陳序：中國樓市暫不會美式崩盤

投資者需要敏感的，不是樓市崩盤的理論分析，而是是否有大型房地產開發商或大型金融機構破產這樣的“大到看得見“的事件。

自筆者觀察中國經濟與公共政策8年以來，不斷有人提出中國房地產市場崩盤之想。從降低房地產市場泡沫風險，推動中國政府正視問題，改善供應結構和需求的節奏，調節金融支援政策的松緊程度而言，實是苦口良藥。

但從市場環境，政策影響力，政府利益動機和調控手段來看，中國樓市實不會發生美國式崩盤。當然，隨著中國市場經濟改革深化，市場化程度不斷提高，樓市美國式崩盤可能性也略有提高。

所謂中國樓市美國式崩盤，指中國政府對內地房地產市場完全失控，價格泡沫無序破裂。

最近，巴克萊發布的一份報告研究了中國內地房地產市場可能會出現的三種情形。一是房價繼續緩慢而穩步地下行；二是房價下跌10%左右；三是所謂“硬著陸”，房地產市場徹底崩潰並拖累整體經濟。

據《華爾街日報》報導，巴克萊認為，中國房價在2014-15年期間逐步下跌的可能性最大。房價逐漸下跌和房地產銷售放緩將令總體投資受壓，並使得2014年國內生產總值（GDP）增速被限制在7.2%左右，這也是巴克萊對中國今年GDP增速的預期。

有四分之一的機率發生第二種情況，即房價下跌10%，那樣，消費增長的放緩程度將超過“基本”情形的水平，但由於價格調整幅度溫和，消費勢頭依然具有活力，今明兩年的GDP增速將回落至6%-6.5%之間。

最糟的情況概率最小，如果發生，全國房價將下跌30%以上，將引發廣泛的違約、無力還債和破產，同時還可能出現流動性危機，有幾個季度的GDP增速會低於5%。

市場擔心在中國市場出現對房價下跌預期的自我實現。這是與對房價上升預期同理運作的市場情緒。既然后者可以令中國樓市在幾年之內成倍暴漲，似乎也有理由相信其會推動同樣的暴跌。

其實不然。

因為在樓市暴漲過程中，政府坐享其成，自然樂觀放任；而在樓市暴跌苗頭出現的預期之下，政府斷不會坐視不理。何況，中國政府對房地市資源供給價格，建筑業要素設定價格和商住市場交易稅費價格，甚至市場準入資格，都有從市場化調節到行政干預的強大能力。所以，筆者不認為中國樓市短期內會有美國式崩盤的可能。

然而，中國政府不會允許房地產市場“硬著陸“，不等於其仍會冒險放任樓市泡沫，更不可能在四萬億後遺症未消的時候再松銀根。中國央行最新發布的金融統計數據顯示，2014年4月份新增人民幣貸款7747億元，同比少增176億元，低於經濟學家預期。

此前3月份新增人民幣貸款規模為1.05萬億元。此前接受《華爾街日報》調查的17位經濟學家對4月份新增人民幣貸款給出的預期中值為8381億元。中國央行數據還顯示，截至2014年4月底，M2（廣義貨幣供應量）同比增長13.2%，比上月末高1.1個百分點，比上年同期低2.9個百分點。

上述接受調查的經濟學家的預期中值顯示，4月底M2或較上年同期增長12.2%。數據還顯示，2014年4月份社會融資規模為人民幣1.55萬億元，較上年同期減少2091億元。

貨幣政策保持穩健，有節奏地去杠桿，都會使嚴重依賴土地財政的地方政府債務負擔居高不下，房地產開發商財務困難。

此時，投資者需要敏感的，不是樓市會不會或幾時會崩盤的理論分析，而是房地產市場金融市場利率是否發生急劇變化，是否有大型房地產開發商或大型金融機構破產這樣的“大到看得見“的事件。

本文作者陳序為中國經濟獨立觀察人士，財經作家。（BWCHINESE中文網）