瘋漲的房價並非中國經濟風向標

    德國商業銀行亞洲高級經濟學家周浩撰文指出，中國城市居民的收入可能仍然會出現一定程度的上漲，但增速放緩的可能性較大，在這樣的狀況下，房租增速難以在短期內趕上房價，因此房地產投資將在很大一段時間內保持「負現金流」，這意味着買房投資其實是押注房價的快速上揚。這篇文章具有一定參考意義。

房價的快速上升成為過去一段時間研究中國經濟的干擾項。一個擺在經濟學家們面前的問題是，一個存在嚴重供給過剩的國家，卻在一些地區出現了房價的暴漲。很自然地，所有人都會問，局部地區房價的暴漲會不會影響對中國經濟的整體判斷？

我的答案是不會。房價的暴漲越來越像是一個資產價格的泡沫。不僅是中國，全球范圍內我們也看到了房價在主要城市的上升速度較快。這很可能是因為是資金供給過剩背景下的一個選擇，大量的資金不願意進入實體經濟領域，銀行不願意為企業提供貸款，卻只願意為房地產投資和房地產抵押貸款提供資金，這並非中國獨有。

而整體經濟的表現卻因為輸血不足而越來越差，對於央行來說，一個自然的選擇是繼續放水，而控制着資金流向的富人和銀行，卻心照不宣地將資金更多地投入房地產市場。

如果這不是一個孤立的現象，那麼我們可以從這樣的狀況中得出一些顯而易見的結論：整體經濟的表現並不會因為房地產市場的升溫而出現實質性的改變，對於中國經濟來說，反而需要擔心房地產市場對於資金的虹吸效應而帶來對其他產業的壓縮。

如果對經濟的整體表現仍然是不樂觀的，那麼房價會不會因為整體貨幣政策的寬松，出現繼續的上漲呢？我的答案也是不會。一線房價的上升速度已經透支了未來數年，在非極端狀況下，目前以上海為代表的房價的漲幅已經遠遠超出了正常的水平，至少會出現向均值的回歸。影響這一節奏的關鍵是商業銀行，一旦商業銀行收緊抵押貸款審批流程，那麼很可能出現房價的回落。

接下里的問題是，局部地區房價上升是否有利於弱勢地區的去庫存？按照中國官方的說話，目前三四線城市的房地產庫存問題仍然非常嚴重，那麼通過一線城市房價的快速上漲，是否會讓投資者發現三四線城市房價的「相對價值」，從而吸引投資呢？

筆者認為，三四線城市出現短期房地產市場升溫的可能性不能排除，但理性的投資者不應該將資金投入這些城市。從基本面來說，既然庫存狀況仍然較高，那麼所謂的「相對價值」並非通過供給狀況來推出，而是通過「比價效應」而得出。舉例來說，創業板估值達到100倍，那麼主板就應該從10倍上升至15倍麼？因此，如果貿然將資金投入三四線城市，那麼未來「全身而退」的可能性也不高。對於政府來說，也要吸取股市上的教訓，三四線城市去庫存只能通過穩步的城鎮化推進來完成，過快的推進可能會造成實際政策的失衡，給未來造成更大的問題。

最後一個問題是，一線城市房價的快速上升後，房租會否跟上呢？中國主要城市的房租收益比已經下降至歷史最低水平，以一線城市為例，其房租收益比已經下滑至2%以下，顯著低於亞洲主要城市接近3%左右的水平，那麼這是否會造成房租的快速上揚呢？答案也是不會。房租在很大程度上反映了收入以及經濟基本面。總體來看，中國城市居民的收入可能仍然會出現一定程度的上漲，但增速放緩的可能性較大，在這樣的狀況下，房租增速難以在短期內趕上房價，因此房地產投資將在很大一段時間內保持「負現金流」，這意味着買房投資其實是押注房價的快速上揚。由於房租不會很快改善，那麼其改善現金流的方式是冀望利率大幅下行，這事實上隱含着對經濟的極度悲觀預期。某種程度上來說，房價的上升是一個反映經濟不健康的泡沫現象。

【作者：和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】