房地產稅：土地使用權撞「限」的正解？

實際上，作為樓市長期調控的頂層政策，房地產稅在設計上已經包括了土地在長期使用上的稅費內容，而且，從更長遠的一段時期來看，房地產稅仍算是解決這一問題的最好方法。

不久前，溫州（樓盤）的「土地續期」事件引起廣泛關注，因為「土地續期費用為總房價的三分之一」這一結論確實有點嚇人。

總房價的三分之一意味着什麼？

在北京（樓盤），花500萬買一套80年代的老公房是一件非常平常的事，按照70年產權計算，35年後業主就需要再花150多萬元續期，這樣算下來成本未免也太高了。

當然，這一切只是可能。但讓人覺得心里沒底的，也正是這一點「可能性」。

關於住宅土地使用期限的問題，《物權法》是有規定的，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但現有的《物權法》及其他相關法律中，並沒有對續期期限、續期是否要補交土地使用費以及按怎樣的標准支付等相關細節作出明確規定。

更讓人覺得心慌的是，《城市土地管理法》中規定，土地使用權出讓合同約定，使用年限屆滿後，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。」

這意味着，雖然業主對房屋的所有權是永久的，但是「房隨地走」，如果房屋所在的土地使用權到期，一旦土地將被政府收回，那麼業主對房屋的所有權還是無法落到實處。

土地到期了，房子還是你的，誰在逗你玩呢？

目前全國層面確實沒有土地年限續期如何執行的實施細則，而且據和訊房產獲得的消息，在全國層面，決策層暫時不會出台相應的實施細則，唯一能給出的解決方案是：具體問題具體分析，出現一例解決一例。

有律師指出，按照《物權法》的規定，土地使用權到期後，應該自動續期，也就是說只需自動履行手續，而無需額外再繳納費用。不過，由於土地使用權牽扯問題較多，住宅用地的土地權屬分割一直存在困難，所以對於具體的續期方式並沒有細化。

目前深圳（樓盤）、青島（樓盤）等地已經開始有部分20年產權、40年產權的商業用地到達了使用期限，從已有案例來看，青島的部分土地在到期後又重新簽訂了土地合同，沒有補交土地出讓金；而深圳的部分地塊則有補交地價的規定。

接近住建部的一位相關人士告訴和訊房產，從更長遠的一段時期來看，在政策設計上，房地產稅仍算是解決這一問題的最好方法，以每年征收的房地產稅代替一次性征收的土地出讓金，在房地產稅全面開征以後，對續期的土地使用權就可以不再補征出讓金。

實際上，作為樓市長期調控的頂層政策，房地產稅在設計上已經包括了土地在長期使用上的稅費內容。

2015年財政部相關負責人就曾指出，房地產稅改革要把現行的房產稅和城鎮土地使用稅合並，這一思路已基本確定。這意味着房地產稅將增加房地產保有環節的稅負，而且是以房地產的評估值為征稅基礎，評估價值里就包括了地價。

雖然房地產稅在政策設計上能解決多種問題，近期來看卻仍然難以改變大格局。

大格局是什麼？

一個是整個土地稅收。土地出讓金作為地方政府的主要財政來源，如果並入房地產稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。

另一個是整體經濟走勢。房地產作為今年經濟企穩的"重要推手"，如今的政策口徑早已寬松，像房地產稅這類早已被「妖魔化」的調控性政策更是大忌。

不過，必須承認，該來的總要來。

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