八大現象表明樓市降價壓力比媒體報道的還糟

和訊房產訊息 又是一個討論樓市下半年市場趨勢的時間段。總體來看，今年1-5月受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，個別城市甚至下滑4-5成，市場成交量表現欠佳。盡管部分開發企業采取比較明智的大幅降價規則“以價換量”，但是，上半年整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，甚至在第三季度仍然會延續這樣的市場行情。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，百城房價23個月后首次環比下跌、地方政府“限降令”、1-5月市場交易量普遍遇冷、銀行信貸緊縮持續、“救市”措施難有起色、6月份半年報業績壓頂、大型房企開始大幅降價、“地王”企業生死劫等八大現象表明，樓市降價壓力比媒體報導的還糟。具體來講：

第一、百城房價首次環比下跌，其中62個城市環比下跌，房價下跌城市數量占據主流，市場基本面“階段性”逆轉。

5月31日，中國指數研究院發布的100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，2014年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月后首次環比下跌。

此外，從漲跌城市個數看，37個城市環比上漲，62個城市環比下跌，1個城市與上月持平。與上月相比，5月價格環比上漲的城市數量較上月減少18個，其中漲幅在1%以上的有7個，較上月減少4個；5月價格環比下跌的城市數量較上月增加17個，其中跌幅在1%(含1%)以上的有30個，較上月增加14個。

第二、地方政府壓力山大，“限降令”阻擊房價下跌過快。

今年1-5月房地產市場，受銀行信貸緊縮等因素影響，不僅僅是杭州（樓盤）、無錫（樓盤）、北京（樓盤）、廣州（樓盤）、成都、上海（樓盤）等這些大中城市個別樓盤出現大幅降價逆襲，也出現了寧波（樓盤）、溫州（樓盤）、神木等城市企業資金面從緊房企倒閉的現象。此時，因為房價大幅降價，導致土地市場遇冷，部分城市甚至出現流拍現象。這樣的市場狀況嚴重影響了地方政府“土地招商”，部分地方政府感覺壓力山大，於是，部分城市出臺“限降令”阻擊房價下跌過快。

比如杭州市物價局、住保房管局5月23日發布規定稱樓盤降價超15%的將限制網簽，被市場解讀為“限降令”；據東莞（樓盤）物價局工作人員透露，如果成交價低於備案價15%，商品房網上銷售系統會自動鎖屏，也簽不了買賣合同；深圳（樓盤）、上海及南京（樓盤）等地都有類似的“限降令”規定。其中，上海市住房保障和房屋管理局早在2011年11月出臺措施，規定房地產項目銷售價格浮動幅度超過20%，開發企業需要重新備案審批。

第三、1-5月市場交易量普遍遇冷，大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，個別城市成交量同比下滑4-5成，市場成交量表現欠佳。

5月份，盡管部分開發企業采取比較明智的大幅降價規則“以價換量”，但是，5月份整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，今年1-5月大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，甚至個別城市成交量同比下滑4-5成，市場成交量表現欠佳。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，即使一線城市在市場基本面上仍然看好的城市，當前由於去化速度的降低，導致存銷比增加，當前來講，個別一線城市已經接近或略微超過15個月的降價壓力的指標范圍值。當前上海、廣州、北京部分樓盤已經開始率先大幅降價，既是整個市場基本面短期內逆轉的表現，又反映出個別存量偏大板塊、定位偏高階項目的去化壓力。

此外，二線城市之間已經開始出現“分化”，尤其是庫存偏大的城市，開發企業對這些城市的投資傾向也明顯出現“分化”，比如杭州等城市因為庫存偏大等原因出現降價現象，開發企業在該城市拿地也比較謹慎，不同的企業對於杭州的投資傾向短期內也出現“分化”，部分開發企業已經萌生退意。

三四線城市仍然面臨普遍性的去庫存的壓力，但也出現分化。其中，經濟基本面向好的城市房地產市場去庫存的壓力較小，而經濟基本面一般或沒有好轉的城市的樓市則面臨較大的去庫存壓力，尤其是對於資源依懶性較大的城市、民間資本過於活躍的城市，房地產市場仍然存在較大問題，甚至出現房企倒閉破產、債務違約的現象，比如神木、鄂爾多斯（樓盤）、溫州等城市。

