長三角多地大舉救市 新一輪刺激政策或出臺

松綁！救市！最近一段時間，這兩個詞兒已經成為長三角當地政府在樓市政策方面的主題詞。

繼今年7月部分取消限購和8月全面取消限購后，杭州余杭區正在醞釀出臺降低購房落戶門檻、提供購房補貼的新政；同樣位於長三角的寧波、無錫等城市也頻頻調整樓市政策，8月底寧波、無錫紛紛對此前部分放松限購的政策作出調整，兩地限購政策全面取消。

不過，江浙多位業內人士表示，從目前來看，限購松綁或取消，對樓市的拉動作用非常有限。有專家指出，對地方來說，首次救市的效果應該不會很明顯。在解除限購后，很多地方政府極有可能仿效杭州新一輪救市的手法，出臺購房補貼或減免稅費這樣帶有“刺激性”的政策。

杭州醞釀新一輪救市行動 救市尺度加碼

作為二線城市的代表，杭州可謂是今年樓市的重災區，庫存居高不下，樓盤紛紛降價，政府“壓力山大”。

進入下半年，在全國樓市松綁潮席卷之下，杭州也終於扛不住了。7月29日，杭州對主城區140平方米及以上取消限購，余杭、蕭山兩區全面取消限購。一個月之后的8月29日，杭州市全面取消限購。而最新的訊息是，杭州余杭區正在醞釀包括降低購房落戶門檻、購房可獲最高3萬元購房補貼在內的樓市新政，救市力度相當可觀。

據網上所傳的杭州救市檔案，自8月1日至2015年1月31日在余杭區范圍內購買房產，並符合補貼標準的，在取得房屋所有權證后，將給予購房款總額1.3%的購房補貼，單套房最高可獲得3萬元的補貼。

此外，余杭區將購房落戶的面積標準由之前的80平方米降低至60平方米，並將降低二套房公積金貸款首付的比例。在余杭區購買第二套住房，現有住房面積低於140平方米以下的，可以申請第二套住房公積金貸款，貸款首付款比例不低於60%。

據華夏時報報導，9月2日，余杭區建設局證實，網上所傳檔案的內容，的確和余杭區正在進行的調研相吻合。這一攬子措施並未正式發布，但可以確定的是，相關政策確實正在醞釀中。報導稱，這份基本成形的檔案最終將報批杭州市政府通過后，才會正式公布。但何時能出臺，目前並沒有時間表。

在業內人士看來，與限購松綁相比，此次政府救市的意圖更加明顯，救市的力度也明顯加大。杭州一家房產機構的高管指出，余杭出臺購房補貼和降低購房落戶標準的措施，幾乎可以算得上是“刺激性的政策”。

除了杭州之外，寧波、無錫等長三角城市也紛紛開始了第二輪救市。

寧波在7月30日對限購第一次松綁后，也對限購全面“解禁”。8月29日寧波市住建委宣布，自8月30日起購買寧波市海曙、江東、江北三區90平方米以下的商品房，不再需要提供家庭住房狀況查詢記錄。這意味著寧波通過兩次松綁，完全退出了住房限購政策。

在寧波宣布全面解除限購令的同一天，無錫也對限購進行了二次松綁。在7月26日取消90平方米以上住房限購的基礎上，無錫自8月30日起，取消對90平方米以下的住宅限購令。

松綁限購短期內刺激成交量 長期對樓市拉動效用不足

就目前數據來看，長三角城市不斷加大救市力度，對樓市成交的短期催化作用明顯。

限購政策調整后，杭州樓市購房需求開始爆發，成交量明顯上漲，8月杭州樓市成交量超過9000套，售樓處人氣激增，購房者下單速度加快，不過，價格不漲反跌，杭州樓市處在加速筑底的過程中。

而伴隨限購全面取消，8月份的寧波樓市可以說是上演了一場翻身大戲。據透明售房網的數據統計，8月寧波市區總共成交商品住房3967套，相較前7月近1600套的月均水平，增幅達148%。

