解析好房子的30個秘密 穩賺不賠的樓市淘金法則

 如何買到好房

買房從來就不是個輕松活，沙盤、樓書、 戶型圖、樣板間，這里頭有哪些門道？鄰居、物業、學區、智慧化，如何甄別？一扇門、一部電梯甚至一面墻，里面有何學問？為此，本報聯合長三角房地產研究院推出選房秘籍，聚焦買房中最應注重的30個問題，讓購房者在洶涌而來的新盤上市潮中輕松發現最適合自己的那一個。

好地段·差地段

黃金地段不一定最好

買房看地段——華人首富李嘉誠的投資名言，已經成為地球人都知道的一句樓市口頭禪了。可什么樣的地段才是好地段呢？很多人對此可能都會嗤之以鼻，這也算是一個問題嘛！當然是市中心黃金地段——寸土寸金的新街口唄，出行、購物、娛樂、健身、就醫、就讀……只要你住在市中心，上面的任何一項都能輕松解決。

市中心無疑是好的，可也有人放著人人艷羨的新街口不住、偏要往郊區去的，筆者身邊就有這么一位朋友。近日他賣掉了五臺山上的住房，和妻子搬到了花神湖畔。“別人都是削尖了腦袋想要往城中擠，你咋偏偏要逃離新街口呢？”面對朋友們的不解，這位先生禁不住叫苦：“在新街口住了十幾年了，人滿為患、環境嘈雜、空氣污濁，只要想想就讓人頭疼得不行。”現在的新房子雖然在交通、配套方面都不如原來的，但“終於可以大口大口地呼吸帶著青草香味的空氣了”，就沖著這一點，他也覺得自己的房子沒換錯。

還有一位朋友，房子買在南京（樓盤）城這幾年來一直熱得不行的河西板塊，說起來那也是非富即貴的豪宅集中地了，不過因為工作單位在新街口，他竟然也是一肚子苦水。“上下班的路越來越堵了，三四公里的距離經常要用上大半個鐘頭，連家住江寧的同事都沒我用的時間長，因為人家有地鐵直達，我家前不著村，后不著店，在兩個地鐵站的中間，根本沾不上光。”由此可見，地段的好壞完全因人而異、因需求而異。對於一些買房人來說，不是非要城中、河西這樣的熱點板塊才是心目中的好地段，而是要看自己及家人的工作單位、入學或者其它居住的需要，最適合自己的就是最佳的地段。

與自住不同，投資則另當別論。城中、河西這樣的成熟地段固然保值增值能力突出，不過價格也會很“好看”，普通投資者如果沒有實力購買城中、河西的高價盤，那么該選擇什么樣的地段呢？對此，不少專業人士的建議都是，不妨傍著規劃去買房，用未來的眼光看現在，增值的可能性更大。即使現在很差，只要清楚其規劃，就不要擔心。

試問十年前，有誰能想象得到從江寧到新街口只要二十幾分鐘？而六七年前，以四五千元/平方米的價格購買河西樓盤的那些買房人還被不少人視做瘋子，如今笑話他們的人相信全都后悔不迭了。

鄰居的壓力

開輛桑塔納竟被當成修理工

記得2000年前后，中國的家庭都在攀比誰家的存款多，誰家要是有幾十萬的存款，那是相當富有！到了前幾年，隨著物價和房價一路飛漲，人們已經不比存款了，而是看有房沒房，有房的也要看你是住在哪個區域、哪個類型的，是經濟適用房、普通公寓，還是豪宅。住在長江路？哇，富人區！搞得住在江北的人都不太好意思開口了。

翻看現在的報紙房產廣告，也可以發現諸如尊貴、奢華、名流、頂級、貴胄精英之類的詞語屢見不鮮，房子儼然成為一個人身份地位的識別碼。河西一位從事樓盤銷售多年的售樓小姐在接受筆者電話采訪時說，她們在介紹完產品后都會主動告訴客人，買我們小區房子的都是什么樣的人，比如律師、銀行高管、私營企業老總等等。這位置業顧問表示，當告訴客人可以和有身份的人做鄰居時，對客人的購買行為會產生很正面的效果。人們也會發現，身邊的確有這樣一些人，他們把買房作為提高生活品質的進身階；通過買房樹立起心理優勢和尋找成功感，或找到和自己身份歸屬一致的群體，就算背上沉重的經濟包袱也想住到豪宅里去，結果呢？只能是甘苦自知。

就在前兩年，南京城北的一處豪宅在全城的購房者中可謂無人不知，能夠在這里買套房子，那旁人看你的眼光就會立刻不一樣了。沖著豪宅能帶來的榮耀感，市民大明就耗盡積蓄還舉債不少購買了這里的一套公寓。本來是很開心的事情，可是，入住沒多久，開發商又通知業主小區開售車位，要么把車停到小區外面的馬路上再步行回家，要么就得花四十多萬買個只有使用權的車位。買豪宅已經花了幾百萬，再花四十多萬買車位讓大明實在吃不消，結果有一天回家就被保安擋在了大門外。有家不能回的滋味可真不好受。

有位業內人士還給筆者講了這樣一個段子：某天，住河西一頂級豪宅的吳女士在家，其弟上門拜訪，開了輛桑塔納2000，結果進門的時候竟然被物業誤以為是修理工來了，當時真是好不尷尬。

一位賣了多年豪宅的銷售人員說，千萬別讓鄰居帶給你壓迫感，不要把自己那點家底傾囊而出后，好不容易住進了豪宅，卻不得不天天在車庫里面對人家的大奔、寶馬心中郁悶。

金岩石說得好，樓市調控要把“真富人”趕上山，把“假富人”趕下水。意思是真正的有錢人，那就讓他住豪宅，交重稅，反正他交得起，交的錢也可以給大眾謀福利，而靠砸鍋賣鐵外加巨額銀行貸款拼命擠進豪宅的中產，還是要量力而行，別在豪宅區開輛桑塔納被人當成修理工，那豈不是自找不爽？

戶型圖

請售樓小姐在戶型圖上標注開間尺寸

8月15日上午，位於奧南板塊的金地自在城推出了446套精裝修房源，結果有2000多人參與搖號，不過半天時間就被一搶而空，成為新政后南京樓市首個“日光盤”。除了合理的定價和可以預見的區域發展空間外，80後梁小姐告訴筆者，金地自在城的戶型也讓她很喜歡。“64平方米做到兩房兩廳，而且還保證了客廳約4.5米的開間，85平方米居然做成了復式三房，最大的附加空間達到了40多個平方米，在看過樣板房后，我做夢時都想住進去！”

俗話說，“買不買房看地段，掏不掏錢看戶型”，如果哪個購房者對一個樓盤的戶型贊不絕口，那他肯定是真的動心了。不過，說來也奇怪，如今像金地自在城這樣把各個戶型都做一套樣板房讓購房者親自去感受的樓盤越來越少了，不少樓盤都是樣板間沒開、僅靠著 戶型圖就賣房。市民李先生就在城東碰到一家樓盤，從報紙上得知該樓盤開盤的訊息后，李先生就和家人一起到售樓現場去看看，發現開盤現場人氣很旺，不少買房人都排隊等著簽認購合同。

李先生禁不住也來了興趣，趕緊叫住一個售樓小姐問：“能帶我們去看看樣板房嗎？”“不好意思，現在還沒有做。”“啊？那還能帶我們去工地上看看？”“去了也沒什么可看的，才出正負零呢！”“那我怎么敢在你們樓盤放心買房呀？”售樓小姐指了指沙盤和手中的 戶型圖說：“你可以看這些嘛！”

戶型圖成了一些買房人對未來居所的唯一了解途徑，不過一位業內專家提醒買房人， 戶型圖也不能盡信，“地圖的出版還有專門出版社的監督， 戶型圖嘛，則是各家開發商在設計師戶型設計的基礎上作了各種美學上的處理，這些處理可以美化原本枯燥乏味的設計圖紙，甚至於會有意無意制造一些小陷阱、造成對買家的誤導。”例如很多 戶型圖只標注房間的格局，卻有意無意地忽略了開間和進深的尺寸。以至於 戶型圖看著很好，等你進了家門，才發現房間為什么這么小。因此對於購房者而言，看 戶型圖一定要留個心眼，遇到沒有標注尺寸而又需要了解尺寸的地方，一定要請售樓人員幫你在 戶型圖上標注出來。

樣板間的秘密

樣板間的床可能“小一號”

