【中國商情】Reits股息回報最少4厘 好過做人仔定期

房地產信託基金(Reits)派息穩定，對好「息」之徒而言，是一個不俗的選擇。Reits每基金單位持有人，可獲得的分派多寡，則取決於持有物業未來租金收入走勢，最終受到3個因素左右，其一為年內需要續租的物業面積，其二續租後租金變化，最後為出租率。

事實上本港上市的Reits，其股息回報率介乎4厘至7厘，較匯豐銀行最新推出的人民幣定期3.8%利率為高。

翻查資料顯示，主要從事管理私人屋苑商場的置富產業信託(00778-HK)，截至去年底，其可出租物業總樓面面積為311萬平方呎。去年置富在續租租金增幅20.4%，以及整體物業出租率，按年提高1個百分點至98.7%情況下，總收益增加18.3%至13.17億元，物業收入淨額亦錄得17.8%增幅，至9.28億元。全年每基金單位持有人可獲得分派金額，亦錄得11.3%增幅至0.36元。以今日收市價計算，置富的股息回報率達到%。

今年置富需要續租的出租面積，佔其整體出租樓面的41.7%，其主席趙國雄更在早前的業績發布會上，指出首季到期的租約已完成洽商，並在洽商4﹑5月份的租約，租金升幅為雙位數。相信今年置富租金收入，有機會可按年錄得升幅。

至於冠君產業信託(02778-HK)方面，旗下的朗豪坊零售面積達到31.9萬平方呎，今年將有36%樓面面積需要續租。冠君於業績公告內指出，在商戶銷售額仍錄得強勁增長情況下，所以租約續租將對收入有正面影響。同時去年續約的租約基本租金錄得25.6%升幅，今年將會全面反映，加上場內電影院已重新出租，將於今年7月生效，到時基本租金將會大幅提升，相信朗豪坊商場的收入在今年應有極佳增長。

冠君又預料，朗豪坊寫字樓部份，今年將有佔面積三分之一的租約到期。雖然其中一位佔面積9.9%的租戶將於年中遷出朗豪坊，不過九龍區寫字樓市道相對暢旺，應有控制空置率。加上今年到期租約的加權平均租金為每平方呎28.63港元，明顯低於市值租金，所以預料朗豪坊寫字樓的租金收入仍可進一步增長。

不過冠君旗下位於港島區的寫字樓物業，今年在續租時，將會下調。據冠君於業績內披露，直言位於中環的花旗銀行廣場今年面對一定挑戰。該寫字樓物業今年有37.8%樓面面積租約期滿，除佔用14.3%面積的銀行租戶將於第三季尾遷出外，餘下佔面積23.5%的租約之中，在公布業績時已完成佔面積17.5%的續租。冠君指出，會通過進取的租價以盡快重租即將遷出?銀行租戶所佔的樓層，在今年1月底時，已與新租戶簽署3.9%可出租面積。

冠君又指出，進取定價規則，有助該物業於年內陸續租出更多單位。然而以現時的成交租金水平，租約到期時續租租金應會有所下調。由於花旗銀行廣場租金收入，佔冠君去年整體收入的55.16%，若今年續租租金收入下降，或會抵銷部份朗豪坊續租租金增長的正面影響。

在本港一眾Reits中，知名度最高，以及最受投資者偏愛，非管理公共屋?商場的領匯房產基金(00823-HK)莫屬。領匯在本港管理的商場內部樓面面積約為1,100萬平方呎，以及8萬個車位。截至去年9月底的財政年度上半年，整體租金收入增加了9.3%至34.93億元，中期每股分派增加12.9%至0.8022元，綜合續租租金加幅為23.6%。另一方面，領匯擬夥拍萬科在攻內地商場項目，有機會成為領匯業績增長的動力。

除了在本港經營物業管理的Reits外，本港亦有在內地管理物業的Reits。在去年12月初上市的春泉產業信託(01426-HK)，主席及非執行董事Toshihiro Toyoshima 表示，今年位於北京的華貿中心，將會有32%可出租寫字樓樓面須要續租，其中整體可出租樓面的24%於上半年須要續租。市場預料，續租租金可錄得逾10%升幅。在完成續租後，部分成效可於今年內反映，更有信心明年春泉可有不俗表現。

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