中投顧問：央行提示風險 樓市行情需謹慎

近日，人民銀行副行長劉士余主持召開了住房金融服務專題座談會，從合理設定信貸資源、科學合理定價、提高服務效率、有效防范信貸風險、建立資訊溝通機制五大方面要求銀行進一步改善住房金融服務工作。其中在信貸資源的設定上，央行在會議上要求：“合理設定信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。”另外，央行也要求各大銀行關注“棄房”風險。

作者系中投顧問產業與政策研究中心主任表示，央行的指示再次攪動了市場敏感的神經，總體來看，央行對待樓市的態度謹慎而理智。提出的滿足首套房的貸款需求，雖然並沒有直言對樓市適當的放松信貸政策，但是營造的氛圍利好樓市發展。在當前樓市成交量普遍下滑、樓市風險不斷累積的情況下，央行出臺該指導意見，一方面是為了緩解當前不少銀行提高房貸利率或者降低房貸業務在全部業務中的比例，進而導致居民購房貸款較為困難的情況；另一方面，央行指出要保障首套房的貸款需求，有利於增強市場信心。

央行的指導意見，會對樓市有一定的影響。首先來分析下滿足首套房貸款這一項要求。當下，不少三四線樓市為了刺激人們買房，放松了原有的限購、限貸政策，例如天津、無錫、南京、銅陵等，一些城市不僅不限購，而且只要買的房子不在同一個區域內，就能夠得到首套房的證明。這樣一來的話，政策上支撐首套房貸款，一些居民即使是購買第二套房也能夠享受到優惠。這有利於增強購買者的支付能力，對於房企而言，無疑是巨大利好，有利於加快庫存消化速度，加快資金回籠，緩解當前壓力。

其次，關於央行警示風險的要求，央行提出要關注“棄房”的風險。數據顯示，四月份以來樓市成交量持續萎靡不振，以北上廣深為例，北京4月僅成交53萬平方米，環比下滑26%；上海成交量76萬平方米，環比下滑18%；廣州成交量71萬平方米，環比下滑10%；深圳成交量30萬平方米，環比上升1%。北京地區也並非缺乏供給而造成成交量的下滑，事實上北京四月份樓市供給達到130萬平方米，供給量充足，成交量卻下滑，這說明樓市觀望氣氛濃，供需結構發生了變化。

當前不少城市的庫存消化周期位於歷史高位，北京、深圳的消化周期已上升到17個月，上海為10個月左右，廣州在11個月左右。2013年房企快馬加鞭，突飛猛進的拿地蓋房子，房價漲勢迅猛，已經逾越了大部分普通人所能承受的房價范圍，市場如同泄了氣的皮球，購房者乏力支撐樓市繼續高歌猛進的前行。與此同時，政府大力促進保障房建設，以北京為例，自住型商品房陸續推出市場，上半年達到3.94萬套，下半年大概在3萬套左右，這能夠滿足很大一部分剛需購房者的需求。區域內供給量的增加，房價前期上漲過猛，價格過高並透支了部分購買力，加上當前信貸的收緊，北京的樓市格局發生了微妙的變化。

樓市行情很不好，整體上已經呈現出供給大於需求的局面。若市場預期難以扭轉，持幣觀望者靜觀事態演變，那么后果將很嚴重。觀望者眾，市場無支撐，開發商資金緊張為了加快資金回籠不得不開始實質性的降價，小打小鬧的降價難以吸引消費者，大幅度的降價將引發老業主的暴利維權，威脅社會穩定。房價已經不僅僅是經濟問題，還會影響到社會安定。

此時此刻，政府救不了房企，房企自身也救不了自己，能夠拉樓市一把的還是老百姓，還是殷殷切切剛需購房者。此時此刻，最重要的是調動起剛需購房者入市購房的積極性，並保障他們的購買力。央行發話了，未來可能會有進一步的動作來促進該項指導意見的落實。（作者系中投顧問產業與政策研究中心主任）