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周末杭州傳出多項目降價甚至業主打砸售樓處的事情，屋漏偏逢連夜雨，突然各大銀行暫停房地產相關貸款的訊息也開始在市場瘋傳。我們分析了相關傳言，並借此機會詳細闡述我們自去年年中開始長期看空地產板塊的基本邏輯：
1、銀行在2014年會大幅收縮房貸和開發貸
我們核實了部分有關此訊息的傳言，收緊相關貸款是趨勢，但並沒有傳得這么嚴重，應該只是控制房地產貸款規模。這一傳言有以下方面需要考慮：
（1） 銀行收緊是高層授意還是自主行為？
我們認為是后者。邏輯上看，經濟與房地產基本面都在下行中，政府去打壓地產和經濟的可能性非常之小。另一方面，且近幾年來銀行在房地產貸款方面獲得了較大的自主權，關於開發貸和房貸金額和利率的各種變化都被證明為銀行根據自己資產情況所做的調整。
（2） 銀行為什么要收緊房地產相關貸款，未來趨勢如何？
我們認為，銀行集體收緊房地產相關貸款符合銀行利益，銀行在2014年將會大幅收縮房貸和開發貸。
原因之一：整個2014年尤其是上半年，房地產行業基本面處於下滑頻道，是高風險行業，銀行將主動調整與地產相關業務。這個不多解釋，請看我們去年的年度規則報告。
原因之二：2013年銀行與地產綁得更緊了，需要松松。盡管經濟去地產化一直在呼吁，但2013年銀行對地產行業的投放仍然達到空前的規模，2014年銀行需要重新調整貸款投放，降低房地產占比。整個2013年，房地產貸款（包括開發貸、房貸）余額同比增長19.1%，高於總體的14.1%，房地產貸款占貸款總量比重創歷史新高，達到20.33%，比2012年增長1.1%。從絕對量上看更為明顯，銀行系統新增房地產貸款2.34萬億，接近2011-2012年的和。也正是2013年銀行給地產行業輸血，助推地產信托成本在2013年出現下降，地王頻現。根據用益信托數據，2013年房地產信托平均年收益率為9.55%，低於2012年的10.11%。
2、杭州項目降價
售樓處都砸了那一定是真降了，不過降幅應該比傳言要低一些，開發商的原價總是有些水分。
3、從這兩個訊息中我們應該得到什么警示
（1） 2014年開發商融資會很困難，銀行融資渠道收緊，信托等其他融資成本將再次進入上升頻道。
（2） 房貸也不容樂觀，我們會看到更多的首套房上調利率、二套房停貸的現象，並且持續時間較長。隨著銷量的下滑能掩蓋一些房貸的收緊，但銀行的態度已經非常明確。
（3） 房價會嚴重分化。少數人口持續流入的城市房價堅挺，大多數城市房價會出現調整，並且從郊區大盤開始。
（4） 房地產投資不容樂觀。
4、為什么我們長期看空地產板塊
我們是自去年6月以來持續看空地產板塊為數不多的賣方，我們長期看空地產股，主要基於行業的三個大拐點已經在2013年非常明顯地出現。
一是沒有人口持續流入的三四線城市需求不足已經顯現，這意味著開發商的市場空間從全國又回到了一二線城市。而一線城市長期處於供不應求階段，政府擠占用地去建設保障性質住房又擠壓的開發商的市場空間，也造成地價飛漲，盈利困難。因此，第一個拐點是開發商的市場空間拐點，從全國回到那么40個左右的二線城市；
第二個拐點是資金成本拐點，包括購房者和開發商的資金成本都進入了趨勢性的上升頻道；
第三個拐點是盈利拐點，房價漲不過地價。2014年地產商的盈利已經進入加速探底的過程，這一方面來自於回歸一二線城市造成的地價飛漲，另一方面來自於房價的上漲困難，此外，資金成本的上升，也在吞噬開發商的利潤。行業進入大調整周期。
5、一點曙光
未來地產行業也不是沒有看點，剩下40個左右的二線城市是開發商的樂土，既能盈利、市場份額也有效。因此，眾多開發商在轉型的時候，市場集中度會加速提升，堅守下來的好公司將會在市場份額中大有作為，我們看好在二線城市快速成長、擁有低成本融資資金優勢的企業，這類企業有可能會出現連續幾年規模超常規增長並且給股東帶來豐厚回報。
最後，建議投資者在行業下降趨勢中淡化估值，尤其是pe。房價只要不漲，pe就不存在了。
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