許善達：房地產價格由供需關系決定 剛需仍存在

在李克強總理所作的2014年政府工作報告中，房價並沒有作為重點問題提出，而是分散在報告的不同位置。有人認為這顯示出中央政府對房地產調控從喊口號轉變為實際行動，其中房地產(000736,股吧)稅、保障房建設、分類調控、城鎮化等都涉及了房地產。不過，兩會前個別地區的房價下跌被很多人當作房地產崩盤的信號，我們該如何客觀看待房地產崩盤的問題呢？

聯辦財經研究院院長、前國家稅務總局原副局長、許善達，在出席宜信財富舉辦的中國財富管理高峰論壇時表示：房地產的走勢，應該綜合分析很多因素，才能比較準確地對本地房地產發展做出客觀判斷。

許善達認為2014年房地產投資增速將總體回落，但剛需仍然存在。但同時，房地產市場成交下滑的訊息不斷報導，可能預示著房地產市場的價格上漲趨勢正在接近尾聲。一旦房地產市場的價格和交易量都出現拐點，對於經濟的緊縮作用會加深，並導致更多的信用風險事件浮出水面。對於這個可能的趨勢需要保持高度的警惕。

他指出，房價是一個多因素合力作用的結果，很難單純地用某一個原因去解釋，而且單一因素對不同時期、不同地域或者不同性質的住房的影響力也不同。報告將影響房價的因素分為內生因素和外生因素。內生因素是從供需角度分析，比如我們經常提到的剛性需求（剛需），由城鎮化帶來的外來需求，以及土地的供給共同組成了這種供求關係。而保障性住房、土地財政、貨幣因素、稅收因素、住房資訊聯網都可視為外生因素。

我們該如何利用這些因素客觀分析房地產市場呢？

許善達指出，首先，我們知道價格主要是由市場供需關係決定的，因此剛需、外需與土地供給決定了房地產價格的主要方面。2014年，中國人口高峰為24-28歲和38-51歲，這正好處於結婚年齡人口高峰期與改善型置業人口高峰期，兩個高峰期重疊，住房剛性需求巨大；快速城市化進程中大量農業勞動力和農村人口從農村遷移到城鎮，外來需求將會持續很長時間。而我國的土地一級市場供給處於一個政府絕對壟斷的情況，各級城市的土地供給規則不同，一線城市偏緊，某些三四線城市供給寬鬆甚至過剩。因此從本地人口變化和房地產開發規模就大致可以看出你所在城市房地產發展余地了。

其次，未來兩年我國將迎來保障性住房建成和分配的高峰。如果考慮共有產權房，市場占有率會更高。中低階需求在未來可能都將通過政府類供給來平衡，這意味著這類住房的價格不會太高，應不會有很大的漲幅，從而制約了部分地區的房價上漲。

最後，土地財政、貨幣因素、稅收因素、住房資訊聯網這些曾被寄予控制房價有效手段的因素，其現實作用並不想我們想象的那么顯著。土地財政賣地的背后，主要還是由房地產企業對市場的預期決定。貨幣超發雖然導致居民收入迅猛增加，但投資渠道少、房價上漲預期高，居民購房熱情高漲，貨幣僅僅是起了一個推波助瀾的作用。千呼萬喚卻一直進展緩慢的房產稅，2014年可能真的落地，但從幾個試點城市的執行效果上看，作用也很有限。政府進行房地產資訊登記聯網工作目的並非是為了尋找腐敗分子，而我國貪腐官員的數量是否達到了可以影響二手房樓市交易的地步值得懷疑，僅僅就住房資訊聯網對於樓市的沖擊而言應該會比市場預期的要小很多。

宜信財富理財師分析，我們可以比較客觀的了解所在城市房地產的發展是否還有上漲空間，在做買房決定時不是人云亦云跟風，而是做出具有獨到見解的分析。具體到個人，投資房產需要更加關注所處的地段、未來的規劃、人氣的聚集，這樣有更大的保值能力。