56家上市房企存貨直逼9000億元 同比攀升2成敲警鐘

中新網報導，截至3月26日，滬深兩市已經56家上市房企公佈2013年年報。《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，56家上市房企存貨總計為8902.95億元(人民幣，下同)，而去年同期這56家房企的存貨總計為7196.87億元，攀升了1706.08億元，同比漲幅為23.7%。

對此，有分析人士認為，2013年房地產市場熱度較高，房企有勇氣高價斬獲土地。此外，一線城市土地較難獲得，當時市場預期也向好，一些開發商放緩推盤節奏，甚至有捂盤的跡象，去存貨速度有所減慢，致使庫存居高不下。

此外，蘭德諮詢總裁宋延慶表示，常州、營口、溫州等許多三、四線城市商品房空置率已經非常高，有些城市庫存壓力也很大。而新增項目土地成本較高，銷售壓力增大，加之2014年房企資金鏈普遍偏緊，若下半年迎來新一輪補倉，很有可能觸及行業及開發商的資金警鐘。

實際上，雖然已公佈2013年年報的房企還不到滬深兩市上市房企總數量的一半，但其存貨大增的趨勢已經非常明顯。

根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，剔除數據不全的房企後，2013年前3季，滬深兩市137家上市房企存貨總計約為1.9兆元，而去年同期這137家上市房企的存貨總量為1.5兆元，攀升了4000億元，同比上漲幅度為27%。

「原來的存貨價格都上漲了」。一位業內人士表示，上漲的這部分存貨貨值非常高。此外，土地市場成交金額也在節節攀升。

無獨有偶，中國房產資訊集團(CRIC)一份數據也顯示，僅2013年前11個月，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額即高達4720.38億元，2012年同期則為1675.55億元，同比暴漲181.72%，創歷史最高紀錄。

美聯物業全國研究中心表示，2013年個別上市開發企業在拿地開拓方面比較積極，全國熱點城市土地市場也呈現「量價齊升」的態勢，市場預期向好，開發商積極拿地補倉，這是2013年各大上市企業庫存大幅上漲的重要因素。[NT:PAGE=$]

對此，鏈家地產市場研究部張旭認為，雖然房企為了保持競爭優勢，拿地動作頻繁，但是整體來看，考慮到房企的資產負債水準和銷售回款等情況，目前房企的存貨增長還處在比較合理的範圍，並未出現明顯的盲目擴張現象。

事實上，美聯物業全國研究中心曾表示，在統計的138個上市房企中，83%的房企按季度統計存貨均有上升的趨勢，表明上市房企控盤能力提升。

不過，相對於存貨增加，存貨週轉天數減少，去庫存能力強的大型房企，中小房企的控盤能力稍顯不足，無法抓住市場窗口期，靈活推盤，項目去化速度較慢。例如，宣佈業務轉型的房企，或者被標桿房企搶佔其產品佈局「主場」市場份額的房企。

對此，嚴躍進表示，房企存貨週轉速度下滑可能由多方因素造成,比如企業產品與財務週轉的困難，影響資金的利用效率，或者企業拿地激進擴張。當然，也不乏部分房企有意減慢存貨週轉速度，捂盤惜售。此外，從目前的市場表現來看，部分庫存高企的城市已經開始調整房價，出現房價增速放緩或者下行的跡象。

事實上，有研究機構稱，2013年杭州市場總貨值量為3000億元，當年銷售1599億元，真實去化率約為50%，屬於普通水準。但杭州2013年土地出讓1300億元，將在未來形成大約3000億元的新增庫存貨值。鋻於此，加上2013年未消化的庫存，杭州樓市2014年面臨的去化壓力可見一斑。

機構分析人士說：「開發商主動降價，意味著其已經意識到風險。」

鑒此，宋延慶表示，房企在高調拿地的同時，也要提高存貨週轉率，加快三、四線城市項目去化速度，確保現金流安全。