朱海斌：房地產市場放緩是中國目前面臨最大宏觀風險

和訊銀行訊息 5月27日，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌發布觀點稱，房價崩潰的可能性仍然有限，原因是基本面支援和存在政策調整空間。雖然如此，房地產市場調整仍可能是未來幾個季度內中國面臨的最大宏觀風險，主要原因是房地產投資放緩和土地出讓金下降。

朱海斌指出，房地產市場的轉變在很大程度上可以歸因於供應過剩和2013年下半年以來的貨幣政策緊縮。中國從1998年開始住房改革，引入了商品房市場。直到2011年，市場基本上都處於供應不足狀態，由此導致房價不斷上漲。但是，在2011年，這種形勢發生了轉變，原因是房地產投資加速，新房開工量在2010年首次突破10億平方米關口后於2013年達到14.6億平方米。以在建住宅總面積除以住宅年銷量計算的住房供應指標上升到4以上，這意味著將需要花費4年以上的時間才能銷售掉目前在建的所有住宅，遠遠高於3.4年的歷史平均水平。

供應過剩看起來已經從中國沿海地區擴散到內陸城市。2013年，中國西部的住宅供應指標從2011年的3.74上升至4.40，中部地區從3.66上升至3.97，而東部地區的供應指標從4.24 微漲至4.36。由於在2010年底啟動的房地產緊縮措施對房價較高的大城市和沿海地區的限制力度更大，開發商轉到較小的城市和內陸地區發展，導致一些內陸省份的供應嚴重過剩。山西省的住宅供應指標在2013年達到7.2，是全國最高水平。

2013年6月，央行開始緊縮貨幣政策，致使社會融資總額從2013年6月份的同比增長20.4%下降至2014年4月份的15.8%，集中在被認為是與監管套利或投資活動有關的影子銀行貸款領域。因此，房地產開發商面臨的融資成本已經升高，貸款難度加大。另外，房貸利率上升，這也打壓了房地產市場需求。

房地產市場的惡化已經觸發了一些政策反應。據報導，央行在上周要求主要商業銀行確保它們的為首次購房者提供合理的房貸支援。在此之前，一些地方政府已經宣布了放松房地產緊縮的措施，南京、天津和無錫放松了住房限購的執行標準，銅陵為首次購房者提供財政補貼，揚州提供住房公積金支援。

朱海斌認為，將會有更多的地方政府跟風加入。但是，沒有跡象表明中央政府將會在短期內放松房地產緊縮政策，亦沒有跡象表明央行可能會在短期內下調利率或放松信貸政策。

他懷疑地方層面的松綁將不足以扭轉市場形勢。2012年上半年地方政府放松房地產緊縮措施確實刺激了房地產交易復甦，但是對房價調整的影響微乎其微。房地產市場僅在央行於2012年6月和7月下調政策利率時才開始反彈，這伴隨著2012年下半年的信貸增長加速。此外，與12年下半年相比，一些小城市和中國內陸地區的供應過剩壓力如今已經變得更為嚴重，而這些地方的房地產緊縮並沒那么嚴格。因此，地方政府松綁對這些市場的影響可能有限。

對於房地產市場前景，他預計房地產市場活動將會下降，但是房價僅會出現適度調整。在基本情景中，預計全國房價將會溫和下降2%。不同城市的情況會不一樣。在一線城市，預計房價仍將保持強勁上漲5%。在供應較少的二線城市，預計房價仍將持平，而在那些供應嚴重過剩的城市，價格可能會下降10%。對三線城市保持謹慎，但是價格下降5%可能會小於供應過剩的二線城市，原因是三線城市的房價相對較低，價格敏感度也較低。

他認為，房地產市場放緩是中國目前面臨最大的宏觀經濟風險。目前的形勢與12年下半年有類似之處，但是經濟影響可能會更嚴重，因為供應過剩的局面更加廣泛並在在一些城市更為嚴重，保障房在一段時期內增速可能下滑並且不大可能緩沖商品房市場的疲弱態勢，同時除北京和上海以外的商業房地產市場也面臨著供應過剩。倘若宏觀政策基本維持不變，房地產市場的調整周期可能會比過去更長。盡管如此，基本面因素和房地產政策調整將會使房價避免崩盤，並且避免金融危機和經濟硬著陸相互交錯的惡性循環。

從積極方面來看，房地產市場的調整可能會促進經濟結構調整。在過去，高利潤刺激了房地產投資，由此擠出了對其它行業的投資。如果房地產投資降溫，它將會釋放可以投在其它領域的信貸，如環境保護和醫療健康產業。另外，調整可能會促使政府加快市場化改革，推動穩增長措施加快從需求方向供應方轉變。這些變化將有助於中國朝一種更加均衡和可持續的增長模式轉變。