收房本是件很幸福的事情，但對於剛剛拿了房的張先生來說，最近卻很是郁悶。“為什么我的次臥室內沒有了飄窗。這跟當時看的樣板房不一樣了。”張先生說買房的時候，樣板房兩間臥室明明都是有飄窗的，但他收房的時候發現房子內少了一個飄窗。有過買房經驗的人大都曾經看過很多“千嬌百媚”、美輪美奐的樣板間，但對於其中的門道，能夠一清二楚的可能就不是很多了。

正在為兒子挑選婚房的高大媽告訴筆者，看了幾個月的樓盤，也看過各式各樣的樣板房，她現在能稱得上半個專家了。“直接做在樓房里的實體樣板間，要比臨時搭建的更有參考意義，因為其朝向、面積、層高、陽臺大小以及周邊環境等都不會有問題，是真正的實景展示。還可以實地感受一下每一種戶型的采光如何、有無遮擋、是否通風、室外 景觀如何等。”

從事樓盤銷售的丁先生則透露，樣板間是開發商為了達到銷售目的而在項目銷售期間設置的，可以說是樓盤的臉面，所以開發商都會不惜資金在樣板房上大做文章，高檔點的樓盤還會請國外的設計團隊來量身定做，就是為了提高買房人的購買欲。

還有專家表示，一些樣板間為了追求美觀而故意忽略了實際。比如樣板間多采用亮色調的裝修、房間內24小時開燈，使得一些原本黑暗的空間變亮，采光不足的問題也因此得以掩飾。針對這種情況，購房人可以讓售樓人員關閉燈源，體會房間里各部分的自然光線及陽光是否充分。

值得一提的是，有些樣板間里的家具不是標準尺寸，通過讓家具“縮水”的方法使房間“變”大，這在小戶型樓盤中尤其常見。很多樣板間看起來寬敞，實際是因為使用了小一號的家具。比如原本需要放置1.5米的床被更換成1.2米等。所以常會遇到，當初樣板間里放了一張床、一張梳妝臺的臥室，收房后才發現只放得下一張床。

窗戶要大，還要隔熱

“我要一所大房子，有很大的落地窗戶，陽光灑在地板上，也溫暖了我的被子……”孫燕姿的《我要一所大房子》肯定唱出了無數都市人的心聲。試想一下，在這扇大落地窗戶前擺上一張舒適的搖椅，閑暇時候一邊品茶一邊看看遠山和天邊飄過的云彩，或者是在寂靜的夜晚觀賞天空上的星辰，看著時光慢慢流過，這種誘惑相信沒有幾個人能夠抗拒。

要說起來， 窗戶的主要作用就是通風透光，因此現在房子設計的潮流也是窗子越來越大、越來越多，不但客廳里有落地窗，臥室里還有飄窗，往往看起來空間更加開闊，光線更充足。但大窗戶也帶來了保溫隔熱的問題，據專業人士介紹，窗戶是建筑最薄弱的一個環節，大概有30%—40%的能量是從窗戶跑出去的。

大窗子讓房子更美觀，但能耗也更高，那么開發商是如何解決這個矛盾的呢？家住朗詩國際街區的胡先生告訴筆者，他家的窗戶玻璃特別厚實，開發商選用了歐洲品質的塑鋼節能窗，配上中空low—e充惰性氣體的玻璃。“特別說一下low—e，low—e是在玻璃上鍍了許多銀的鍍層，它能夠擋住房間的熱量不出去，也能夠擋住室外的冷熱不進來。”據介紹，單層玻璃傳熱組只有0.17，普通的中空玻璃傳熱組是0.28，朗詩·國際街區的傳熱組達到了0.4。

同時，這種 窗戶的隔音效果也大大增強。李女士因為家族遺傳，心臟不好，對新鮮空氣的要求特別高。她晚上睡覺不能關窗戶，必須要保證空氣流通，否則就會覺得胸悶。但開窗睡覺的弊端也是顯而易見的：噪音大，休息不好。搬家后，李女士的煩惱才終於解決了。

另外，開發商還在各個朝向的窗戶都安裝了外置的金屬遮陽卷簾，它不僅遮擋太陽直射的光線進入室內，也能夠遮擋太陽漫射輻射的熱量進入室內，可以使家里面的溫度更加舒適均勻。當全部拉下時，即使是白天也能創造伸手不見五指的環境，“上夜班的人回來也能睡個好覺了”。胡先生還發現，一般再好的房子只要把窗戶打開，就肯定會有一層灰，但“在我們那個地方，一般20幾天才抹一次桌子，懶的人一個月抹一次桌子都沒有問題，這得減輕多大的勞動負擔啊，呵呵。”

景觀

不是樹種越貴就越好看

游泳池、亭臺樓閣、小橋流水匯聚，庭院燈、臺階燈、泛光燈、地面燈點綴，現代雕塑、網球場、高爾夫球場隱現……這是都市人的小區，和魯迅筆下那個“油蛉在這里低唱， 蟋蟀們在這里彈琴。翻開斷磚來，有時會遇見蜈蚣……”的百草園隔著千山萬水，百草園有童年的蟋蟀、覆盆子，有家人娓娓講述的動人傳說，讓人一輩子都忘不了；而如今都市的小區有地中海風情、西班牙風格、法國王室的優雅，進入其中猶如愛麗絲夢游仙境。

現在很多高檔樓盤都會邀請大牌的公司來做 景觀設計，金棕櫚、貝爾高林、泛亞易道等在南京頗有市場，但是一家 景觀公司的總經理顧永平透露，“國際大牌的設計公司一般情況下只做概念性的方案，再由國內的公司做細化、出施工的施工圖，否則費用太高。 景觀的效果好不好，90%以上的效果出在植物搭配上，再名貴的樹種搭配不好也做不出好 景觀。”

顧永平介紹說，很多開發商在宣傳中會強調植物的品種，動不動就宣稱自己的小區有幾百年的古樹名木，其實光以樹種來判斷 景觀是否高檔是一個誤區。看上去不美的 景觀主要是施工和設計的問題，單純就植物的品種而言，不存在低檔或者高檔的說法，並不是樹種越名貴就越好看，這跟穿衣服是一樣的道理。“比如竹子再普通不過了，鐘山美廬這么高檔的別墅區主要就是用它，效果一樣出色。”顧永平舉例說。

城市建筑設計院的建筑師陶丹丹女士則指出， 景觀的價值並不僅僅是審美，它應該具有實用性，為業主的交流溝通、娛樂休閑提供方便。“很多樓盤的 景觀美則美矣，但是只能遠觀不能褻玩，綠地邊上都豎著"請勿踐踏"，與提倡的 "從觀賞到參與"原則相悖。”

開發商做 景觀要花多少錢呢？“一般而言，開發商在 景觀的投入上在50元—200元/平方不等，這和目前動輒就過萬的房價相比，只是"毛毛雨"。”顧永平介紹說，“而且很多國內的小 景觀公司都是做施工送方案的。”

顧永平指出，很多開發商會宣傳自己綠化所用的樹種有多好、材料有多貴，其實苗木的價格變化很大，大家都用某一種樹種時，這一樹種的價格就會高一些，總體而言只能說樹的規格越大，價格就高。好的樓盤都是用大規格的樹，一交付就能綠樹成蔭。

門的學問

你家的門是否防火防盜？

在居所中，門是至關重要的，因此我們對門的要求特別苛刻，除了美觀大方還要防火防盜。不過近年來，業主和開發商為了“一扇門”而對簿公堂的事件層出不窮。業主所求不過是一扇真正的防盜門，奈何入戶門、鋼制門等“李鬼”屢屢冒名頂替。

先來看看什么是防盜門？根據國家質檢總局最新標準規定：防盜安全門是在一定時間內可以抵抗一定條件下非正常開啟，帶有專用鎖和防盜裝置的門，防盜安全級別從高到低劃分為“甲”、“乙”、“丙”、“丁”四級，正規廠家生產的防盜門，在門的左上角都會有一個宋體凹印的“安全級別印記”，若門上沒有這個印記，就不是真正的防盜門。而那些進戶門、鋼質門等非防盜安全門雖然樣式新穎別致，有的與防盜門外形相似，但其制作執行的卻是企業標準，與國家標準所規定的質量要求相差甚遠。

