房貸還清再買房算首套？100萬元20年省9.5萬利息

樓市低迷了幾個月，最近一則傳言激起千層浪。網上傳言稱，經申萬地產證實，四大行將出政策，放松首套房認定標準，只要房貸貸款余額還清，再貸都算首套房。傳言還稱，上周五央行已召集各大行開會透露了這一想法，目前正在吹風階段，預計該政策會較快出臺。前天晚間，有媒體引用業內人士傳言稱，央行已通知四大行，要求限貸放開，鼓勵首套房貸款，二、三套也可恢復至基準利率。新快報記者昨日從某國有銀行處確認了這一訊息，其表示“應該馬上要執行啦”。

【導讀】房貸還清再買房算首套？100萬元20年省9.5萬利息（本頁）

【理財】算筆賬：100萬元房貸 20年省9.5萬利息

【回應】股份行否認調整房貸標準 工行稱將做好政策銜接

【影響】樓市走勢：樓市“微刺激”調整預期加強

股市影響：“松綁”利好股市

【評論】回應房貸松綁態度曖昧 房企稱市場提振有限

地方寄望四大行放松房貸刺激樓市 專家稱空間有限

【解讀】上海房貸市場戲劇性一幕：幾小時內政策似“松”又“緊”

青島：還清房貸再買還算首套

==正文閱讀==

首套房標準是否松動銀行回應不一

首套房認定放開訊息近日持續發酵，在市場掀起波瀾。昨日有訊息稱，興業銀行已率先放開，執行認貸不認房，此前買房后貸款已還清，現在買房算首套房，房貸利率最低9.5折。不過，記者昨日求證興業銀行得知，截至目前，興業銀行個人住房按揭貸款業務的客戶準入條件和信貸政策未進行調整，表示“有關報導失實”。

記者前日也向兩大國有銀行廣東省分行求證，其均表示目前沒有收到通知；建設銀行總行則回應稱“有訊息會通知”。雖然多家銀行不置可否，但記者昨日從某國有大行廣東負責人處確認了這一傳聞，其表示:“有房，但沒貸款（即貸款已經還清），再貸就算首套，應該會馬上執行。”

某國有銀行個人貸款中心負責人表示，“目前沒有訊息，沒有接到通知，也沒法預判”。不過其稱，假如訊息屬實，將會刺激樓市交易，增加銀行的按揭。某銀行小額貸款業務主管分析，如果放開認定標準，對已經還清房貸有能力再購房的人來說是好事，但是也將刺激需求從而導致房價上升，對真正的剛需來說反而有負面影響。

從全國8月份數據來看，整個房地產行業成交仍處於低迷狀態，上述訊息傳開后，昨日早盤房地產股價大漲。

多數銀行可能按下限標準執行

目前監管層規定的首套房認定標準是“認房又認貸”。判斷首套房，要看家庭名下是否有房產、是否有房貸記錄，若有其中任何一項，再購房都不能算作首套房，再貸款就按照第二套或者兩套以上執行。

目前，多數銀行執行“認房又認貸”，即任何一項標準不符合，都不能算是首套房，不能享受利率優惠。只有個別銀行在認定標準上有所放松，如有銀行昨日對記者表示，該行目前的標準是如果借款人是純商業貸款，即使還清了貸款，名下無房，仍算第二套；但如果是組合貸款，已還清了貸款，名下無房仍可按照首套執行。

有銀行業人士分析，即使標準松動，估計銀行也不會完全執行“房貸還清再買算首套”，多數是按照下限標準來處理，執行風險定價。“就像目前房貸最低可以執行基準利率7折優惠，但是沒有多少人申請得到”。

上述小貸業務主管也對記者表示，該行從6月開始已經控制額度，一個支行一個月只能放幾筆房貸，更多的是消化此前的存量，因此該行已經出現額度不足情況，更多的貸款額度提供給定價更高的中小企業。

央行或指導四大行向市場喊話

金融搜尋平臺融360發布的研報更像一盆冷水。其信貸專家徐瑾分析，“只要房貸貸款余額還清都算首套房”的訊息不靠譜。其表示，第一，“認貸不認房”等於宣告限購令全面退出；其次，違背了中央“抑制投機，遏制房價過快上漲”調控目標，釋放出“不僅僅是救市，而是變相鼓勵擁有多套房的人投資，即變相刺激樓市投機”的信號。其認為，經濟增速仍在可控范圍，“還用不著這樣大張旗鼓地刺激樓市”。

