限貸松綁刺激樓市虛火旺盛 政策落地陷困局

趕在國慶節之前，央行、銀監會發布“央四條”，為樓市投下了房貸政策松綁這一劑“猛藥”。在“貸清不認房”、“最低7折利率”等購房利好刺激下，不少地方國慶長假樓市再度升溫，“看客”激增。

雖然今年以來松綁樓市的系列政策從取消限購進入到放寬信貸，但業內人士認為，央行、銀監會雖對房貸政策作出調整，但商業銀行會否落實執行還有待觀察。從實際情況考慮，銀行不可能執行7折的首套房貸利率。

部分機構認為，盡管信貸新政力度超出預期，但市場尚需一段時間“消化”。從當前的市場走勢來看，傳統的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開始，市場有望顯露出真正的回暖跡象。

房貸新政成強心劑 國慶樓市人氣旺盛

9月30日，央行和銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上提出，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

這也意味著，二套房限貸政策全面退出，且對二套房以上的貸款權限，下發至各大銀行，其放松力度超出市場此前預期的“認房不認貸”。

業內人士普遍認為，新政給樓市注入了一針強心劑，有助於增強市場信心，成交量有望企穩回升。

北京中原指出，該項政策的力度“5倍於”放松限購，“救市”的信號意義十分明顯。中金公司則認為，改善性需求一般占到市場需求的15％-25％之間，新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降，估計將給短期購房需求帶來10％-20％的恢復。

在剛剛過去的“十一”長假，不僅南京、杭州、石家莊、武漢等二三線樓市“看客”激增，北、上、廣、深四大一線城市也迎來了看房高峰，人數大超今年“五一”和中秋假期。

在成交量方面，中國證券報報導稱，綜合各地的數據來看，今年國慶長假的前六天（10月1日-6日），多數城市的房地產市場成交量較為平穩，並未因節前出臺的房貸新政而出現成交量陡增的局面。

中新網發文稱，與各地涌現的“看房潮”相比，不少城市新房成交量則表現冷清。中原地產市場研究部統計數據顯示，國慶7天假期內，北京新建住宅網簽538套，成交量環比有所復甦，但同比下調近四成，近4年來僅高於2012年同期的437套。

無獨有偶，國慶假期上海樓市成交同比降2成，廣州、深圳前6日成交量跌幅則超過了4成。據中國指數研究院數據顯示，二三線城市中，庫存處於高位的杭州、成都、長沙等地成交量也同比下跌。不過，在南京、重慶等部分城市，也出現了較明顯的成交回暖趨勢。

在房貸新政刺激下，為何國慶長假樓市人氣旺盛卻成交平淡？

“在未確定商業銀行具體執行力度的情況下，十一長假期間，購房人群出現了較為明顯的短期觀望情緒。” 偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析指出，對於“房貸新政”利好尤其明顯的二手房市場來說，短期觀望表現更加顯著。

房貸松綁落地陷困局 業內稱銀行7折利率不可能

購房者觀望的背后，是房貸松綁政策執行的難題，政策利好真正落實尚需時日。

據中國證券報記者調查，按照央行新政，當前多數銀行都已經推行最新的二套房認定標準。但對於貸款利率，大部分仍然維持在此前的執行標準，目前尚無實質性的優惠。

事實上，早在“央四條”出臺前的幾個月，福建、湖北、江西、寧夏已先后加強信貸支援，比如福建降低首套房認定標準為“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定”，湖北要求首套房貸款利率下調至基準利率的0.7倍，江西則明確提出降低二套房首付比例。

雖然地方政府積極呼吁，但是這些政策出臺后，各地的商業銀行並未及時推出利率優惠。

在9月30日發布“央四條”后，10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調，提出“靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長”。

中原地產首席分析師張大偉認為，10月份將是信貸政策的落地執行月，后續信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的最關鍵因素，但整體看，市場繼續下調的空間已經被松綁的信貸政策封死。

《華夏時報》采訪的多位銀行業內人士表示，按照目前房地產市場狀況，所謂7折優惠利率沒有實質意義，貸款利率早已市場化，是否優惠是銀行的權利。換句話說，銀行會按照央行“認貸不認房”的新政策，但是所謂7折利率，則是指導意義大於實際意義。