自限購松綁以來，無錫樓市成交量也一路高升，連大戶型房源在成交中的占比也明顯增加起來。據統計，8月1日至31日，無錫商品房共成交4745套53.3萬平米，成交量環比增長17%，同比漲幅約30%。同時，90平方米以上的商品住宅成交比例達75%，創歷史新高。

雖然上述數據看似驚人，但江浙多位業內人士表示，限購松綁或取消，對樓市的拉動作用有限。

寧波一位開發商稱，近期寧波的成交量的確有所上升，但其實是前幾個月線下積累交易的成果。他指出，“很多樓盤此前已經與開發商簽訂了線下合約，但並沒有在房管部門備案。限購解除后，這部分交易才在房管局備案登記。而這部分在幾個月前成交的房子，短期內集中簽約，看上去像是限購的利好直接引起的。”

在業內人士看來，短期內的成交上漲是政策發布短時間內的常有現象，在這樣的市場環境下長三角樓市究竟會有怎樣的變化，還是要觀察9月的整體情況。取消限購對扭轉樓市走向，並不能起到決定性作用，下一步對樓市扭轉的關鍵點，在於能否放開限貸，如果沒有限貸放開的支援，無錫、杭州樓市很快再次回冷。

此外，因為取消限購作用有限，所以杭州胎動腹中的“購房補貼”等刺激性政策，可能成為很多地方政府仿效和跟進的新一輪救市的手法。

開發商迎來利好 上市房企或獲準發行中票

限購的全面放開對於開發商的刺激也是巨大的。在市場回暖之際，大牌開發商總能搶到先機。

在杭州樓市的三駕馬車中，以高階物業為主的綠城受限購的沖擊最大。限購放開后，綠城也開始重振雄風。透明售房網的數據顯示，8月綠城在主城區的網簽銷售金額超過18億元，領先於萬科的8.59億和濱江的7.3億元。位於余杭區的綠城桃花源銷售金額2.8億元，再加上翡翠城、玉園和藍庭，綠城8月網簽金額超過23億元，創造了今年單個城市單月網簽最高記錄。

所以有分析人士認為，這與其說是救市，不如說是救開發商，因為這些政策對市場信心的提振作用有限，但是對開發商確實大大有利。

今年以來，房地產市場逐漸降溫，房企經營獲現能力減弱，疊加銀行同業非標清理、市場對美國QE政策退出預期增強與人民幣匯率走低，房地產企業通過非標等渠道融資難度加大、海外融資成本上升，房地產及相關領域潛在金融風險開始有所暴露。

根據克而瑞研究中心檢測的102家重點房企8月融資情況，總規模達350.25億元人民幣，同比和環比分別下降18.93%和43.13%。然而，海外市場融資行情卻大幅上漲，

據數據研究供應商Dealogic統計，今年前8個月，中國房地產企業總計在海外市場上發行了524億美元的債券，比2013年同期增長100%，海外發債的房地產企業多屬於中國的房地產龍頭。另據報導，今年以來，中國房地產企業在海外銀行獲得的貸款總額高達59億美元，同比增長39%。

然而，中原地產研究中心統計數據顯示，房企海外融資成本已普遍增加到7%以上。有業內人士指出，如果國際融資成本因為美聯儲升息而顯著增加，中國房地產企業的資金壓力將凸顯。

不過，這樣的資金壓力可能迎來新的轉折。

據中國證券報今日報導，多位訊息人士透露，允許部分上市房地產企業在銀行間債券市場發行中期票據已被有關部門確定為政策調整方向。繼房地產再融資重啟、上市房地產企業恢復交易所發債之后，銀行間舉債閘門有望重開。

訊息人士透露，有望率先獲得中票發行資格的房企被限定為行業排名前三十的A股上市公司。房地產企業發行中票募集的資金須用於符合國家政策支援的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的貸款。此外，募集資金只能用於房建開發，不可用作土地款等其他用途。

有接近中國銀行(行情,問診)間市場交易商協會的人士表示，在近日召開的協會債券市場專業委員會會議上，上述政策被討論，並確定為未來實施方向。

市場人士認為，允許房地產企業在銀行間市場發債，可拓寬房企融資渠道，有助於緩解房企資金鏈壓力、降低財務成本。