不過融360也認為，在當前房地產持續低迷，地方政府經濟增長對樓市依賴較大的情形下，不排除央行確實已通過指導四大行向市場喊話的可能，這也與“8月疲軟經濟數據出臺后，央行上周緊急向五大行注入5000億元資金”相符。

徐瑾認為，如果后期有相關政策出臺，存在以下兩種可能。一是首套房“認房不認貸”。因為之前“認房又認貸”不是很合理，扼殺了剛需和改善型的需求。此外，銀監會與央行當時發文時，沒有明確規定首套房認定標準。二是放松房貸利率，鼓勵支援首套房貸款利率優惠，適當降低二套房利率上浮幅度。這符合央行5月喊話要求給予首套房貸政策支援的態度，也符合目前中央對購房自住的調控思維，事實上也可以釋放、刺激一些自住和改善型需求。

算筆賬：100萬元房貸 20年省9.5萬利息

如果按照 “房貸還清再買算首套”的利率計算，購買第二套房的購房人能省多少錢呢？根據現行規定，首套房貸按基準利率6.55％/年執行；第二套房貸款利率上浮10％，即7.20％；第三套房則不能申請貸款。

如果同以貸款100萬元、期限20年計算，執行基準利率的本息合計為179.6萬元，按照上浮10％之后的利率計算本息合計則為189.1萬元，相差9.5萬元。也就是說，若上述訊息屬實，上述情況的第二套住房購買人可以省9.5萬元，而且貸得多省得多。另一方面，如果“房貸還清再買算首套”，那么已經購買一套房的人，還清了貸款，如果現在買，可能需要付七成首付，如果嚴格執行傳聞的規定，其僅需付三成首付，大大降低了門檻和負擔。

地產股昨日大面積飄紅

二級市場

在“首套房認定標準放松”的傳聞影響下，地產股昨日大面積飄紅。其中，萬科A、招商地產、保利地產等地產龍頭股均跳高開盤，早盤仍一度沖高后才震盪回落，但截至收盤均錄得正收益。四大龍頭股中唯一平開的金地集團，也錄得紅盤報收。此外，領漲股珠江控股和京能置業，均錄得漲停報收，中航地產、世聯行和中糧地產等，均大漲5％以上。

資金流向數據顯示，雖然地產股仍遭主力資金凈流出，但流出金額已從22日的6.72億元收窄至昨日的1.96億元。成交回報則顯示，部分地產股獲得了機構的青睞，如珠江控股便獲兩機構席位凈買入1578萬元。

市場人士認為，當下國內房地產市場正處於由暴利時代向成熟市場期過渡的時期。在這一過程中，一度魚龍混雜的房地產公司，必然有一個優勝劣汰的過程。但無論房地產市場的調整是很快結束還是仍需經歷一段不短的時間，龍頭類地產股的抗風險能力仍毋庸置疑。一旦行業景氣度轉好，行業龍頭股的投資價值就會更加凸顯。該人士建議，在地產行業近期利好頻頻下，可對行業龍頭股逢低設定。無獨有偶，北京高華9月22日發布的一份研報顯示，在其強烈建議買入的個股組合中，地產龍頭萬科A赫然在列。

9月22日，“央行通知四大行調整首套房認定標準”的訊息引發廣泛關注。昨日（9月23日），資訊變得更加混亂。昨日下午，媒體報導稱興業、浦發銀行在某些地區已調整了房貸政策，實行認房不認貸，但兩家銀行隨后予以否認。

而四大行中，僅工行在媒體“逼問”下給出了一份簡要回復：“我們正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，並將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。”