這樣看來，防盜門與其他門的區別其實非常明顯，那為什么業主和開發商在門上面會產生這么多糾紛呢？南京城市建筑設計院的設計師蔣君標介紹說，在建筑設計中，入戶門的防盜等級是不做強制的規定，開發商往往在這個參數上選用比較便宜的門。但是在設計中，對入戶門的防火效能是有規範規定的，一般多層房子不做規定，高層的房子基本規定要達到乙級防火門或者甲級防火門的標準。“防火和防盜是兩個不同的參數，不能等同。普通的防盜門如果要防火，得同時滿足兩個條件，對門里面的填充物和鋼板厚度都有要求，一般都是需要廠家定做的，防火效能也必須被貼在門上。”蔣君標說，“在選購房子的時候，要看購房合同中對於門的具體約定，要求開發商明確交付的防火防盜門是屬於哪個等級的，仔細了解門的效能參數。”

資深驗房師郭先生指出，業主在驗房時辨別防火防盜門的真假其實並不難，合格的防盜安全門門框的鋼板厚度應在2mm以上，門體厚度一般在20mm以上，並可通過拆下貓眼、門鈴盒或鎖把手等方式檢查門體內部結構看看是否能防火。同時檢查鎖具是否采用了經公安部門檢測合格的防盜專用鎖，在鎖具安裝處是否有加強鋼板進行保護，看看門框有無“膨脹密封條”。此外，還可以掂掂門的分量，正規防火防盜門一般要比普通鋼質門重，敲打起來也無空洞的聲音。

會所

恒溫泳池、影院、紅酒餐廳，還有……微笑

幾十年前，天才的建筑大師勒·柯布西耶在他所幻想的城市規劃中無限向往：“分配給每個居民住宅和附屬建筑面積應為100平方米，孩子們每天都可以運動、消遣，而且是在家門口。”如今，勒·柯布西耶曾經幻想的“家門口的運動消遣場所”已經發展成樓盤的配套，遍地開花。“會所+地產”的模式已經被越來越多的開發商采用，南京很多樓盤都有會所，比如金地自在城、棲園、加州城等樓盤都有配建。

會所的作用並不僅僅是給業主提供一個休閑的場所，它更是一個環境溫馨幽雅、服務周到熱情，每個角落每個細節都充滿人情味的地方，是業主延伸的“家”。據說，中關村(000931,股吧)“村長”段永基從來不去星級酒店談事，而是會選擇在會所俱樂部，因為他覺得這里的人會給他私密而親切如家人一般的照顧，與表面上熱情但與你始終保持距離的酒店大不同。

只有軟件和硬體的完美結合，才能成就頂級會所，由輝盛閣管理的仁恒國際公寓會所最吸引人的地方也是其細致、熱情的服務。仁恒國際公寓的豪華會所有將近6000平方米的面積，是南京第一家以會員制形式對外經營的私人俱樂部。會所就在樓里面，不僅有恒溫泳池，還有羽毛球館、兒童游樂室、網球館、斯諾克、壁球館、高保真影院、健身房、桑拿房以及閱覽室，還會不定期地推出各種形式的party。會所最關注的是服務和人性化的細節，比如打招呼、微笑等服務細節都會給會員不一樣的感受，“和客人打招呼是服務人員最基本的素質，我們希望這樣的招呼是發自內心的。”仁恒行政副總經理安俊峰介紹說。員工的服務熱情、服務文化，是仁恒國際公寓會所最大的優勢，會所里包括打掃衛生的阿姨在見到客人時都會面帶微笑打招呼說“good afternoon”、“good evening”等，感覺非常舒適。怪不得很多外籍會員都會寫信來表揚，孩子們把這里當作自己的家，流連忘返。

位於方山腳下的加州城也有不錯的會所，而且是雙會所，一期5800㎡休閑會所已經正式對業主開放，會所設定有透天恒溫室內泳池、下沉式標準羽毛球館、頂級健身房、養心書吧等。廣澤會紅酒餐廳也已經正式對外開放，和好友或者客戶在會所品品頂級紅酒，看看山景，誰說生活不是一種享受！

花園

郭德綱的花園產權不是他的

下午的四點云淡風清，天很藍，李婷和往常一樣坐在自家的花園里喝下午茶，甜點入口即化，必須就著咖啡一小口一小口地慢慢品嘗，院子里的一叢玫瑰開得正烈，香味婉轉縈繞。此時的李婷悠閑自在，她或許還不知道，北京（樓盤）的郭德綱在“自家花園”里搭亭子的事已經鬧得沸沸揚揚。

買別墅送花園、買一樓的花園洋房送庭院是南京樓盤通行的做法。沖著這個花園，很多購房者寧愿花費比其他房產高得多的價格。不可否認你的房子帶不帶花園是一種高貴身份的鑒別，更是象征著一種品質至上的生活態度。

筆者的調查顯示，南京目前在售的別墅項目以及一樓的花園洋房項目無一例外都贈送少則30平方，多則上百平方的花園，沒有花園那還叫別墅嗎？還是洋房嗎？不過，多數開發商都表示，花園屬於無償贈送，即沒有產權也沒有在購房合同中有條款對此作任何的約定，交房的時候是多大就是多大。

沒有產權意味著什么呢？“只要業主土地證中沒有體現出花園的面積，就表示該面積是屬於小區公用面積。”江蘇蘇源律師事務所王煒律師說。不過，即使沒有產權，業主對花園的使用權卻是相對比較有保障，一般開發商都會在補充協議中約定業主對於贈送面積的使用權。“但是，業主雖然享有花園的使用權，但是無權在贈送面積上搭建任何建筑，這樣就屬於違章建筑了，郭德綱的問題就出在這里。”江蘇君遠律師事務所律師姜志民指出。

諸多網友又提出，既然贈送屬於公共綠地，那是不是應該開放供全體業主使用呢？不過，在實際操作過程中，這個問題基本不存在，每家都有自己的花園，誰都不會舍近求遠去動別人的奶酪，“即使是多種業態並存的小區，別墅區、洋房區、公寓區都會按照區域劃分，有自己的領域，花園也有圍欄和門禁，其他業主不大可能闖進來。”

所以，雖然你的花園不是你的，但是你只要不擴大花園面積、侵占人行道，不危害到小區的光纜、水管、安全等配建系統，不額外搶占其他業主的空間，這個名義上是公共綠地的花園其實你可以隨便用。郭德綱為什么會惹上麻煩？第一，他在花園里搭了違建；第二，他太有名了。

家里的外人

保姆房·保姆門·保姆梯

有這樣一個故事：城郊某別墅區交付后，有不少業主趕在春節前裝修完工了。新年喬遷新居，頗有熱鬧氣氛。但業主大多有事業在忙碌，孩子也要上學，一過正月十五，便發現了種種不便，一家三口又搬回了城里的公寓。過段時間，住進別墅的父母，也適應不了別墅冷清寂寞的“準坐牢生活”，逃回了“老家”。於是，偌大個別墅區，終於成了保姆們的天下。

這樣的故事發生在每一個都市，從故事中固然可以看出別墅物業的種種問題，但也能看出現代生活中越來越離不開保姆。保姆幫我們帶孩子、買菜做飯、打掃衛生，但是很多人希望保姆是隱身的，能夠在需要的時候出現，不需要的時候在眼前“消失”。於是，善解人意的開發商與時俱進，在豪宅中紛紛規劃起保姆房。

據了解，除了別墅之外，南京樓市中面積超過170平方的大戶型，大部分都配有一個小面積的保姆房。不過，多數人除非迫不得已，只要能請鐘點工就不想請住家保姆，於是很多業主家的保姆間變成了儲藏間或者書房。

好吧，既然這樣，那就繼續完善吧。雅居樂新推的豪宅天岳、天正濱江260平方米的戶型不但有專屬的保姆間，還有專門的保姆電梯。雅居樂天岳的保姆間與廚房相連，保姆可以由保姆梯出來直接進入保姆房，由保姆房直接進入廚房，連客廳都不用共用。“許多高階客戶都非常注重私密的個人空間，主人在家的時候，保姆不會隨意走來走去，保姆專用電梯可以很好地解決和高階業主混雜的問題。”一位開發商介紹。

據了解，在深圳（樓盤），有的高檔樓盤還專門在小區里規劃了了保姆公寓，讓保姆也準時上下班，但同時又能一喊就到，據說，這樣既可滿足業主對保姆的需求，又可避免業主與保姆住在一起帶來的不便。

不過，現在保姆已經成為不可或缺的家庭成員之一。一次幾位開發商老總聚會，席間有人感慨：找一個優秀的保姆比找對象還難！此話一出，滿座皆有同感，認為此話有理。如果真要找到稱心的好保姆，業主討好她還來不及呢，除了加工資，說不定還要給個次臥的待遇吧！

