北京兩樓盤“降價”尚難斷言房價迎拐點

　　日前，北京（樓盤）樓市在繼住總萬科橙開盤售價明顯低於市場各方預期之后，位於通州的東亞印象臺湖也將二期住宅入市價格將從預期的2.6萬元/平調整為2.2萬元/平起，且產品也由原先預期中的毛坯調整為精裝修。

　　對此，偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉表示，綜合兩個項目的位置和開發企業來看，這兩個項目開盤價低於預期都有其自身因素。住總萬科橙開盤降價據信是受政府精裝限價因素影響，也有項目本身營銷方面的考慮。東亞印象臺湖開盤價低於預期也有其自身的綜合性因素。一是近年來其開發商東亞新華的擴張速度很快，這樣的快速擴張型企業需要高資金流轉率，快速回籠資金應是該項目此次降價的因素之一；二是該項目的戶型以80平以下的小戶型為主，主要面向剛需人群，此類樓盤在開盤時多采取放量的規則，定價低於預期或是出於快速去化的考慮。

　　胡景暉表示，綜合目前北京市的供需關係來看，市場供不應求的基本面沒有發生變化，盡管目前市場購買主力存在較強的觀望心理，但需求本身依然很旺盛。去年入市的大量土地預計需要到今年下半年才會轉為房源集中入市，而上半年的市場供應目前仍不能充分滿足市場需求，價格上漲壓力依然存在。

　　從開發企業資金鏈方面來看，年初部分銀行收緊了對企業的開發貸款，房企目前的資金鏈雖然承壓，但由於去年市場的火爆，多數開發企業還有一定的轉寰空間。

　　在市場預期的方面，去年房價的持續上漲，使得部分地區價格預期已經相對較高，在目前市場觀望相對濃郁的情況下，預期在一定程度上有所降低也可以理解。

　　綜合以上3個方面因素，胡景暉認為，目前這兩個樓盤開盤價格低於市場預期或將影響近期內入市的樓盤定價水平，但難以斷言短期內北京全市的房價就要回落，仍然需要三月份的市場觀察，綜合考慮交易量回升的速度和市場供應量的去化速度來做出判斷。

　　同時，胡景暉認為，依據以往經驗，如果北京房市出現價格的下跌，通常會先從遠郊區縣開始，逐步向市區蔓延。