而傳說建行將召開會議發布相關內容，最終也不了了之。

目前，不論媒體經由何種途徑從銀行內部得到了“情報”，在央行未松口發出正式通知檔案前，相關政策是否調整難下定論。

多家股份行稱房貸政策無變化/

“我們也在等總行的通知下來，目前還是按照以前的規定執行。在沒有得到通知之前，執行標準是不會變的。”中行北京地區一支行個貸部門人士對《每日經濟新聞》記者表示。

此外，記者以購房者的身份詢問了工行、建行、農行的北京地區若干支行個貸部，均得到了類似的回答。

除了銀行，最為關注房貸政策變化的當屬房地產中介，北京鏈家地產的一位經紀人已在摩拳擦掌，她認為，如銀行的房貸新政策正式生效，將大大提高購房者的熱情。

由於央行始終沒有公布相關政策的正式檔案，銀行均保持低調，某大行內部人士告訴 《每日經濟新聞》記者，事實就像媒體報導的那樣，但具體業務的調整可能需“再過幾天”。

9月23日下午，據中國證券網報導，中國銀行總行個金部當日下發通知，鼓勵各地方分支行配合地方政府房地產相關政策措施，積極支援居民合理購房需求。通知提出，要提高房貸審批效率，加大投放，積極營銷開發商和中介；根據當地四大行利率平均水平，提供有競爭力的貸款價格。

工行則稱，該行認真貫徹國家有關房地產市場發展的政策導向，一直以來積極支援個人住房和房地產開發的合理信貸需求。

與大行的態度不同，股份行均明確否認房貸政策發生變化。昨日，浦發銀行表示，未獲悉相關政策資訊，目前仍在嚴格執行“認房認貸”的政策。興業銀行也稱，個人住房按揭貸款業務的客戶準入條件和信貸政策未進行調整，有關報導失實。

此外，招行、平安等銀行也對記者稱，房貸政策沒有變化。

房貸政策如調整將刺激改善型需求/

一位銀行人士對《每日經濟新聞》記者表示，首套房“認房又認貸”的標準變動屬於重大合規問題，銀行不可能在沒有監管允許的情況下去觸紅線，地方政府也沒有干涉銀行業務的權力。

今年以來，46個限購城市中有40個已經放開了限購措施，但由於銀行收緊房地產信貸，特別是在開發貸款項目上，建行等大行都實施了嚴格的名單制管理，對許多中小型房地產開發商來說，資金鏈緊張已經成了習慣。

為了緩解銀行的資金供給壓力，近期，監管層給房企開放了另外一條融資頻道，允許上市房企發行中票融資。日前，金融街就公告稱，擬發行不超過52億元的中期票據。

而這一政策調整釋放的信號意義更為顯著，房地產行業在國家層面的宏觀調控或許真正走到了轉折點。

實際上，“認房不認貸”的標準，對商業銀行來說或許更為有利。

“從信貸的角度來看，首套房的貸款其實風險更大，因為根據相關法律規定，如果出現斷供，銀行需要先給借款人找到安置地方才能收回房產，在變現上很麻煩的。但如果是已經有房產的借款人斷供了，就可以直接要求他出售房產還償還貸款。”上述銀行人士認為，如果房貸政策真的出現調整，將對投資型需求、改善型需求有刺激作用。

中債資信在最新評論中表示，如上述傳聞屬實，將有利於改善型需求的釋放，后期隨著按揭貸款優惠力度的加大，房地產成交量回升將是大概率事件。

首套房認定標準放松政策“猶抱琵琶半遮面”。針對“四大行將出政策，放松首套房認定標準”的訊息，中國工商銀行（行情，問診）和中國銀行（行情，問診）昨天作出回應，工行稱“及時做好信貸政策的銜接”，中行則表示“鼓勵各地方分支行配合地方政府房地產相關措施”，均未對首套房標準是否放松作出正面回應。中國建設銀行（行情，問診）和農業銀行（行情，問診）則依然保持沉默，未作回應。

工行、中行未否認

前日下午，關於“四大行將出政策，放松首套房認定標準”的訊息不脛而走。訊息稱，上周五央行已召集四大行開會，透露這一想法，目前正在吹風階段，預計該政策隨后出臺。新政策可能規定“只要房貸貸款余額還清都算首套房”。新京報記者前日向四大行和央行求證未果。

昨天下午，建行曾對媒體表示，“有可能會召開相關會議部署方案，但一切以發布為準。”但隨后又取消會議。

昨日晚間，工行率先給出態度。工行相關負責人表示，工行一直以來積極支援個人住房和房地產開發的合理信貸需求。工行正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，並將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。

據報導，中國銀行總行個金部昨天下發通知，鼓勵各地方分支行配合地方政府房地產相關政策措施，積極支援居民合理購房需求。

中原地產市場總監張大偉表示，“無風不起浪，央行此次或是因為近期地方政府與市場的施壓，釋放了一定的松綁信號。”