第四、銀行信貸緊縮持續影響樓市成交節奏。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分開發企業開始大幅降價回籠資金，導致大中城市房價漲幅放緩。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權，面臨命運的轉折點。

當前來看，銀行信貸緊縮持續導致1-5月份市場短期表現仍然“馬力不足”，盡管央行5月12日“喊話”要求支援個人住房貸款后，短期內來看，因為“央五條”並非正式通知，銀行存款成本也沒有明顯下降的跡象，大多數商業銀行並沒有立即下調首套房貸利率，貸款審批速度也沒有明顯提高，目前指望商業銀行下調利率、提高審批速度、支援首套自住房貸的政策落空。

因此，銀行信貸緊縮導致“錢荒”、利率上浮的現象甚至會影響到2014年第三季度整體市場的行情。

第五、“救市”措施助長企業博弈市場，量價難以有起色。

4-5月份大多數開發企業采取觀望與博弈的市場規則，或者還處於制定應對未來市場變化的規則過程中，導致整體市場表現在這樣的市場階段表現相對保守。尤其是4-5月份部分城市開始放松樓市限購等“救市”措施，比如天津（樓盤）、南寧等城市放松限購、無錫戶籍新政刺激樓市需求、海口“買房落戶”政策、安徽部分城市定向寬鬆公積金貸款政策等措施，這反而助長了開發企業博弈市場的決心，一定程度上也不利於市場成交量拉開節奏，從成交價格的角度來看，盡管定價更貼近市場，但也處於博弈狀態，難以有大幅上漲或下跌的動力。

第六、6月份半年報業績壓頂，房企勢必會采取相對應的措施“搶收”半年報業績。

當前，由於市場成交量普遍性下滑、房企負債和存貨增幅的壓力、房貸收緊局面並未實質改變等因素使得上市房企在二季度銷售壓力、經營壓力明顯增加，尤其是2014年即將過半，對於上市房企來講，6月份半年報業績壓頂，房企勢必會采取相對應的措施“搶收”半年報業績，當然，適度的價格規則調整成為大多數房企的必然選擇。

從開發商定價角度來講，由於短期內銀行信貸緊縮仍然會影響樓市的成交節奏，市場成交量“普跌”及企業銷售業績下滑將給開發商更大的市場銷售壓力。因此，從4-5月份市場表現來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠小幅促銷的“平價”規則將成為市場主流和趨勢。同時，一些大型品牌開發企業也開始出現大幅降價的市場行為，並且大幅降價的樓盤越來越多。預計由於上市房企6月份半年報業績壓頂，這些房企勢必會采取大范圍“以價換量”的措施“搶收”半年報業績。

第七、大型房企開始大幅降價，大范圍降價馬上拉開。

在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企開始大幅降價的市場行為讓當前的市場態勢更加明朗化。在當前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場庫存相對較大的關鍵。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從今年4-5月份來講，大型品牌房企總體仍然呈現出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但是，這樣的狀況應該不會持續太久。從開發企業心態來講，目前大多數開發企業已經比較現實，其對於當前期望值也明顯沒有之前那么高，預計6月份及第三季度，樓市已經難以出現大幅反彈的機會，開發商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。此時，大多數開發企業會采取比較現實的降價回籠資金的市場規則，預計大范圍降價馬上拉開。

第八、“地王”企業生死劫，可能面臨破產或被收購的風險。

筆者認為，作為發展與擴張的戰略，不少房企尤其是大型房企始終沒有停止逆勢擴張，甚至在市場火熱期仍然比較激進的拿地，制造“地王”。拿去年下半年來講，以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企逆襲土地市場，以期短期內謀求上位，實現區域深耕或全國化版面。

但是，也正是由於這些房企的永無止境的市場擴張戰略導致開發企業在持續拿地、采購、開發、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業的擴張的盲動性與2014年銀行信貸緊縮相遇時，企業的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下，從企業的層面就表現出了資金鏈危機的問題。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，標榜“高溢價”的企業、以閩系房企為代表的激進型企業、過度依賴民間資本的企業、沒有戰略規劃與風險控制標準的企業等這四類拿過“地王”企業受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經面臨資金鏈斷裂、債務違約或被收購的風險。