中國高房價或難言“末日”

作者劉彥偉撰文，中國的高房價終於要“末日來臨”了？

今年以來，中國延續多年的高房價出現松動跡象，萬科副總裁的“內部講話”、國際投行巴克萊的報告更是增強了人們對房價的悲觀預期。莫非，中國的高房價終於要“末日來臨”了？

要看高房價的終結，先看高房價的緣起

投資需求是中國高房價的重要推手

對於個人而言，投資的定義是“轉讓現在的購買力，以換取將來更大的購買力”，或者說“放棄現在的消費以便將來有能力消費更多”。

買房是投資的主要形式之一。中國的房價之所以能起來，首先是源於城里的人和新移民進城的人有改善居住條件的需求，其次就是投資需求。

可以說，很多人購買了超出自身居住需求的房子作為投資。這也就是為何北京等城市的房租相比房價始終非常便宜的原因。此外，不少買房自住的人也同時把買房作為投資，因而促使其更早、更集中財力購房。

毫無疑問，投資需求是中國高房價的重要推手。

房子是近年當之無愧的最佳投資品

市面上的投資品有多種，為什么大家把投資需求集中於房子呢？算筆賬就清楚了——

一般人可以進行以下四種投資：1、購房。2、理財（包括存款、購買債券、購買余額寶、購買信托等其它理財產品）。3、買股。4、買重金屬、藝術品、普洱茶等。

由於第4種相對偏門，這里只計算前3種。在過去幾年，一般的銀行理財年化收益率約為5%，“高凈值人士”的信托理財能達到12%左右。在過去幾年，股市“熊途漫漫”，指數幾乎一動不動，收益率不提也罷。而購房呢？在諸如北京等城市購房的年化收益率可以達到25%！

“買什么都不如買房子”不是虛言。

讓房子成為最佳投資品的，是通脹

所謂通脹，就是指市面上的貨幣（錢）太多。當貨幣增長多而商品增長少的時候，商品價格就會升高。所以通脹時期，占有商品、坐等升值是最好的選擇，尤其是那些不能快速增加供應量的商品——這樣的商品曾經是肥皂臉盆、現在是房子。

因此過去幾年，有錢的人要囤積房子，沒錢的人借錢也要囤積房子。這樣做順帶把利率（利率決定理財產品的收益率）也拉升了——因為借錢的需求旺盛。

而股市呢，“股神”巴菲特在他1977年發表的著名文章《通貨膨脹如何欺詐股票投資者》中精辟的分析指出，通脹會損害公司盈利並抬高利率，使股市整體上缺乏投資價值。前述收益率上購房>；理財>；買股的投資現狀就是這樣出現的。

能否遏制通脹是房價走勢的關鍵

近年的通脹是怎么來的

為什么中國市面上貨幣會太多呢？第一個原因是，中國央行在市場上用人民幣大手買進美元。買進美元，為中國積累了近4萬億美元的外匯儲備，相應向中國市場釋放了幾十萬億人民幣。

第二個原因是，市場中的貨幣有很多存在銀行，銀行貸出去，然后形成存款，然后再貸出去……，如此循環就會制造充裕的貨幣流動性。由於中國的政府性質的經濟活動非常活躍，大大加劇了銀行信貸，也就是制造了貨幣流動性。

在目前通脹低頭的趨勢下，房價也在松動

在2009年的刺激計劃造成嚴重通脹后，央行一直在通過調高存款準備金比率來回收貨幣，遏制信貸。並在2011年中調高到20%的歷史高位，這個水準一直持續到現在。

另一方面，央行也在一直降低購買美元的價格（即讓人民幣升值），遏制外匯儲備增長勢頭。到今年年初，外匯儲備增長已經放緩，相應釋放到市場的人民幣也在減少。

在這雙管齊下的作用下，終於通脹開始低頭。相應的，我們看到房價也在松動。

抑制通脹對抑制房價的傳導機制是：

1、市面上的錢少了，購房資金減少，住房成交量下降，形成房價下跌預期；

2、擔心房價不再漲，投資需求轉移，進一步對房價形成壓力；

3、在房子降價預期下，有自住需求的人不再急於把“有房住”換為“有住房”，加劇房價下跌壓力；

4、持投資房者，擔心房價下跌，開始“逃頂”，拋售房源。

目前這個傳導應該說還在進行中，還沒走完。

若為了“穩增長”再開通脹閥門，則高房價或難言“末日”

收緊信貸和人民幣升值抑制了通脹，間接抑制了房價，但是，收緊信貸影響投資、人民幣升值影響出口，而投資和出口又是中國GDP增長的驅動力。

如果政府把GDP增長放在首位，也就是把所謂“穩增長”放在首位，生怕GDP數據不好看，那么類似2009年那樣的“刺激”又會呼之欲出。實際上，目前呼吁“刺激”以及預期“刺激”的聲音已經很響了。

好在，目前政府的表態還是“微刺激”，沒有放松口風。

根本上，能不能抑制通脹、能不能抑制房價，還是由中國的經濟發展模式能不能轉變決定的。如果中國的GDP增長繼續高度依靠投資和出口，那么遏制房價或將功虧一簣。如果中國能忍受GDP暫時下行的“陣痛”，把“調結構、促改革”放到“穩增長”的前面，那么高房價終結是樂觀的。

進一步抑制通脹，將高房價拉下馬

“房主移民，降價急售”的啟示

前面說到，央行通過提高存準比率、降低購匯價格，達到了回收人民幣、減少人民幣投放的效果。那么步子能不能邁得再大些，比如央行干脆不要再購匯（反正中國的外匯儲備已經太多，除了買美國國債外都沒什么出路），而是在中國國內出售外匯。同時，放開中國人在國際消費投資的渠道。

倘若如此，那么“房姐”們不用再提著錢箱去買下北京的一座樓了，可以買美元，然后去美國、澳洲、歐洲買房。

影響房價的因素很多，但在當前情況下，只要通過抑制通脹打斷“投資需求”這根高房價的“脊梁”，想必房價得趴一陣子了。（BWCHINESE中文網）