“現在房貸政策太敏感，監管也擔心一旦放松會可能推動房價再度上漲，再遭口舌。銀行的態度也能理解，很可能就是銀行悄悄地放。”一位觀察人士認為。

興業銀行（行情，問診）上海分行“改口”

據《東方早報（博客，微博）》報導，昨天中午興業銀行上海分行通知各大中介和開發商限貸松綁，下午又收回通知，目前首套房仍按之前“認房又認貸”標準認定。

昨日下午，新京報記者就此訊息向興業銀行求證，該行表示：“截至目前，興業銀行個人住房按揭貸款業務的客戶準入條件和信貸政策未進行調整。有關報導失實。”

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對新京報記者表示，昨日有開發商稱，興業銀行給開發商的口徑就是“凡是房貸余額還清都可以算首套房”。

上海房地產人士分析，興業上海分行可能是受到壓力，才又收緊此前剛剛打開的“口子”，而處在風口浪尖上的各大銀行，如今房貸上有任何新政策也只進行口頭通知，無任何正式檔案。

北京地區未見松動

從操作層面看，目前北京地區首套房的認定標準尚未發生改變。新京報記者昨日以貸款人身份咨詢了四大行個貸負責人，均表示，目前北京地區沒有接到任何通知。首套房貸認定標準不變，仍是“認房又認貸”。興業銀行、招商銀行（行情，問診）也稱，未接到通知，首套房認定政策未變，同時，信貸也沒有松綁。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對“房貸余額還清都可以算首套房”的做法持懷疑態度。楊紅旭認為，假如不管手上有幾套房，只要房貸還清都算首套去貸款，這樣有點過於放松了，違背了樓市調控的精神。

楊紅旭認為，比較合理的政策應該是“只認房不認貸”。發放房貸之前要讓購房者到房產局出具證明，有多少套房子。

鏈家地產市場研究部認為，在經濟形勢復雜多變的情況下，購房貸款仍然是優質的貸款，下半年來銀行的個貸意愿也在加大。但出於資金成本、額度的限制，未來是否能夠完全落實並不確定，並且對於銀行是否正式開啟認房不認貸也並未有官方確認，但至少未來一段時間信貸政策放松趨勢十分確定，此次傳聞也會對市場預期產生積極影響。

樓市走勢：樓市“微刺激”調整預期加強

樓市成交持續低迷，繼松綁“限購”后，又有松綁“限貸”的訊息傳出。如房貸放寬，是否會帶來樓市成交的逆轉？

政策有望“小幅調整”

此前券商高盛高華在一份報告中指出，房地產行業已經接近之前周期的谷底，預計政府將出臺更多刺激政策，以使成交量從低點中復甦；安信證券也認為，央行調整房貸政策是大概率事件。

“即使貸款政策放松，也不會是全面松綁，有可能是認房不認貸，支援自住換房的改善型購房需求，而依然限制投資需求。”中原地產首席分析師張大偉表示，目前針對房地產的信貸政策並沒有明顯松綁，只是做了小幅調整，能否申請到優惠貸款，核心還是看申請人名下有幾套房，無房則按首套房利率，第二套房則利率有一定上調，不會讓投資客戶“鉆空子”。

房企：市場提振有限

新京報記者了解到，由於預期政策放松房貸將較為溫和，業內人士都預計其不會刺激成交量出現大幅增長的情況。

“9月成交不太好，北京還沒有聽說出了放松的新政策。”北京一家上市房企營銷負責人則對新京報記者表示，房貸松綁降低了買房的成本，這對樓市是一個利好，但不會逆轉市場。

上述房企營銷負責人表示，此前為了促進購買，一些樓盤推出了95、97折的貸款折扣，即為客戶向銀行提供貸款“補貼”，但對成交的拉動有限，主要還是卡在了北京的首付政策上。“北京這塊，目前二套房首付70％的門檻太高。”

業內人士表示，房貸政策很有可能出現“有限放松”，但在目前的樓市庫存較大、企業融資難、貸款資金實際成本高的情況下，銀行對推行“優惠房貸利率”的動力並不高，目前各地政府想促進房貸，都會推出一些優惠措施，比如之前四川省用財政補貼來鼓勵銀行發放房貸等。