物管

好管家是房子升值的保證

俗話說“三分建筑，七分管理”，房子買進來住進去，要舒心省心就要好的管理。保潔到位、安保嚴密，一些意外之事還有人幫你操心，那就是幸福感。房子賣出去，這幸福感也隨之讓渡，接手者歡天喜地，多掏腰包也直喊倍兒值。一進一出，好管家給房子帶來的升值觸手可摸。

最早摸到這升值快感的是英國人奧克維婭·希爾。1880年至1886年間，希爾女士把她名下出租的物業制定了一套規範租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，改善了居住條件，為業主和承租人雙方帶來了利益。希爾也成了公認的近代“物業管理”的創始人。

南京地產界這樣的榜樣都有。1994年從新加坡來的仁恒，第二年就成立了仁恒物業，第三年就接管了旗下在南京的首個項目梅花山莊。這仁恒物業是當時南京首個獲得iso9002認證的企業，在那個物業管理不知為何物的年代，一個物業公司居然取得國際認證，可謂石破天驚。十多年來梅花山莊從起初不足4000元的售價，伴隨房地產行業市場化及房價走高，其二手房也始終水漲船高，到目前均價也達到了一萬六七千元，並始終較周邊項目高出一兩千元單價。

另一個稍近的例子是萬科金色家園。金色家園是萬科進入南京市場的首個項目。這個萬科2001年以高出底價2600多萬元拍下的二道埂子地塊及金色家園所在地，在彼時的南京人眼中不過是一個臟亂差的邊緣之地。與萬科金色家園同時進入南京的，還有名聲在外的萬科物業。見面都是熱情的笑容，有什么事你只要一聲招呼，豐富的小區活動頻頻舉辦，優秀的物管讓整個小區充滿生氣，充滿凝聚力。時至今日，萬科金色家園仍是炙手可熱的二手房物業，其售價竟然不亞於周邊的新房。萬科物業的魔力在其中居功至偉。

房子不同於普通的消費品，買完后還得養。好的物業管理可以使房屋保值升值，而物業管理不善，則會使房子迅速貶值。如果說房子品質是一個樓盤的硬體，那么物管就是其軟件，好房子除了有“硬功夫”，還得有“軟實力”。

刷卡

進家門要過三道“安檢”

好萊塢大片《鷹眼》講述一個社會青年和單親媽媽被一個“未知來電”的電話操控，故事到最後揭秘具有如此操縱能力的居然是美國軍方研究出來的超級電腦“鷹眼”。它可以通過傳感器采集世界各個角落無處不在的各種信號，自動分析可能遇到的威脅進而將之扼殺在襁褓中。片中無處不在的攝像頭成為“鷹眼”追蹤兩位主角的最主要武器，他們的任何舉動都能通過攝像頭被捕捉到，其無處藏身之感令人印象深刻。

在科技日益發達的今天，隱私的保護成了奢想，竊聽偷窺且不說，一點舉動都可能被人拍成照片或視頻掛到網上，如有出格行為很快可能遭遇“人肉”。所以人們都在為私密的最後一道防線努力，那就是在家的入口設置層層關卡，一切來往都需得到授權。

這種私密保護的寵兒就是目前盛行的智慧刷卡電梯。搭乘這種智慧電梯，業主進電梯后需要先刷卡才能啟動電梯，其中有些刷了卡還要按樓層數，有些則完全智慧化，電梯智慧系統將通過讀取ic卡資訊，自動升到業主所住樓層，根本不需要動手按鍵。這樣一來，不僅外來人無法進電梯，就是業主也無法隨意到達其他樓層。而電梯門一打開直接映入眼簾的就是業主家大門。

更強大的私密保護則是從小區進入那一刻就開始了。近期即將入市的保利紫晶山項目，就開始了這種嘗試。據該項目銷售人員介紹，保利紫晶山提供了保利獨創的三級物管，每一級對人員的出入都有把關：第一級物管為三大社區入口，需要刷卡進門；二級物管為各組團的大堂，每個組團用綠籬做墻，建有各自的“入口”，三級物管為花園洋房私家電梯廳，整體形成“主入口-組團分區-組團大堂-組團步行入口-地下車庫入口”的回家路線。

據悉，所有業主均能通過刷卡進去小區，而各組團的門則只有本組團的業主才能刷卡通過，單元門就更只向本單元的業主開放。如此嚴格的物管在南京也是第一家，據保利介紹，此種物管模式在其他城市取得了較好的反響，不僅保證小區整體安全性又體現了業主的身份。

回家要走三道門禁，小區大門一道、樓宇大堂一道，進電梯時還有一道。以前信用卡代表了一種身份，現今三道門禁的入戶卡那才是真正的身份標識。

雨水收集利用

讓每一滴水都有去處

隨著城市化的迅速發展，道路、建筑群等不透水面積的擴大，使得雨水不能入滲補充地下水，加劇了城市水環境和生態環境惡化，大雨時，徑流迅速匯集造成地面積水甚至城市局部洪災。因此如果在城市建設中，注意建設雨水收集利用工程，把原來被排走雨水攔蓄下來利用，既增加了城市可利用水資源量，節約了自來水，還可以有效地減輕城市洪澇和排水系統壓力，改善和修復城市水環境，涵養地下水。

雨水收集因此被大量應用到樓盤開發中。今年5月，南京市住建委相關負責人曾透露，按照相關規定，2萬平方米以上的新建建筑物應當建立雨水收集利用系統，但這一規定在南京兩年多來一直難以推行。今年這條規定已納入新建小區規劃要點，強制推行。如果小區規劃方案中沒有雨水收集利用系統，將無法通過審批，領不到規劃許可證。

據了解，建立了雨水收集系統的小區，不管雨水落在小區內的屋頂還是地面等任何地方，集水系統照單全收。地面的透水磚會迅速將雨水吸入地下的沙石層，雨量小時涵養水土，雨量大到形成積水時，地下管道會將雨水引入小區地下的蓄水池中。收集起來的雨水可以滿足小區的噴淋、洗車、消防及公廁用水。

據測算，對小區居民來說，雨水回用成本才0.35元/噸，只及自來水價的1/8-1/9，小區綠化、澆灑道路和做水景，全部可用雨水代替，節省了自來水費和物管費；對城市來說，雨水回用減少了社會用水量，節省了自來水廠投資，降低了污水廠處理成本，還利於城市防洪和小氣候調節。市供給水有關負責人表示，南京每年建設商品房1000萬平方米以上，這項措施落實后，每年可增加節約用水1000萬噸，“可以節約50個紫霞湖的水量了。”

南京做得比較好的有金鼎灣國際雨水收集利用系統和銀城東苑小區雨水收集利用系統等2處雨水利用示范工程。金鼎灣的系統由雨水收集、雨水和景觀水處理、雨水利用三部分組成。具有很好的節水功能，經濟又能達到綠色環保的要求，其經驗值得推廣。

外墻

空調升溫慢原來是保溫層的問題

業主李先生反映，購買了某樓盤入住后，冬天室內氣溫很冷，把空調開了卻總感覺升溫很慢。剛開始以為是空調出了問題，還請廠家過來調了兩次，都沒發現問題，最後請驗房師檢查之后才知道房子根本沒有做保溫層。除了冬天冷，夏天還特別熱，家里的電器能耗多了幾倍，客廳的墻壁還出現了鹵水外泄，時間一長，墻壁還出現了掉漆。

根據國家頒布的節能標準，從2001年10月1日起規定，新規劃的樓盤必須強制做外墻保溫層。

那什么是保溫墻？墻體按照功能分有承重墻、隔離墻、裝飾墻、保溫墻。保溫墻的作用就是為了保溫，可以是單獨的墻體，也可以附著在其他的墻體上，也可以由其他的墻體來充當。

家庭裝修所說的保溫墻一般是指附著在外墻上的軟包裝飾。一般的材料就是填充岩棉、海綿等，作用就是減少外墻的導熱系數，增加墻體的保溫效能，為了美觀有時再加上一層石膏板作為面層。

那么什么樣的保溫墻算是好的保溫墻？據了解，上世紀80年代中期建設部在全國范圍內啟動建筑節能工作以來，墻體保溫經歷了外墻內保溫、夾心保溫和外墻外保溫的發展歷程。大量工程實踐證明，目前普遍采用的外墻外保溫技術是較好的墻體保溫技術。

