地方收入下降預期強烈 或促加快樓市自主調控進程

和訊房產訊息 近兩日，財政部和國家統計局陸續公布了前4月數據，財政部數據顯示，前4月全國財政收入47507億元，同比增長9.3%。地方財政收入(本級)26150億元，同比增長11.3%，同時指出，與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落。國家統計局數據顯示，前4月，土地購置面積同比降幅進一步加大，房地產投資額明顯下行，房屋新開工面積大幅下降，商品房銷售面積和銷售額降幅分別達6.9%和7.8%，幅度較一季度繼續擴大，4月份降幅分別達到了14.3%和13.9%。從數據來看，當前房地產行業情勢很不樂觀，壓力較大。

地方房地產稅收未減反增，但后期收入下降壓力將逐漸顯現

從財政部公布數據看，4月份房地產營業稅和企業所得稅分別下降4.2%和3.1%，而這兩項“國稅”與地方收入關係不大。地方稅種情況顯示：契稅319億元，同比增長1.2%；土地增值稅303億元，同比增長24%；耕地占用稅90億元，同比增長3.2%；城鎮土地使用稅232億元，同比增長16.9%。歸入地方收入的地方稅收短期內並沒有減少，但房地產市場需求收縮、成交低迷的趨勢短期內無法扭轉，可預見后期相關稅收收入必將下行。

從國家統計局數據來看，1-4月份，商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降8.6%。商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%。4月份，商品房銷售面積7598萬平方米，同比下降14.3%；商品房銷售額5044億元，同比下降13.9%。從cric監測的典型城市市場表現來看，一線城市成交量同比下降37%，二線和三四線城市成交量皆同比下降20%。

土地市場明顯降溫，土地出讓收益減少給地方土地財政帶來極大壓力

樓市成交量的低迷，傳導到土地市場就表現為企業拿地熱情消退，加之今年行業整體資金狀況偏緊張，企業減少拿地或者觀望已形成共識，從重點企業拿地狀況來看，4月拿地面積環比下降46%，同比下降80%以上。

企業減緩拿地節奏的直接影響就是，尤其是占比最大的二、三線城市土地市場迅速遇冷。從克而瑞監測的300個城市土地市場數據來看，1-4月份，二線城市土地出讓建筑面積和金額分別為14540.82萬平方米和2897.61億元，同比下降11%和增長2%。但從總體趨勢來看，二線城市的降幅更加明顯，2013年至今的月度成交金額同比增幅明顯呈快速下降趨勢，且在2013年10月金額同比值轉負，並維持數月；1-4月份，三、四線城市土地出讓建筑面積和金額分別為6387.23萬平方米和1002億元，同比下降12%和增長8%。從趨勢來看，自今年2月份轉負值后，3、4月份的成交金額分別同比下跌為60%和20%。可以預見未來數月，在市場整體熱度沒有明顯改善的情況下，土地成交量仍將維持下滑態勢。

這無疑將造成地方政府預期收入大幅減少，地方土地出讓收益減少給嚴重依賴土地財政的地方政府帶來極大的收入壓力。

地方“救市”力度溫和，收入銳減壓力下或將加快自主調控進程

雖然目前無錫（樓盤）、南寧、銅陵、杭州（樓盤）蕭山、天津（樓盤）、寧波（樓盤）、佛山（樓盤）等地已經出臺或網傳醞釀出臺相關政策，而中央對此並無干預，但基本都是庫存壓力較大的城市，城市數據非常有限；力度都相對溫和，基本是在戶籍改革或新型城鎮化大框架下運作，未突破限購本身；步伐明顯滯后，距3月“兩會”提出分類施策總體原則之后將近百日，尚無地方出臺全面詳實的調控措施。

在地方收入預期將承受較大的銳減壓力下，未來在總體分類調控大框架下，地方政府自主出臺“托市”甚至“救市”政策的進程或將加快。