據北京一家國有銀行業人士介紹，公司類貸款才是銀行的重點業務，數量大、利潤高，而房貸等個人貸款業務比重較小，利潤也並不高，今年由於市場整體資金較緊張，各大銀行的住房按揭貸款業務都比2013年同期出現增幅放緩。

新京報記者查閱銀行中報顯示，目前四大行中個人房貸業務最多的是建設銀行，今年上半年達2.08萬億元，增長10.75％，而去年同期增幅為11.2％；工行達1.92萬億元，增幅11.6％，去年同期為15.4％；農行為1.45萬億元，增長 12.2％；去年同期為13.2％。

股市影響：“松綁”利好股市

昨日早盤，受樓市限貸松綁開啟的影響，房地產股集體走強，截至收盤，房地產板塊上漲1.20％，珠江控股（行情，問診）、京能置業（行情，問診）兩只個股漲停。在周二普漲的行情下，房地產行業表現並非突出。

周一下午，有訊息稱“首套房認定標準將放松。“如果該訊息屬實，對於房地產行業是短期利好。”社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，如果限購松綁將會刺激房地產需求的增加，但這種刺激能維持多久值得懷疑，目前房地產的下行趨勢已經明顯，而投資者都是買漲不買跌。

根據他的觀察，此次限購松綁並不能阻止房地產的下跌。“就好像限購的打開一樣，成交量在出現短期的反彈之后，並沒有延續下去。”

至於該政策對於股市的影響，尹中立認為也是一種利好訊息，“畢竟該政策短期會阻止房地產的下跌，畢竟房地產的長期下跌也會影響A股的基本面。”

一位市場人士表示，目前房地產市場不斷放出傳聞來試探各方反應，昨日房地產板塊沖高回落，股民應該理性看待這些“利好”。 新京報記者 白金坤

從22日下午到23日晚上，央行即將發文四大行放松限貸的傳聞不斷發酵，也不斷反轉。截至23日晚21時，《經濟參考報》記者采訪的結果是，四大行均表示目前尚未有明確資訊發布。雖然如此，接受采訪的市場人士認為，傳言既折射出一些地方政府和市場參與者對樓市回穩的渴望，也反映了“放松限購沒效果，放松房貸是關鍵”的事實。一旦傳言成真，將對市場預期產生較大提振。

有專家認為，至少現在還很難對這個傳言進行證實或者證偽，但有兩點是可以肯定的：一是，即使有這回事，各家銀行放松房貸的空間也是有限的。二是，可以預見，根據銀行業監管部門一貫的表態，支援自主性住房需求，抑制投機需求，這應該是房貸業務堅持的底線。

傳言：銀行澄清難擋放松預期

22日市場傳言稱，央行已經通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款，同時二三套房貸款也可恢復至基準利率，訊息稱“房貸還清可享首套房按揭政策”。23日，又有傳聞稱興業銀行、浦發銀行對首套房認定已經執行“認房不認貸”。

對此，四大行統一口徑表示，房貸認定松綁暫無訊息。工行進一步表示，“工行認真貫徹國家有關房地產市場發展的政策導向，一直以來積極支援個人住房和房地產開發的合理信貸需求。我們正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，並將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。”浦發銀行表示“我行未獲悉相關政策資訊，目前仍嚴格執行認房認貸的政策。”興業銀行也稱，“截至目前，興業銀行個人住房按揭貸款業務的客戶準入條件和信貸政策未進行調整。”

目前，除少數地區外，在大部分地區，尤其是國內一線城市，對個人住房貸款二套房的認定均實行“認房又認貸”的原則，即以家庭為單位，只要曾經申請過住房按揭貸款，即便賣了首套房子、名下無房，且還清貸款，再申請按揭貸款，也都要以二套房貸計算。而若政策放松至“認房不認貸”，就意味著將以家庭擁有的房屋數量來認定是否為第二套房，而不再以貸款記錄來認定。只要購房者證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。銀行辦理貸款時，不會考慮購房者歷史貸款記錄。

對此，盡管多家銀行相繼澄清目前的房貸政策並未有所調整，但大部分市場人士認為房貸政策將松綁的訊息具有一定真實性，有市場人士稱，銀行否認的是目前政策出現調整，但是對“監管層已經吹風，未來政策有放松可能”並未否認。據媒體報導，某大行內部召開會議，研究了關於首套房認定、支援房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。