“外墻外保溫”技術，即在建筑物外墻外側附加保溫材料達到節能目的，這是目前大力推廣的一種建筑節能技術，適用范圍廣、技術含量高，但也存在施工難度大等問題。

當前的建筑外圍護結構保溫節能形式中，主要有復合外墻外保溫節能體系和單一保溫墻體節能體系兩種。

目前復合外保溫墻體做法最普通的是外貼聚苯保溫板，是當前較為成熟的外保溫技術之一，它的工藝是將裁切好的泡沫聚苯板用專用粘結砂漿粘貼在外墻表面，並加尼龍錨栓固定，然后在保溫板表面抹聚合物水泥砂漿，壓入耐堿涂塑玻纖網格布，最後在表面抹彈性抗裂膩子和涂料。

單一保溫墻體系也即采用單一材料保溫。目前市場上可選產品較為現實的是加氣混凝土制品，它是一種既具保溫效能又可作為主墻體的建筑材料，至今在國內已有40多年的生產和應用經驗，許多企業的生產已經高度工業化，產品質量也是有保證的。

地暖

用地暖比用暖氣片節能30%

地暖可能是當前在售樓處聽得最多的詞匯之一。作為樓盤的重要賣點之一，地暖逐漸被更多的人接受，其具備的節能環保能效也被越來越多的人青睞，很多人樂意買仁恒的房子，除了喜歡他的品牌和物管，地暖也是一個重要方面。

何為地暖？其采暖原理是什么？簡單地說，地暖就是地面輻射供暖，我國北方常說的“熱炕頭”可謂地暖雛形。現在隨著科技時代的到來，地面供暖技術已從原始的煙道散熱火炕式采暖發展成為以現代材料為熱媒的地面輻射供暖。

地暖按照供熱方式的不同主要分為低溫熱水地面輻射供暖和發熱電纜地面輻射供暖。 低溫熱水地板輻射采暖是一種先進的采暖技術，它的工作原理是以不高於60℃的低溫水作為熱媒，使科學分布於地面層下的熱水管首先均勻輻射加熱整個地面，是以整個地面為散熱器，通過地暖網輻射層中的熱媒，均勻加熱整個地面，利用地面自身的蓄熱和熱量向上輻射的規律由下至上進行傳導，來達到取暖的目的。一般設計地表溫度只有24℃一26℃，因為供熱面積較大，所以室內熱量分布均勻，空氣中水分蒸發慢，熱力由下往上進行熱輻射，在室內形成從腳底至頭部逐漸遞減的溫度梯度，符合人體足部血液循環較慢，頭部血液循環較快的生理特點和我國傳統醫學“溫足涼頂”的健身理論。

電熱地板采暖是一種低溫大面積輻射式采暖方式，系統將發熱電纜安裝在采暖空間的地面內，以電力為能源、發熱電纜為發熱體，將電能轉化為熱能，主要以低溫熱輻射形式把熱量送入采暖房間。在輻射、對流、傳導三種熱量傳導方式中，人們對輻射傳熱的感覺最為良好，因此發熱電纜低溫輻射供暖系統也是世界公認的最理想、最先進的采暖方式之一。

相比之下，空調和暖氣片的傳統采暖方式以點熱源為主，在熱源附近溫度較高，離熱源越遠溫度越低，溫度在房間內的橫向分部也不均勻，影響舒適度。

對於地暖產生的費用，除了安裝硬體產生的費用外，首先，暖氣片使用壽命為8—15年，空調10—15年，地板采暖50年。研究表明，在同等條件下，地板采暖比暖氣片采暖節能30%。對用單戶燃氣鍋爐作采暖熱源的用戶來說，節約的采暖費很可觀，一般用鍋爐一個采暖季的采暖燃氣費約30元/建筑平米(非節能住宅)，100平米的住宅就要3000元，而用地板采暖每年可省900元。地暖的使用壽命在50年以上，算下來50年可以省出一部夏利車。

安靜的環境

房子質量越好，隔音越差？

常言所說的“富貴病”，指的是肥胖、腸道癌、高血脂、動脈粥樣硬化、冠心病、糖尿病、腦中風等，這些病之所以“富貴”，是因為吃得太好、過得太舒坦，貧窮的社會和貧窮人群是很少得的。

那么樓盤是不是也有這般“富貴病”？一種流行的說法是，新樓因為質量越好，隔音效果越差，就如同“富貴病”一樣，這種隔音差的直接原因就是節能新型材料空心磚，比不上老紅磚厚實，隔音大打折扣，但事實並非如此。

“目前民用建筑使用的空心磚、混凝土多孔磚、加氣混凝土塊、輕質墻板和各種保溫板材等不僅僅是保溫材料，也是隔聲材料”，南京一家研究機構的材料學博士陳女士介紹說，從技術上來說，這些新型磚都有隔音指數，而且指數還不低，正規廠家出的磚如果施工得當應該能達到隔音效果。

據了解，自2008年，南京就全面禁止企業生產粘土實心磚，有步驟地關閉粘土磚瓦企業，鼓勵利用粉煤灰、爐渣、工業礦尾、脫硫石膏、建筑垃圾、江河淤泥等固體廢棄物生產新型墻體材料，“這些墻體材料除了材質非常薄的可能帶來隔音問題外，一般都不太有問題，技術上沒有障礙”，知名驗房人丁渤表示，對於隔聲問題，國家強制性規範(《住宅建筑規範》、《民用建筑隔聲設計規範》、《民用建筑設計通則》)對室內環境噪音的允許值為，白天50分貝，夜間40分貝，“但噪音與隔音之間的差別較大，即使后來規範把標準提高到30-35分貝，隔音仍然是符合規範的”。

丁渤表示，單就新興墻體材料本身而言，如果質地比較疏松，單位容重比較輕，隔音效果可能比實心磚略差，但也差不了多少，整體而言現在的墻體材料隔音效果並不比傳統的材料差。

對於為何現在樓盤出現這些隔音問題，驗房中經常遇到類似情況的丁渤稱，出現隔音的原因比較復雜，可能是施工環節造成的，也可能是新興材料過於密實規整，而不規則材料對阻止聲音傳播的效果更好。此外，對於那些挑高戶型，室內外有架空層的建筑，因為使用的大多是鋼結構，隔音效果相對較差。

社區文化

“圈子”是這樣形成的

社區是個社會學名詞，起源於拉丁語，意思是共同的東西和親密的伙伴關係。1887年，當這一概念最早由德國社會科學家滕尼斯提出時，關注它的人微乎其微。不過，如今的社區成了一家樓盤軟實力的隱形武器，口碑營銷形成的最重要的平臺就來自這個社區圈子。

如今的社區已不再拘泥、局限於行政劃分的“街道辦事處”之類的社區。一個樓盤往往就是一個形式上的社區，一個社區是否擁有良好的圈子，關鍵點之一就是是否擁有獨特的社區文化。我國的城市化發展迅猛，為中國的經濟繁榮提供了良好的條件。但是，有城市必有“城市病”。精神危機便是各國在城市化過程中都感到棘手的一種“城市病”。城市人來自四面八方，各自背景、職業、收入等方面千差萬別，這種差異會帶來疏離化，正所謂“一墻之隔，老死不相往來”。

社區文化是屬於深層次的建設，高層次的建設，也是高難度的建設。人不可一日無炊，社區文化不可一日中斷。作為南京高品質樓盤，雅居樂在進入南京后一直以高頻率的社區文化活動著稱。這家來自華南的開發商巧妙地將本土文化與樓盤定位結合，為業主創造一個相互交融的空間，其品牌也迅速被口口相傳。

比如早在2008年，雅居樂就將“馬可·波羅神游之旅”系列活動引進社區，開始其社區文化建設之路。春天的時候，雅居樂組織業主“踏春總動員·燒烤歡樂行”，端午節的時候，雅居樂舉辦“綠野香粽節·聞香識名仕”活動，六一兒童節期間，雅居樂又推出社區露天“炫動卡通”電影節。到了年終，雅居樂為業主組織答謝文藝晚會。春暖花開，四季流變，潛移默化之間，一個社區的圈子因此而形成。

入戶花園

入戶花園，最吸引人的是面積？

所謂入戶花園，就是在入戶門與客廳門之間設計了一個類似玄關概念的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。

在高樓林立的城市中，能夠有一塊與大自然親密接觸的空間實屬不易，來自廣州（樓盤）、深圳的入戶花園概念，不僅滿足了中國人傳統的“庭院情結”，更使得家中出現了兩個功能明確的生活區，即生活起居區和休閑區，這樣的改變不僅美化了居住的空間，也給居住者帶來了更多美好的視覺享受。盡管最開始的“入戶花園”概念源自於氣候、溫度等條件適宜人居的廣州、深圳沿海等地，但隨著南京人居品質的提高以及住宅小區的逐漸高檔化，入戶花園不但被引入到不少樓盤的戶型設計上，同時也受到了購房者們的青睞。