今年上半年，各家銀行主動壓縮個人住房貸款，尤其是股份制商業銀行，以民生銀行（行情，問診）、平安銀行（行情，問診）尤為明顯。今年上半年，這兩家銀行個人住房貸款余額分別為594億元、602億元，分別比去年底減少121億元、47億元。

“對小微企業貸款可以上浮20％-30％，相對而言房貸業務利潤實在太小。”一家股份制銀行人士坦言，所以股份制銀行會相對傾向小微企業貸款。

銀行業內人士分析稱，首套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在，因為銀行拉存成本較高，利率7折要虧本，8.5折也只能保本，銀行沒有大打折扣的動力。

“如果首套房按揭貸款利率執行基準利率，銀行基本不要說賺錢，更不用談利率折扣優惠。目前一個現實是，銀行存款流失壓力大，資金成本不斷提高。”有股份制銀行人士坦言。目前，5年以上基準利率是6.55％，7折后只有4.585％，而現在5年期定存利率是4.75％，不少銀行還上浮10％，達到5.225％，已經明顯地出現倒掛。

如此就使得看似存在的優惠利率實際上遙不可及，即便優惠利率有所優惠，但背后卻附加了種種苛刻的限制條件。

所謂“附加條件”，就是不同銀行針對購房人資質，例如購房人需要在銀行辦理一定數額的存款、購買銀行內部理財、保險等產品，或者通過中介公司申請貸款，才能享受到利率方面的優惠。而如果購房者不接受附加條件，那就只能按照以往基準利率或者上浮利率。

中新網也報導稱，對於央行提出的“最低7折利率”等優惠政策的落地實施，不少業內專家並不看好。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，商業銀行存貸比考核不放松、房地產行業風險壓力持續、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素，將對商業銀行房貸政策落實情況形成制約和影響。

“7折房貸利率折扣不可能，資金價格依然處於高位。”中原地產首席分析師張大偉分析，在目前資金價格情況下，銀行吸儲難度較大，“不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。”

對於信貸政策執行的力度，央行發布的通知，明確了商業銀行可以依據自身情況進行把控和執行。多數分析人士指出，按照銀行的決策周期，具體的措施可能在10月中旬或下旬推出。

去庫存壓力仍大 房企放風要漲價

限貸放開的刺激政策甫一落地，房企就開始趁機炒作，並揚言要漲價，國慶期間，流傳於網絡的幾大房企漲價通知單，成了中介們向購房者展示將要漲價的證據。

但實際上，除了綠地未明確對外否認之外，其余房企均已澄清漲價傳聞。

盡管不排除此事有炒作之嫌，但多數業內人士仍認為，如果信貸新政力度夠大，在個別供需關係緊張、房價下跌時間較長的區域，一些房地產項目漲價並不意外，不排除未來房地產項目通過減少優惠、降低折扣力度等形式變相漲價。

中金公司的分析指出，由於當前大部分房企的資金狀況並不充裕，且市場重心是去庫存，因此主動做出漲價的房地產商不會太多，漲價行為不會演變成大范圍事件。

值得注意的是庫存再攀新高。上海易居研究院監測數據顯示，截至8月末，35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3％，同比增長22.6％。35個城市中，有31個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、九江和寧波等3個城市的庫存，同比增幅分別達到120.9％、68.0％和66.4％。

而根據高華證券的監測，截至9月28日，追蹤的11個城市總庫存上升1.5％，去化周期上升至17.9個月，而9月21日當周為17.5個月。

與此同時，今年房企的銷售業績都不如意，從鏈家地產監測的房企前8個月銷售目標完成情況來看，目標完成率超過50％的只有12家，而最低的合生創展和花樣年完成率僅為18.8％和21.1％，年內完成銷售目標難度大。

在中原地產首席分析師張大偉看來，雖然房貸優惠政策落地，但基於庫存壓力、信貸供給量有限等原因，短期房價上漲可能性並不大。“預計四季度房價仍以平穩為主，繼續下調的可能性降低，短期上漲的空間也不大。”

此外，據華夏時報報導，有華南某市國土部門人士透露，除“央四條”外，決策層還儲備了其他刺激樓市的政策，若放松限貸有限，下一步不排除從減稅、全國解除限購等方面刺激，但需要先觀察市場走勢。