融360信貸專家徐瑾認為，如果后期有相關政策出臺，存在首套房“認房不認貸”的可能。因為之前“認房又認貸”不是很合理，扼殺剛需購房者和改善型住房需求者。此外，銀監會與央行當時發文時也沒有明確規定首套房認定標準，都是以商業銀行為準，所以在這方面仍有很大優化空間。

緣由：地方寄望放松房貸

事實上，多位市場人士在接受記者采訪時表示，四大行放松限貸的傳聞並非空穴來風。

C R IC研究中心研究員姜倚文表示，從7月份開始，經濟數據明顯走弱，多個指標出現了罕見的超預期下滑，前期微刺激作用已經大大弱化，經濟下行的壓力越來越大。

國家統計局日前公布數據顯示，1至8月，全國房地產開發投資58975億元，同比名義增長13.2％，增速比1月至7月回落0.5個百分點，已連續7個月下滑。1月至8月，房地產開發企業土地購置面積20787萬平方米，同比下降3.2％；全國房屋新開工面積114382萬平方米，同比下降10.5％。

此外，居民購房意愿也在不斷下降。央行日前發布第三季度居民儲戶調查報告顯示，居民投資房地產的熱情繼續下降，未來3個月內準備出手購房的居民占比14.2％，較上季度下降0.2個百分點。

在此背景下，鑒於地方放松限購難解下滑之困，政府又紛紛出臺第二輪房地產支援政策。9月23日，青島發文表示實行“認房不認貸”。青島市國土資源和房屋管理局發布《關於完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》指出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。9月17日，福州也發文表示“認房不認貸”。福州政府對首次購買普通住房和首次購買改善性普通商品住房進行了定義，居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房（含二手房）的行為，屬於首次購買改善性普通商品住房。此外，湖北省更是發文提出下調首套房貸款利率的下限為基準利率的0.7倍。

對此，中原地產市場總監張大偉表示，地方政府積極呼吁松綁信貸，一方面給市場信心，增加市場購房者救市預期，另一方面，則是將穩增長的壓力轉移到銀行。

有限：房貸放松空間不大

今年以來，房地產貸款風險被監管層高度重視，並一再對銀行強調做好風控，但是對於按揭貸款，監管層也幾次釋放出信貸支援的信號。2014年上半年全國銀行業監督管理工作暨經濟金融形勢分析會議上，銀監會主席尚福林表示，要嚴格控制信用風險擴散，重點監控房地產、政府融資平臺、產能嚴重過剩等領域風險，在房地產貸款領域，要優先支援居民家庭首套住房需求。

從上市銀行今年半年報數據上看，16家上市銀行新增的涉房貸款（包括開發貸和按揭貸）余額達12.88萬億元，今年上半年新增了1.09萬億元，較上年同期增長了16.46％。從貸款集中度來看，上市銀行的涉房貸款占總貸款比例在14％至30％之間，建設銀行占比達29 .07％；民生銀行占比最低，僅14.63％。其中，銀行個貸業務中的房地產按揭貸款余額合計為9.06萬億元，較2013年年底的8.24萬億元增長超過了8000億元，增幅為9.95％。這意味著，上市銀行的房地產按揭貸款增速快於開發貸等對公涉房貸款。

建行相關負責人在半年報業績發布會上表示“建行對於個人住房按揭貸款一直是支援態度，上半年新增住房按揭貸款2021億元。我們對中國房地產發展有信心，相信其未來還會有一段輝煌時期。眼下的情況是，過去幾年沖得太猛，發生回調。如此調整，非常必要。”

銀監會副主席王兆星認為，目前房地產貸款個人按揭貸款占整個房貸的75％左右，這顯示出目前的房地產貸款更多是支援個人住房的需求“銀監會將繼續實施差別化的房貸政策，大力支援首套居民住房按揭貸款，同時抑制投資和投機需求。”王兆星此前表態稱。

不過，據《經濟參考報》記者了解，在過去一兩年內，有部分股份制銀行、城商行逐漸退出了按揭貸款業務，一位股份制銀行個人金融部人士坦言，“按揭貸款回收周期過長，貸款利率較低，在銀行信貸額度有限的情況下，會出於收益的考慮，主動將資源設定到收益高的業務上。”