市場上比較常見的入戶花園面積是5—10平米，還有少量10幾平米的入戶花園，都是按一半面積算的。早期入戶花園引入南京時，大多用在大面積的花園洋房產品上，包括現在許多大面積戶型仍然很普及，比如雅居樂158平米以上的大戶型、金域中央133平米的戶型以及天泓山莊143平米以上的大戶型，都做了入戶花園結構。但隨著時代變化，入戶花園利用的范圍越來越廣，甚至小戶型也用上這種設計，如宜家國際公寓的81㎡戶型，設計有入戶花園、雙陽臺、花池等細節。

早期的入戶花園設計更多是為休閑和擴大空間考慮，不過在實際使用中，這一“花園”概念已逐步有名無實，許多戶型的入戶花園在入住后多半被辟為他用。“入戶花園有三四個平方，原來是用來放洗衣機等，有了孩子就做了個小的遊戲室。”香山美墅業主趙小姐介紹說。

城北某樓盤營銷負責人表示，由於入戶花園在銷售時是送面積的賣點，所以很多買房人看中的不是花園本身的功能，而是贈送的面積。

建筑風格

從民國建筑到art deco的流行

人有性格，建筑有風格。性格決定人的命運，而建筑風格則反映了城市的底蘊和格調。中古時代的哥特建筑風格；文藝復興后期以矯揉奇異手法見長的巴洛克建筑風格以及纖巧繁瑣的洛可可建筑風格，都在不同的時期內展示了歐洲城市的興衰榮辱。而中國古代，由於絕大多數建筑都為土木結構，因此，在經歷了千年輪回之后，真正留下來的好作品並不多。我們經常只能從一些考古介紹或學者繪出的草圖上，領略到中國古代建筑史上最具代表性、建筑風格最有特色的作品。

而上世紀二三十年代，作為民國首都的南京匯集了當時中外優秀的一批建筑師，在寧進行大量建筑創作活動，留下了風格各異、中西合璧的民國建筑。從美齡宮、音樂臺，到原中央大學大禮堂、頤和路一帶的民國別墅，都是極具代表性的民國建筑。時至今日，在復古風的影響下，萬江共和新城、城開湯山公館、頤和公館、鐘山美廬等一批民國建筑風格樓盤陸續出現，也為南京這座古城增色不少。記得某一屆房交會上，樓書印成的《萬江特刊》、身穿民國服裝的報童，拉黃包車的民國車夫，讓人頗感歷史的滄桑。

更多的住宅則選擇了純西式的建筑風格。近期，即將上市的保利·紫晶山選用的“裝飾性建筑風格”就是一例。所謂裝飾性建筑風格，即“art deco”，意為裝飾藝術。這種建筑風格強調使被裝飾的主體得到合乎其功利要求的美化，它最終的目標是將裝飾藝術與居者的日常生活緊密結合。兩年前的2008年底上市的金地·名京，當時也曾使用過這種建筑風格。今年以來采用這種建筑風格的樓盤非常多。

除了“art deco”，前不久筆者去五礦御江金城和金基匯錦國際的別墅參觀時發現，別具一格的凸肚窗也開始被越來越多的別墅項目所重視。這個由歐洲中世紀城堡塔樓轉化而來的建筑元素，不但體現了早期的羅馬風建筑風格，也成為了別墅業主生活中的一個重要組成部分。此外，在南京樓市近年的發展史中，還有一些較為經典的建筑風格值得一提。如采用英式都鐸建筑風格的萬科紅郡，融入了北歐新鎮的歐式主題和英式街風格的朗詩國際街區等。

傳奇時尚設計師可可·香奈兒曾有言，時尚轉瞬即逝，唯有風格永存。其實，人的著裝如此，建筑的風格亦是如此。

自然

親近自然，稀缺就是價值

傳統建筑研究泰斗樓慶西教授曾說，中國古代鄉村跟自然山水的關係非常密切。這位早年擔任梁思成助手的大師列舉說，安徽宏村，山西窯洞，貴州（樓盤）的吊角樓等建筑，都體現了居住與自然環境的和諧統一。

其實，“寧可食無肉，不可居無竹”、“智者樂水，仁者樂山（樓盤）”的觀念並不是東方人獨有的，西方人對於自然與建筑的關係也一樣看重。著名美籍華人建筑師，被譽為“現代建筑的最後大師”的貝聿銘，就曾十分推崇的表示，17世紀法國杰出的園林設計大師勒·挪特的作品，是將自然改造成了建筑。不僅如此，貝聿銘還認為，在近年許多作品的設計過程中，最重要的步驟就是——“如何解決建筑物與自然環境之間的協調”，而其次才是“如何將現代與傳統相融合”。

建筑大師的頗具前瞻性的觀點，在近年的房地產實踐中其實已經有所體現。因此，在樓市中常常可以看到，作為賣方的開發企業，對於自然景觀與樓盤價值關係的認知及重視程度，已有了大幅的提高。無錫（樓盤）太湖旁的高階別墅半山一號，開發商為了保留小區中的古樹，寧愿讓樹擋住人行頻道，每個人都要低頭彎腰才能過去。這種對待自然的態度值得敬佩。

2009年樓市尚未回暖之時，位於城中板塊中央路的樓盤錦（樓盤）盈大廈曾經傳出了一則新聞。該項目在定價時，將靠湖一側的房源定價為25000-28000元/平方米，而將臨中央路一側不能看見湖景的房源定價為15000元/平方米左右。但即使如此，湖景房還是比臨街一側的房源好賣的多，景觀房的價值與吃香程度由此可見一斑。

經過多年的發展，今天的南京景觀房市場可以說是陣容龐大。從早期棲霞建設(600533,股吧)、萬科、仁恒打造的單個產品，如宣稱“家家能夠看見紫金山”的天泓山莊、莫愁湖邊的萬科金色家園，花神湖旁的仁恒翠竹園，到后來將軍路板塊的多家別墅，濱江板塊的世茂濱江新城，再到今天的保利·紫晶山、仁恒·江灣城、天正濱江和天正桃園，以及以臥龍湖國際社區、鴻信云深處為代表的別墅等，借勢自然資源開發的樓盤日益增多。

據統計，相比普通房源，景觀樓盤的升值潛力更大，最多的幾年內升值已超過10倍。

儲藏空間

陪嫁的十幾床被子放哪兒

按照中國的傳統，結婚時，娘家一般會準備至少4床、最多十幾床的被子作為女方的陪嫁。不過，這個傳統在解決新婚夫婦被子問題的同時，也不可避免地帶來了一個新問題，那就是暫時不用的被子放在哪里？

當然，在這個傳統風俗已經漸遠的今天說這個，並非是想探討被子的問題，而是希望引起購房者對於儲藏空間的重視。一直以來，由於國人的居住條件比較有限，儲藏空間的功能一直沒有被重視起來。其實，在美國這樣的發達國家中，無論是租房還是買房，客戶對於儲藏空間都相當重視。很多房子是男、女主人各配一個儲藏空間做做儲衣間，而且，為防止灰塵進入，門下還帶百頁，內有換氣裝置。

到了近些年，隨著生活水平的提高，住房條件的改善，在物質生活漸漸豐富之后，國人對於儲藏空間也越來越重視了。雖然不再需要那么多被子，但越來越多的衣服、鞋，各式各樣的家用電器，孩子的玩具，收到的禮品，夏天的涼席、冬天的電熱毯……這些暫時用不上但又不能扔掉的東西，都需要一個集中放置的地方。而這個地方，當然只能是具備較強實用功能的儲藏空間。

但是，不少開發商在慷慨擴大戶型使用面積的同時，惟獨對儲藏空間的安排卻十分吝嗇。有的只是在拐角處弄點“邊角料”，有的則干脆省略不做。這樣的結果就是，無奈的業主最終往往選擇犧牲其它房間的面積，來做一個新的儲藏室。

值得慶幸的是，隨著行業的發展成熟與競爭的日趨激烈，已經有不少開發商對儲藏空間的問題重視起來。以東方龍(400001,基金吧)湖灣·御山湖目前在售的113平方米三室二廳一衛戶型為例，該房源的儲藏空間就設計得十分合理。不但滿足了購房者對主臥要帶儲藏間的潛在需求，而且幾乎沒有浪費任何面積，同時保持了客廳和餐廳的完整性。此外，同在江寧的萬科金域藍灣168平方米的戶型，也有著不錯的獨立儲藏間的設置。近期即將推盤的融僑·世家，在項目的所有戶型中都加入了一個只算一半面積的百變空間，作為功能間。這個5、6平方米的百變空間，如果用來做儲藏間使用，必將給那些愛好購物的購房者們更多的儲存空間。

