葉檀：保定內熱不可怕

保定房價受到抑制，內火攻心的市場被迎頭澆了一盆冷水。

3月份保定樓市以4.8%的漲幅躍居國內首位。清明節前夕，保定市長馬譽峰約談了當地10家房地產開發企業領導開會，隨之而來的則是《關於進一步規範我市商品房交易行為 促進房地產市場持續健康發展的通知》，主要是為了抑制房價上漲過快勢頭、規範房地產市場，工商局嚴查“五證”，由於五證不全賣房的開發商較多，造成了保定樓市新盤大面積停售，多個項目處於“封盤”狀態，樓市緊急剎車。

到處都是保定樓盤庫存量有多高、樓市將崩盤的預測。

筆者檢視了房價網，保定二手房房價走勢從3月至今一路飄紅，4月28日，截止4月27日，二手房均價為6152元/平米，環比上周上漲0.6%，同比上漲6.6%。相同品位的樓盤的前后價格最能反映當地房地產的真實情況。去年7月，保定房價到達每平米5297元的低谷，而后就在房價高原上縱橫馳騁，據吉屋網的一手房數據，今年4月保定房價每平米6396元，同比上漲9％。從去年7月到今年4月，保定房價上漲18％左右，快要趕上一線城市的漲幅。

兵馬未動，糧草先行。政策刺激，房價先行。這是中國投資者集二十年經驗長期養成的投資慣性。

一旦某個經濟區域或者城市有政策利好，得風氣之先的投資者率先排兵布陣，低價買入當地房產，如果政策有變就逢高出貨，如果當地經濟發展勢頭良好政策紅利兌現，就手握商鋪、辦公樓、住宅，安安穩穩當寓公，成為投資食利階層。這樣的模式在外向型經濟初起之時，在東莞、溫州等地都出現過，不算新鮮。此次保定房地產市場狂熱，外地人購房功不可沒，曾經在北京、鄂爾多斯(600295,股吧)、上海等地的外地人組團購房、購買整層的現象重現於當下。

暫停銷售、輿論滅火能否擋住保定房價野馬般的步伐？

有一定的作用，作用不大，保定樓盤難道永遠封盤？越封盤對投資者的誘惑力越大。保定房價大漲根源是京津冀一體化，保定可能成為行政副中心，成為畿輔節點城市。否則，以保定的經濟實力，不可能吸引北京等地的外來投資者，房價不可能有上漲空間。2013年，保定gdp總值2680億元，在河北省排名第五;人均gdp約263520元，在河北的11個地級市排名第10。隨著鐵路、水運、煤炭等交通實業地位的喪失，保定的地位今不如昔。

京津冀城市群是保定再次煥發生命力的希望。保定房價的上漲正是找準環北京都市圈受北京的輻射效應。3月26日，《河北省委、省政府關於推進新型城鎮化的意見》、《河北省新型城鎮化規劃》出臺。河北省將打造京津保三角核心區，做大保定城市規模，以保定、廊坊為首都功能疏解的集中承載地和京津產業轉移的重要承載地，與京津形成京津冀城市群的核心區。保定市作為畿輔節點城市，利用地緣優勢，謀劃建設集中承接首都行政事業等功能疏解的服務區。

不僅保定，從燕郊、固安、香河等地，無一不是受到北京的輻射效應，經濟有了長足的發展，輕軌打造的半小時生活圈、一小時經濟圈已經有所反應，而房價則湊趣地圍繞北京核心區域，形成逐級遞減態勢。可見京津冀都市圈的關鍵要素是距離北京的遠近，是能否成為首都都市圈有機組成部分，承接產業與外溢出的北漂人才。

北京無法承受資源與人口壓力，正在“限外”，最新的例證是，作為北京唯一“外來人口比例倒掛區”的昌平區，188萬常住人口常住外來人口超過100萬，高達53%，昌平區近日立下人口調控“軍令狀”，甩掉“倒掛”的帽子。

豈止昌平，離北京近一些的河北縣市都有了待價而沽的味道，2010年第四季度，河北燕郊、香河、固安等地紛紛出臺“限外”嚴厲政策：非本地戶籍首套首付5成、利率8.5折，二套首付6-7成、利率1.1-1.2倍，2012年河北省出臺的外地人購房限制主要針對石家莊地區。所幸的是，保定市暫未出臺相關限購政策，不限加上政策憧憬，才造就了保定的房地產狂潮。

只要保定擁有確定的政策紅利，以市場化舉措吸引資金與人才，加上離京津的軌交便利，在內火暫退之后，過幾年保定房價還將上升。現在過熱去火，未來靠經濟發展上火。