也有銀行人士指出“如果首套房按揭貸款利率執行基準利率，銀行基本賺不到錢，更不用談打折優惠。目前，銀行存款流失壓力大，資金成本不斷提高，因此，對於房貸業務每家銀行在大的政策方向下，執行力度也不同。”

由於政策導向，民生銀行從6月份開始“重拾”按揭貸款業務，但可用的額度並不多。據記者了解，部分地區讓銀行棘手的還有“棄房斷供”現象，導致按揭貸款存在違約風險。

業內分析人士認為，如果當前對房地產信貸政策有一定程度的放松，也是為了刺激部分城市住房去庫存，穩定房價，緩解銀行出現不良貸款系統性風險，但是，放松力度不會太大，對於銀行而言也需要平衡收益和風險，可以預見的是，監管層會表態支援自主性住房需求，抑制投機需求，這應該是底線。

從前天就開始流傳的上海首套房松綁的傳言，昨天曾一度得到證實——股份制的興業銀行取代四大行，吃下了“第一只螃蟹”：只要貸款全部結清，名下上海無房，可以認作首套，貸款利率為基準利率。但到了昨天下午，事件發生了戲劇性轉折：房產中介公司稱興業銀行叫停房貸松綁政策，而興業銀行的官方回復也表示，個人住房按揭貸款政策嚴格按照監管部門相關差別化住房信貸政策執行，未對客戶準入條件和信貸政策進行調整。

興業被指松綁首套房貸

在限購松綁、首套房貸利率下調等樓市政策之后，日前市場再度傳來限購放松的傳言。9月22日，有媒體稱，四大行將出政策，放松首套房認定標準，只要房貸貸款余額還清都算首套房。據稱，上周五央行已召集各大行開會，透露這一想法，目前還在吹風階段，預計該政策或將較快出臺。訊息同時提及，四大行預計將在第二天上午10點后傳達至相關部門。不過，記者向涉及的四大行核實時，得到的均是否定回答。

昨天上午，記者再次致電相關銀行，依然被告知“沒有任何變化”。中原、漢宇等滬上多家中介公司房貸部門向記者透露，前天晚間已經從四大行求證，銀行確實正在討論放松房貸的這套方案，上述資訊來自四大行總行的內部通知，上海地區是否還要看上海樓市的具體情況。實際上，江浙地區早已有多家銀行證實，已開始執行這一認定標準。

“滬上銀行原本計劃在周二早上公布房貸新政策的，這個方案得到了四大行總部的認可。但是上海分行是否執行，各方面還有分歧。”昨天，中原地產相關人士透露，周一晚上，滬上銀行和中介都已經獲悉，房貸政策可能發生變化。就在第二天一早，中介房貸部門等待銀行最新通知時，銀行內部又放出訊息，上海地區四大行高層還要討論，銀行很糾結。漢宇地產一位業務人員透露，由於獲悉房貸政策可能調整，有兩位客戶已經要求暫停辦理二套房房貸，以爭取更好的貸款政策。

到了中午，該訊息進一步發酵，早前一度收緊房貸業務的興業銀行，被指已經悄然松綁首套房的認定標準，實施“認房不認貸”的新政。訊息稱，興業銀行上海分行於23日早上召開內部會議，明確放開首套房認定標準，即只要貸款還清、名下無房，即可認定為首套房。某大型中介公司負責人也向記者證實了這一訊息：“興業銀行出了新政，客戶有N 套房貸款記錄，現已結清，本市名下無房產，可按首套操作，利率基準。”中介公司負責人透露，該政策當天才由興業銀行上海分行推出，並表示其他股份制銀行有可能跟進。

在此之后，浦發銀行、光大銀行也卷入“政策變化”傳言中，稱其也開始實行“認房不認貸”。不過，記者向浦發、光大銀行求證時，對方同樣表示目前房貸政策無變化。興業銀行在下午17時回復記者時表示，該行個人住房按揭貸款政策嚴格按照監管部門相關差別化住房信貸政策執行，未對客戶準入條件和信貸政策進行調整。

認房不認貸或逐步成現實

所謂“認房認貸”，指借款人家庭已有一套房，再買房的話算二套房；借款人家庭當前名下無房，但是曾經有過房貸記錄，再買房也算二套房。早在2010年5月26日，住建部等三部門出臺《關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，並執行“認房又認貸”的原則，一直沿用至今。

