慶黃金周期間一線城市眾多開發商推出優惠吸引購房者出手，但是從目前成交情況來看，仍舊成色不足。

　　據媒體報導，“十一”期間，北京商品住宅成交量較為平淡， “十一”期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬平方米，同比去年“十一”分別下降40%、35%。據亞豪機構統計數據顯示，“十一”長假期間北京僅有位於朝陽區的首開常青藤和利錦府2個中端項目開盤入市， 2個項目累計新增供應160套，與去年“十一”假期相比，開盤項目個數減少了4個，供應套數下降了75%。

　　據焦點網數據統計，黃金周期間，上海全市商品住宅成交637套。成交面積為6.97萬平方米，環比去年同期下跌26.1%，為2012年來最低水平。與9月最後一周成交量更是暴跌了66.4%；成交均價為25451元/平方米，環比去年同期上漲11.38%，為同期歷史最高值。

　　另據統計，國慶黃金周期間廣州十一區網簽一手住宅476套，同比去年同期下跌41.7%；成交面積57886平方米，同比下跌36.4%；成交均價11867元/平方米，同比上漲30.1%。

　　樓市預期回暖 四季度成交量有望回升

　　不過，央行新政出臺，重提最低七折的首套房貸款下限，信貸口徑放松，讓房地產市場預期發生悄然變化。

　　證券日報刊文稱，業內人士分析，“十一”長假前一天新政剛剛出爐，各家銀行的細則還在制定中，落地還需要時間，因此購房者多處於觀望狀態。一旦各家銀行實施細則落地，可能會燃起樓市新一輪的熱情。

　　據《中國證券報》報導，多家銀行表示實際執行過程中基本難以出現七折利率。盡管如此，對於首套房認定新標準的出臺，讓改善型購房需求得到釋放，市場預期也隨著信貸政策的松動而回暖，樓市成交量有望回升。

　　文章稱，截止目前，已有包括建行、中行、興業銀行在內的多家銀行正式發文落實住房政策新規。從各銀行執行上看，對於首套房的認定已經從“名下無房且無貸款記錄”的舊標準，放寬至“貸款已結清”等新標準上。

　　“央行對於首套房認定的政策影響非常大，將使改善型客戶全面回歸。而且，對於銀行來說，這部分客戶也是優質客戶。”中原地產首席分析師張大偉認為，貸款七折利率將很難出現，但預期后續將有可能出現九折左右的首套房利率，信貸環境趨於寬鬆，購房者的壓力將明顯降低。

　　一些銀行業人士表示，由於當前銀行自身的資金成本高，房貸業務對於銀行而言本來就沒多少利潤，目前銀行在售的理財產品的預期年化收益率多在5%左右，如果房貸利率按照目前基準利率打7折來執行就是4.5%，這對於銀行顯然是虧本生意，預估銀行執行房貸7折優惠的動力不太足。

　　不過，此次信貸政策松綁，市場供求和買賣雙方的情緒已經出現微妙變化。市場人士認為，未來需求也將受到信貸政策松綁的刺激而開始釋放，四季度市場成交量將回升。

　　“房地產行業正在經歷一個轉型過程，整個商業模式都在發生轉變，現在不可能再出現2009年之后的那樣的大漲，樓市的下行還將繼續，但是下行速度明顯放緩，已經接近了底部。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌教授說。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，隨著各銀行對於房貸新政落地實施和普宅標準調整所釋放出的改善型需求入市，四季度樓市有望復甦回暖，走出此前9個月的低迷局面。

　　此外，財政部副部長朱光耀日前表示，中國正在密切關注國內房地產市場，但是沒必要針對該行業或其他經濟領域出臺任何重大刺激政策。“政府或將救市”之疑再被打消。在未來沒有更多政策出臺預期之下，樓市博弈結果或許將更為明朗。