清華大學建筑學院周燕珉教授開過一門課，題目叫《儲藏空間，住宅精細化設計的關鍵》。未來，我們期待著更多關於儲藏空間的優秀設計。

精裝修

精裝修怎么成了帶刺的玫瑰

2010年8月15日，萬科董事長王石在北京表示，明年萬科將撤出毛坯房市場，加大低碳地產與綠色建筑的投資力度和建設規模，將全面開展住宅精裝修。其實，住宅精裝修不僅是萬科未來實現綠色建筑產業化的三大步驟之一，也是政府近年來積極推廣的一項內容。

今年6月1日，國內首部具有強制性條文的成品住房裝修技術標準——江蘇省《成品住房裝修技術標準》，於當日開始實施。緊接著，7月21日，江蘇省《成品住房裝修技術標準》正式貫徹實施會召開。

作為支援者，南京大學的一位王姓教授表示，由於沒有統一的裝修時間限制，在買了毛坯房之后，業主往往需要長時間面對鄰居的裝修。“我拿房裝修以后，很長一段時間都不敢搬進去，就是因為害怕樓上、樓下以及左鄰右舍的裝修。”這位王姓教授表示，自己工作時間緊張，無論是自己裝修還是鄰居裝修，都對生活會造成影響，因此他認為，在品質可以保證的情況下，他希望買精裝修房。

其實，大多數購房者不是不想買精裝修房，只是對精裝修房中的無數“陷阱”顧忌頗多。首當其沖的，當然就是借精裝修漲價的陷阱。早在2007年5月，為了抑制當時房價快速上漲的趨勢，南京物價局推出了“一房一價”的政策，明確要求普通商品住房進行“一套一價”明碼標價。但此后不久，由於精裝修費不在物價部門核價范圍內，因此不少開發商紛紛借精裝修抬價，從而使得南京樓市刮起了一陣精裝修風。一家號稱2000元/平方米裝修標準的樓盤，事后被調查該項目的媒體發現，其裝修花費僅為800元/平方米上下。

除了這個被購房者稱為“房價賺不夠，精裝修來湊”的傳統招數之外，裝修材料虛假報價、在施工中偷面積、在裝修材料中偷梁換柱、施工人員濫竽充數等，都是客戶買精裝修房子時所要擔心的內容。

不過，為了能杜絕這些不良現象，一些敢於負責的開發商也在想辦法。近期，碧瑤花園就在其精裝修房的銷售過程中進行了創新。據碧瑤花園銷售經理葛飛介紹，該項目將“清單式交付”理念引入實際操作過程中，通過合同清單約定,標準公證交付。“將裝修過程透明化，最大程度地取信於我們的業主。”

雙首層

有兩個“一樓”的房子

如何盡可能多地擴大使用面積，同時又不增加業主經濟上面的負擔，一直是令很多住宅設計師頭痛的事。不過，今年在南京樓市中出現的幾個新樓盤，卻以“雙首層”的巧妙設計，為業內帶來了新的思考，同時也為購房者帶來了新的實惠。

所謂雙首層，是指別墅組團將整體地坪抬高，組團地坪與周圍社區道路形成高差，使得別墅一層半地下的私家庭院與周圍道路標高相差很小。經過這樣的設計之后，原有的一樓就變為兩個：一個是被抬高后的一樓，另一個則是地下層的一樓。可以看到的資料顯示，住宅項目最早運用的，是在2006年深圳的翡翠灣別墅和長堤別墅。

當時，翡翠灣別墅和長堤別墅二期都采用了雙首層坡地建筑風格，以后者為例，空間使用率達到創紀錄的400%，即每1平方米別墅可獲贈1平方米室內空間和2平方米花園面積。正因為如此，據報導，這些別墅基本都被搶光。

如今，在南京的高檔住宅特別是別墅項目中，紛紛采用這種雙首層的設計，如鐘山國際高爾夫、國信自然天城、碧桂園如山湖城、南京的翡翠灣別墅都曾運用過。

在依云溪谷收官房源“獨一墅”中，3米層高地下室，被別墅專家設計成了“地下首層”。該地下室的1.5米高度是在地面之上，輔以南北雙向下沉式庭院設計。雖然該地下室計算容積率並計入產權面積，但近100-130平方米的面積全部贈送並不計入銷售面積。業主可以將其延展成為健身會館、酒吧、家庭影視廳或管家生活居住區。

至於保利·紫晶山，則利用其地勢與周邊道路天然存在的6-8米高低落差，打造了南京首個天然“臺地別墅”，從而讓業主能夠享受“雙首層”的奇妙生活。以北面“高臺地”為地面建造一層，下挖的地下室地面就會與南側的“低臺地”平齊，從南邊入戶，“地下室”就成為首層，與庭院相連，兩個“首層”就誕生了。

學區

不買學區房，最好搞一套“陪讀房”

國人對於孟母擇鄰的故事大多都不陌生，三字經中的那句經典的“昔孟母，擇鄰處”，已經感染了一代又一代關心孩子教育問題的父母。從墓地到鬧市再到學校旁，孟子終於在環境的影響下開始走上正途。后來才知道，西方也有同樣的案例。彩色照相機的制造者李普曼，年少時因在皇宮生活而“荒於嬉”，父母為了改變他，於是把小李普曼送到一所以嚴謹的學風而著稱的學校，結果李普曼果真開始迷途知返。

由此可見，無論是東方還是西方，社會環境對小孩的成長都有著巨大而深刻的影響。也正是因為如此，在今天的南京，為了孩子上好學校而買房的家長也是多如過江之鯽。“自己事業也比較穩定了，要為孩子的發展著想了，買房肯定要先考慮這個因素。”今年30歲出頭，準備近期換房的魏女士表示，自己和丈夫都有著穩定的工作，有車也不怕路遠，但最擔心的就是孩子上學不方便。

之所以擔心，是因為南京教育資源的緊缺。多年研究學區房的南京泰豐房產，在今年年初出具的一份分析中指出：就南京學區房的數量來說，可上市的房源數量僅300套左右，優質房源就更少了，而南京學前孩子約5萬上下，還不包括外地需求，這與市場需求相比，就更為稀缺了。“學區房炙手可熱，一房難求的現象，正是上述分析的具體體現。”泰豐房產總經理王明軍這樣表示。

其實，就南京的學區分布來說，傳統重點名校如瑯琊路小學、拉薩路小學、力學小學、北京東路小學、南師附小等，多分布在南京主城區內，附帶這些學校的學區房一般來說價格都比較高。據泰豐房產今年8月的統計顯示，目前瑯小2.8-3.1萬元/平方米；力小2.4-2.6萬元/平方米，拉小2.0-2.3萬元/平方米，芳草園小學2.2-2.4萬元/平方米等。而這些房子，幾乎都是清一色的二手房。

至於一些擁有不錯學區的新房，則主要是靠一些重點學校的分校。這其中較為有名的有：引入瑯琊路小學分校的明發濱江新城，引入拉薩路小學分校的乾和福邸，配備北京東路小學陽光分校的陽光聚寶山莊，引入南師附小分校的同仁康橋水岸，以及將配備力學小學分校的金地自在城。

業內專家建議，如果未來可能考慮要孩子，那最好未雨綢繆，盡可能早地考慮孩子的上學問題，而不是臨時抱佛腳。等到每年新生入學前，學區房都會出現一個銷售旺季。那時再去找購置學區房，顯然會付出較高的代價。不過，需要注意的是，目前許多在售樓盤盡管性價比較高且環繞名校周邊，但由於學區暫未劃定，因此購買前必須更加謹慎。

“為了能讓孩子上到好學校，有些家長買房愿望甚至比剛需客戶更加強烈。”做了多年學區房中介的羅小姐建議，作為家長而言，即使買不到學區房，也應該有一套“陪讀房”。“很多擇校的家長會在孩子學校附近買套小戶型。孩子上學方便的同時，大人照顧孩子也方便。另外，在學校旁邊租套房子也是一個不錯的選擇。”

電梯

三梯兩戶成為豪宅新賣點

“一切平安，先生們，一切平安。”150多年前，在紐約水晶宮舉行的1854年世界博覽會上，一位勇敢的男子乘坐一臺載有木箱、大桶及其它貨物的“安全升降梯”升到4層樓的高處，俯視參觀者數秒鐘后，又平安降到地面，而不是像當時其他類似機器那樣劇烈地撞到地上。這就是電梯的初次公開亮相，而這位男子，就是奧的斯。到1889年，升降機開始采用電力驅動，於是名副其實的電梯出現了。

