共有產權住房需確定產權共有雙方的邊界和比例

據媒體報導，在日前由住建部主持召開的共有產權住房試點城市座談會上，北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、成都、黃石（樓盤）、淮安（樓盤）六個城市被確定為全國共有產權住房試點城市。同時，有訊息稱由住建部副部長級官員牽頭的多個調研小組，已趕赴安徽、貴州（樓盤）、江蘇等多地調研地方的住房保障和供應體系構成，包括住房保障政策體系、供應體系等多個方面，其中，共有產權住房是重點之一。

對此，偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉認為，住建部多管齊下試點、調研共有產權住房表明年初政府工作報告中提及的此項內容已在快速研究、推進的過程中，未來將可能成為解決城市“夾心層”住房需求問題的重要方式。同時，胡景暉認為，在試點、推進共有產權住房這一模式的過程中，有三方面的基本問題需要明確解決。

一是對於“共有產權”的確權，即確定產權共有雙方的邊界和比例。胡景暉認為，對於未來共有產權住房的所有者雙方來說，無論是政府一方還是個人一方，確定產權所有邊界和比例是此類房屋入市、溢價收益劃分、所有者產權轉讓等方面的規則基礎；如果產權邊界和比例的界定模糊，就可能滋生很多弊端，如淪為部分人的“福利房”、房屋增值部分收益歸屬不明確等等。

二是共有產權住房產品及其機制體系的合理化設計。胡景暉認為，這將涉及到產品的戶型、規格等建設指標的合理化，購買人資格的合理化、進入和退出機制的合理化等眾多方面。建設指標的合理化意味著產品本身能得到市場和政府的認可，在滿足購房人需求的同時，還能確保此項措施的長期可持續。購買人資格的合理化則是確保該措施有效性的前提，明確可以申購的人群標準，規避可能產生的市場投機。進入和退出機制的合理化設計是共有產權住房申購、產權交易等相關流程的結構框架。

三是與共有產權住房相關的立法支援。胡景暉認為，作為一項寫入政府工作報告的重點工作，在強調充分發揮市場設定資源基礎作用的背景下，共有產權住房這一舉措要落實並長期發揮作用，必須尊重市場規則，明確立法，把政府意愿與市場規則相結合，給以相關的法律保障體系，才可能最終實現其長遠運行和發展。

胡景暉表示，綜合目前政府推進共有產權住房試點的6個城市來看，包括了三個一線城市北京、上海、深圳，一個二線省會城市成都，兩個三線城市淮安、黃石。針對不同城市分類試點、分地域研究的特征明顯，未來出臺的措施也將是分類、綜合性的。不過，盡管如北京、深圳、黃石、淮安等地都已有相關的措施基礎，但從試點、定案到出臺，預計尚需時日。

名詞解釋：

共有產權住房是購房者在無力購買一套商品住房的情況下，僅購買部分產權（如50%或70%的產權部分），與政府共同擁有住房產權的住房供應形式。若日后購房者的支付能力提高了，可按照市場或評估價格購買政府產權部分而獲得全部產權，購房者也可以將自己擁有的產權部分出售給政府或其他購房者。共有產權住房的用地出讓、開發、定價和銷售均堅持市場化的原則，可以看作是政府支援下的商品住房，而非保障性住房。在2014年政府工作報告中，共有產權住房與普通商品住房並列，而沒有被放在“完善住房保障機制”的相關內容表述中。共有產權住房最大的特征就在於，即使不具備住房支付能力，市民也可以成為財產所有者。