一旦被界定為二套房貸，自2010年1月起，國務院辦公廳就明確發文規定二套房貸首付款比例至少四成，而利率則不低於基準利率的1.1倍。隨后，2010年4月“國十條”更是將二套房貸首付比例提高至五成，2011年“新八條”再次提升至六成。

認房和認貸看起來很繞，實則藏著銀行商業利益和社會利益的矛盾。在銀行內部，認貸不認房一直很受歡迎，這個衡量標準符合銀行的商業利益。貸款申請人房子越多，貸款越少，對銀行來說，越安全，給擁有十套非抵押房產的客戶放貸銀行積極性肯定高，也愿意給予優惠，首套房的低首付，甚至優惠利率都可以商量。

今年年中，央行公開要求商業銀行支援首套房，而這是擺在商業銀行面前的一道難題。“銀行支援首套房，就必須對傳統意義上非優質客戶提供優惠貸款，風險比較大。因此，銀行試圖采用改變首套房標準的方式，使自身行為既符合扶持首套房的要求，又規避風險。”

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，如果銀行給擁有多套房產的購房者提供首套房貸款，明顯不符合央行政策的精神。所以在利益和質疑聲中，銀行政策的調整很糾結。不過，以目前市場情況來看，首套房貸款的放松可能性不小，首套房的認定為認房不認貸、二套房利率恢復到基準利率，很可能逐步成為現實。“但是這個過程會很長。”上海中原研究咨詢部總監宋會雍分析道，對於大銀行而言，住房按揭貸款還款期限長、利率水平偏低，尤其是首套房，利率更低，銀行大多市場化操作，相比於其他的利率，首套房也會存在惜貸的可能。楊紅旭則表示：“限貸放松一定會遵循一個原則：凡自住需求都會得到支援，但由銀行把控風險。”

青島：還清房貸再買還算首套

繼8月初樓市限購政策松綁，9月起樓市限購政策全面取消之后，青島再出樓市“微刺激”政策。青島市國土資源和房屋管理局近日出臺《關於完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》（青土資房發[2014]495號）（以下簡稱《意見》）指出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。

家庭首套住房

首付比例貸款利率優惠

市國土資源和房屋管理局網站上昨日刊出該《意見》，檔案由青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉建設委員會、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務局及青島市規劃局聯合發布。《意見》明確指出，“對居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）購買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優惠。出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。住房公積金管理機構在確保資金安全和正常擷取的前提下，優先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。”《意見》同時指出，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。個人購買住房的納稅義務發生時間以定位（安置）協議簽訂時間或網簽合同簽訂時間孰早為準。

90平方米以上住房

將取消預售價格管理

為進一步激活市場主體活力，積極活躍房地產交易市場，《意見》指出，我市今後將以“獨立樓棟作為辦理商品住房項目預售許可的最低單元。對開發企業申報的商品房預售價格實行彈性調節，套型面積在90平方米以上的商品住房不再進行預售價格管理。力推適合剛性需求的中小戶型、中低價位樓盤項目加速入市，在預售審批環節主動提前介入，實行一條龍服務，確保相關開發企業申辦預售許可一次通過。”

與此同時，“加快商品房預售監管資金審批和撥付速度。對非重點監管資金即報即批，做到隨時申請，隨時撥付；分類調節預售監管資金撥付力度，綜合考慮企業信譽和開發資質等級情況，將重點監管資金撥付比例上調5~20％。”

部分商品房屋

將被收購作為公租房源

據了解，我市將逐步建立以公共租賃住房為主體，實物保障和租金補貼相結合的住房保障和供應體系，統籌解決我市低收入住房困難家庭、新就業職工和各類人才等中等收入住房困難群體、外來務工人員的階段性住房需求，進一步改善人民群眾的居住條件和生活環境。持續加大保障性住房建設力度，在第三個住房保障發展規劃期內（2014~2016年），保障性住房建籌總量不低於3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少於3萬套，保障性住房供應總量不低於3萬套。在推進公租房建設的同時，收購部分商品房屋作為公租房源。

全力推進各類棚戶區改造。重點推進集中成片和非集中成片棚戶區改造，穩步實施城中村改造，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設趨於完善，2017年以前基本完成10.2萬戶改造任務。提高棚戶區改造的貨幣化安置比例，鼓勵拆遷居民自行選購住房或由征收部門收購、團購房屋作為安置房源。