150年過去了，速度更快、設定更多的電梯，正在成為人們現在的需求。從早期的一梯多戶到后來的兩梯三戶，在到今天的兩梯兩戶、一梯一戶，甚至是三梯兩戶，人們對於電梯的需求標準變得越來越高。僅以南京2009-2010年中采用一梯一戶設計的樓盤為例，就有世茂外灘新城、潤開華府、雅居樂花園、金馬酈城、金地名京、蘇寧睿城和保利香檳等十余家樓盤。

除了一梯一戶，這兩年中，采用三梯兩戶的樓盤也開始出現，且都是清一色的豪宅產品。先是2009年下半年，世茂外灘新城在實現“家家面江、戶戶有景”的同時，首先推出了三梯兩戶的設計；進入2010年，備受矚目的天正濱江也對外透露，部分戶型將特設保姆電梯，達到三梯兩戶的標準；而近期已經上市的雅居樂花園收官之作天岳及即將上市的保利紫晶山，也突出了三梯兩戶的賣點。

“人們的觀念和居住的理念正在變化，因此，樓盤的電梯設計也經歷著變革。”南京福舍投資顧問有限公司總經理史東認為，幾年前，人們也許認為多層是不需要電梯的；而現在，無論是河西的碧瑤花園、融僑中央花園玫瑰紀，大城東板塊的紫金東郡、中豪仙龍灣，亦或是板橋的金地自在城，都設計了電梯。史東結合自己的感受說：“沒有電梯，夏天拎個西瓜上樓都會受不了。”

但是，凡事總是利弊共存。也有專家認為，電梯多了，雖然業主的生活更方便了，但是會加大公攤面積。不過，對於豪宅業主來說，面積就是用來浪費的。

同層排水

別讓鄰居投訴自家水管的聲音

近年來，水管異味、水管噪音、水管泄漏已經成為很多業主的心煩事。雖說遠親不如近鄰，但一旦發生鄰居生活用水排水管損壞導致自己漏水時，鄰里關係就往往會受到影響。

在南京城東一個小區的論壇上，就有這樣一篇《隔壁鄰居投訴我家水管的聲音，我該怎么辦？》的帖子。

發帖人稱，自己在重新整修排水管和鄰里關係之間難於抉擇。“隔壁鄰居投訴我家水管的聲音。可是現在2米4高的瓷磚都貼好了，鄰居說他負責刨開，加隔音板后再貼瓷磚，不過我懷疑這種做法。而且，畢竟刨開再貼，肯定會影響瓷磚的美觀。但是，鄰居要相處好多年的，我也不想影響鄰居關係。”

在日常生活中，相信很多人都遇到過上述有關房屋中排水管的問題，但隨著新一代的科技樓盤的問世，這個問題已經開始得到解決。

“鋒尚的排水系統很先進，是同層排水。過去我們衛生間老出現異味，就是排水管出來的，另外，排水管時常發出的噪聲也很討厭。但國際公寓的房子就是沒有這個問題。”早在3年前，鋒尚集團董事長張在東就曾這樣充滿信心地對媒體和購房者表示。

同層排水系統有這么神奇嗎？

曾在南京多個項目做過排水系統的工程經理龐俊解釋說：“同層排水系統是讓排水橫管直接與本層的立管相連，消除了衛生間排水管穿越地板的滲漏隱患，降低和消除了鄰里排水噪音對生活的干擾和影響。”

同時，龐俊也強調，由於是先進的技術，從德國一些國家進口，因此同層排水系統的價格一般都較高。“而且必須是精裝修樓盤才可以做，毛坯房做了會在裝修時被破壞。”

在南京，采用同層排水系統的樓盤正變得越來越多。萬科紅郡承諾，同層排水系統率先使用，讓排水噪音隔絕在一墻之外；城開御園宣稱，同層排水系統確保居家寧靜安全；朗詩綠色街區的推廣語為：利用同層排水系統和隔音降噪系統等創造寧靜的睡眠環境……龐俊認為采用同層排水系統，也是與物權法所匹配的。“房屋產權明晰，衛生間排水管路系統布置在業主家中，管道檢修可在本戶內進行，不干擾下層住戶。”

泳池

南京最大的小區泳池在哪兒

高溫酷暑，游泳成了人們熱衷的運動。相比一些公共泳池人滿為患的“下餃子”狀況，小區泳池無疑是戲水消暑的較佳選擇。

近年來伴隨南京樓市的快速發展，很多新建樓盤都配建了小區泳池，特別是一些規劃相對完善的大盤及高檔住宅。河西的云錦美地、蘇寧千秋情緣，城東的天泓山莊、萬達紫金明珠，江寧的市政天元城等等已交付入住的小區均成為避暑的清涼樓盤，而在售的很多樓盤同樣以此為價值點之一進行宣傳。上周末再掀熱銷風潮的仁恒g53公寓樣板景觀區的碧水美景交相輝映、雅居樂花園的收官“天岳”組團樣板示范區的室外泳池元素、森湖溪谷的室內外聯體恒溫標準泳池等都各具特色，而萬科金域藍灣、榮盛龍湖半島等等眾多項目的小區泳池都已在建或建成，非必備項的小區泳池配套作為額外利好使樓盤附加值倍增。

“很方便，小朋友都很喜歡”，在河西一個小區泳池內，業主張先生正坐在岸邊的凳子上看著自己的孩子游泳。泳池的規模不大，形狀設計類似葫蘆狀，由兩個大小不等的圓形泳池組成，小泳池為兒童戲水池，水深約30厘米，大泳池的深水區約1.5米，淺水區約1米…… “畢竟不是盈利性質的，收費還是比較合理，按總次數不同收取。總體來說比較滿意，只是比較擔心游泳池的衛生狀況和救生隊伍專業程度，這方面還不是很規範。”張先生表示。據了解，泳池維護保養基本靠“自覺”、救生員的數量及資質欠缺等是目前南京小區泳池存在的主要問題。

從規模和軟硬體設施來說，目前南京小區的泳池水域面積通常在250-750平方米左右，而據相關調查，由南京顥體體育公司與棲霞建設聯營的云錦美地會所內的750多平方米的露天游泳池堪稱目前南京最大的小區游泳池，而天正濱江規劃中的泳池面積將達到800平方米左右。另外仙林天泓山莊的室內外雙泳池、城南金地·自在城的超五星級會館配有室內外凈水雙泳池、河西高階住宅仁恒國際公寓6000平方米頂級會所內的恒溫游泳池等等都是設施完備的小區泳池，值得一去。

車位

最貴的一個車位多少錢？60萬！

國家統計局南京調查隊的資料顯示，截至2009年年底，南京城鎮住戶每百戶中擁有的家用汽車(即私家車)為13.5輛，平均每7.4戶就有一輛私家轎車，且還在不斷上升。

私家車數量的攀升使得小區的車位價值水漲船高。“我是2006年買的房，當時這里車位大概15萬/個”。住在河西云錦美地小區的業主趙先生介紹道，“上個月才問的物業，雖然沒有房子升值快，但也已經要價25萬了。幸虧買得早，現在每個月地下車位的租金都能達到500元了。”

這只是全市車位價格普漲的一個縮影。在近日城東中冶·鐘鼎山莊的新推車位中，住宅車位達到18萬/個仍引起哄搶；雅居樂花園8月6日剛領取4號地下車庫576個車位的銷售許可證，每個大概在18-28萬間；莫愁湖畔的萬科金色家園03年左右初始的車位價格約8-10萬/個，如今的二手車位漲幅預計高達344.4%；而據相關調查，在城中的長江路九號、金鼎灣國際等小區，最貴的車位已經售價60萬左右，令南京其它小區望其項背……從區域來說，目前橋北眾多項目的車位仍以租賃為主，城中由於新房供應限制車位價格趨穩，而奧體板塊則伴隨其快速發展的樓市車位價值上漲最為明顯。

按照2003年實施的《南京市建筑物配建停車設施設置標準與準則》，100平方米左右的戶型，老城區內平均5戶要有3個車位，新城和郊縣則要達到平均5戶4個車位。從近年新建小區來看，開發商對車位建設越來越重視。據搜房網7月份對全市127家樓盤的車位情況調查顯示，車位配比在1:0.8(住房總套數/車位總數)以上的樓盤達到了65%，而達到1:1的項目多達44家，其中科技住宅城開御園的車位配比更是達到了1:1.3，在同類的新房中處於領先地位。