經濟學家王家春：房地產市場的拐點形成有待確認

中國人保資產管理公司首席經濟學家王家春

房價還會下跌嗎？我國目前的房地產市場已經發展到什么階段？面臨著哪些風險？中國人保資產管理公司首席經濟學家王家春做客金融界網站《金融街會客廳》欄目，就全民關心的房地產市場分享了自己獨到的見解，王家春指出，“房價長期來說只漲不跌”、“剛需是中國房地產的長期支撐力”等方面的觀點都是片面的。王家春還指出，關於中國房地產巿場，不應過分強調它的特性。其中一點是中國政府在房地產市場里面有較大的特殊利益，政府跟房地產市場有比較特殊的關係。另外一點是居民的購房需求在改革開放后經歷了二十多年的積累過程，然后集中釋放。

王家春分析稱，在中國比較流行的認識是房價長期來說是只漲不跌的趨勢。這個觀點跟整個世界范圍內房地產市場的歷史軌跡有很大的偏差。我們的研究員對美國房地產市場過去100多年的走勢做過研究，其非常鮮明的特征就是“長周期、大波動”。一輪上漲可能持續好幾年甚至十來年的時間，但是一輪下跌也可能持續好幾年，而且起伏的幅度一般高於1/3。從日本、韓國、台灣、香港這些周邊的經濟體來看，房地產巿場的長期波動性就更強了。亞洲人對房產有特殊的偏好，因此亞洲的房地產泡沫在膨脹的時候比歐美要兇，泡沫破裂后調整的深度也更大。房地產市場“長期來看只漲不跌”最好的反例就是日本和韓國。日本和韓國在1990年代初期房地產泡沫破裂以后，最大調整幅度超過2/3，至今仍未擺脫底部。香港歷史上也是，可以在很短的時間內跌去一半。

王家春進一步解釋稱，或許有人爭辯說在一百年、兩百年的時間跨度下房價一定是上漲的。即便這種說法是對的，如果有個十來年時間，你在高位進去，隨后賠了一半，對於絕大多數投資者來說也是很難承受的。所以我覺得不應該強調房地產市場“長期一定上漲”，應該看到它是一個在長期視角下強波動的巿場。因為有長周期、強波動特征，你在什么時間買入就比較關鍵，如果你在一個周期的底部買入，那你后面一直持有這個房產心態比較平穩；如果你在高位買入的話，然后趕上一輪調整，最後你的投資損失1/3、一半或者更多，那是很痛苦的。如果這個錢是借來的，是用負債的資金進行投資，最後你就扛不住，資金鏈會斷掉。

王家春在分析目前房地產市場的特性時表示，中國房地產市場是比較特殊的，重要的一點是中國政府在房地產市場里面有較大的特殊利益，政府跟房地產市場有比較特殊的關係。另外一個較重要的特點是居民的購房需求在改革開放后先經歷了二十多年的積累過程，然后集中釋放。在計劃經濟時期，房子是很短缺的。進入新世紀后，呈現出“補課式”需求井噴。這些因素導致中國房地產市場這一輪的上漲過程時間比較長，幅度比較大。

中國房地產市場的長期拐點已經形成了嗎？市場向左走還是向右走？

王家春表示，對這個問題，等到頂部確認了以后，再給出明確的結論。過早判斷其實沒有好處，而且有點像猜的味道。右側判斷，怎么判斷？我們主要關注供求關係是否徹底扭轉。過去很多年來，房子被認為是供不應求的東西。現在，我認為改善性的需求釋放已經很充分了，中高收入階層買房子的話主要是海外的房產。“剛需”這個東西，我想跟大家交流一下，很多人特別強調“剛需”對中國房地產的長期支撐力，我認為這種認識是很有問題的。所謂的“剛需”是跟結婚有關的需求。對此，我們做過一個研究，就是對適宜結婚年齡段的女性做了一個統計，男人結婚的年齡可能比較寬泛一些，但是女孩子結婚主要集中在20歲至30歲這么一個年齡段，從這么一個年齡段的女性人口來看，實際從2012年、2013年就開始下降了，而且未來的下降空間比較大。所以，“剛需”將是一個不斷遞減的量，長期來看它的趨勢是負增長，這是從需求方面看。

王家春分析稱，從供給方面來看，目前，已竣工待售房子的面積有5億多平方米，創下歷史天量，而且還會繼續增長。在這個之外，還有具體數量根本沒有人知道的囤積房。全國各地的鬼城、空城，實際上是囤積房的一部分。我覺得，只要囤積房出籠，即轉入拋售過程，再疊加上“剛需”的萎縮，中國房地產供需格局就會徹底扭轉。第一輪的下跌是去泡沫，去泡沫完了以后，會趕上人口深度老齡化，到那時買房的需求會非常弱。也就是說，去泡沫完成后，按照正常的房地產周期該回彈了，但那時將會受到更大的周期性因素，就是人口周期的壓制，彈不起來。所以，我覺得中國房地產市場一旦見頂了以后，我們應該要對調整的長度和深度有一個足夠的想象，不能簡單地說調整一、兩年、三年。一旦進入調整周期，就不是這樣一個時間跨度的問題了。近一段時間，全國房地產市場出現了降溫跡象，包括北京、上海都在降溫，我們正密切關注囤積房是不是進入拋售過程，如果出現這種情況，那么我們就確認中國房地產市場的長期拐點形成。我們的右側判斷，大概是這么一個邏輯。

關於囤積房拋售的觸發因素，王家春認為主要是全國性聯網登記和房產稅預期。從中國的地方財政來說，原來主要靠“土地出讓金”，我們稱為“土地財政的1.0版”。長期來看，還要進入“土地財政的2.0版”，它的支柱是“房產稅”。一旦這個轉變成為普遍的預期，囤積房的拋售就會進入高潮。