杭州降價潮背后的中國樓市迷局

當開元房產(New Century Real Estate)兩個月前將樓盤價格下調15%時，這家中國開發商不僅不是在恐慌，還洋洋得意。它相信借助此次打折可以搶占市場先機，賣出積壓庫存公寓，是精明之舉。

過去10年，中國房地產均價上漲一倍有余，在此期間房地產公司極少降價。開元估計，杭州開元名郡樓盤降價將吸引如潮水般的興趣。他們的估計是對的——只是在一開始。

業務經理駱成武表示，前來看房的人數一夜之間多出4倍。

但到了5月的第一周，最初的興奮已經褪去。杭州其他開發商也降低要價，開元的優惠不再獨一無二。

“確實，在一開始宣布降價的時候，我們吸引了一大批顧客。但后來，情況只是說得過去，算不上瘋狂。我們沒能售空，”開元名郡展示中心的一位女售樓員表示。她指著由14座塔樓組成的該樓盤的模型，告訴記者仍有數十套未售出。

開元名郡位於杭州市邊緣的遠郊，但它的命運關係到中國經濟的核心擔憂。

近幾個月的局面十分明顯：在發展較為落后的小型城市，房地產市場開始下滑。但政府和分析人士一直認為，較為富裕的大城市能夠更好地抵御壓力。

但杭州動搖了這種信念。作為浙江省會，它擁有近900萬人口，也是中國最富裕的城市之一。如果它的房地產市場出現困難，對整個中國都不是好兆頭。

“不久之前，一些人還將杭州視為一線房地產市場。如今，這里的供應過剩也已經十分明顯，”瑞信(Credit Suisse)分析師杜勁松表示。杜勁松近幾個月曾經帶投資者去杭州考察，以評估它面臨的挑戰。

昨天公布的政府數據顯示，今年頭4個月全國房地產銷售額同比下跌7.8%。這已經傷害到房地產開發商的信心，它們削減新項目投資，導致頭4個月全國房屋新開工面積同比下降22.1%。

房地產投資直接占據中國國內生產總值(GDP)的近五分之一，如果庫存的膨脹像預料中的那樣導致施工放緩，將對經濟增長產生不利后果。

可以理解，觀察人士會認為，中國以前就有過類似的經歷。中國房地產市場曾在2008年和2011年出現短暫低迷，不過低迷過后卻是強力反彈。但那兩次低迷，都是因為中國政府出臺緊縮政策試圖抑制房價失控。這次則是市場力量主導的低迷。杜勁松表示：“這次的下滑幾乎完全是供應過剩導致的。”

中國房地產指數系統(CREIS)的數據顯示，按照當前的住房銷售速度，杭州將需要大約25個月才能消化完當前的住房供應。這遠遠高於近幾年平均10個月的庫存消化周期。

類似情況正在中國各地上演。最為嚴重的仍是那些人口大約在100萬到300萬之間、被稱為三四線城市的地區。瑞銀(UBS)的數據顯示，這些城市的住房庫存消化周期從2012年初的25個月，攀升至逾30個月。

然而，如今房地產市場的逆風也刮到了中國的一線城市。今年4月，北京、上海、深圳和廣州這四個特大型城市的住房銷售環比平均下降20%，遠高於大多數較小城市的降幅。

野村證券(Nomura)經濟學家張智威上周在一份報告中寫道：“現在的問題不再是中國結構性供應過剩的房地產市場是否或者何時進行修正，而是修正力度有多大。”

當地媒體報導稱，杭州市政府希望通過設置購地保證金上限來幫助房地產開發商——此舉將緩解開發商的現金流壓力。但這種舉措也旨在鼓勵開發商購買更多的土地——賣地是當地政府的一項關鍵財政收入來源——從而建造更多的房屋。

在開元名郡樓盤附近的田地里，一位頭戴草帽、褲管卷起的吳姓老人正在照料地里的莊稼。這位老人說，盡管開元有各種問題和困難，但他正在干活的這塊地已經被劃定為房地產開發區域，推土機開進地里只是時間問題。

他說：“杭州市政府應該按照人口規模限制住房土地供應，但他們沒有。他們圈了許多地，但這和規劃可不是一回事。”

董慧(Emma Dong)補充報導

來自FT中文網，譯者/何黎