張民耕：金融地產化

和訊房產訊息 1月11日下午，第十一屆中國財經風云榜暨第四屆地產金融創新峰會在北京（樓盤）召開。國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣、住建部政策研究中心主任秦虹、中國房地產業協會副會長朱中一、興業銀行(601166,股吧)首席經濟學家魯政委、首創集團董事長劉曉光、盛世神州董事長張民耕、高和資本董事長蘇鑫、融創中國北京公司副總經理樓艷青、泰禾集團(000732,股吧)總裁助理沈力男等行業精英、地產領袖齊聚一堂，共話“轉型：地產新十年”。和訊房產全程進行了報導。

在接受現場采訪時，盛世神州董事長張民耕指出，現在房地產行業的重要趨勢是房地產金融化，以及金融地產化。首先，房地產企業把自己最後的命運寄托在金融上面，金融資源掌握了多少決定了它的命運、決定了它的規模、決定了市場份額。

另一方面，中國從2012年第三季度起放寬了對金融機構的管制，金融機構也通過各種形式將資本輸入到房地產領域。

對於房地產未來的走向，張民耕表示有信心。他認為，現在的房地產應該和中國的城市化同始終，城鎮化不終止，房地產還是有發展前景的。

以下為采訪實錄：

和訊網：張總，歡迎您來參加和訊網第11屆財經風云榜。請問您理解中國這兩三年的資本流動和過去一些年份，它的定義是不是有一些什么樣的差異？就您做投資來看？

張民耕：今天在論壇上所說，我感覺到一個是房地產徹底金融化了，金融也開始房地產化了。房地產金融化可以理解，各個房地產企業都把自己最後的命運寄托在金融上面，金融資源掌握了多少決定了它的命運、決定了它的規模、決定了市場份額。

另一方面，從2012年第三季度起放寬了對金融機構的管制，金融機構也通過各種形式，通過資產管理計劃像信托一樣，都可以向房地產發放貸款、融資。我看銀行、信托、證券、公募基金、私募基金甚至保險（放心保）有些錢也流到了房地產領域去，這是和以前有比較大的區別，這兩化是比較徹底的意思。所以，這兩化對於整個的房地產經濟發展還是有很大的促進和影響的。

和訊網：至少資金往這方面傾斜了？

張民耕：不缺了，這也符合市場經濟能夠產生效益的地方，錢就會過去。我感覺如果要徹底的市場化，市場進行資源調配，這是因為房地產還是有比較廣的前景，比較穩定的收益、比較好的收益預期，所以，資金才會到這個領域里來。

和訊網：照您這么說，其實我第二個問題都不好意思問了，您也知道業界一方面有人說房地產的泡沫是不是可以戳破一點，放放氣；另一方面像任志強任總肯定在商言商，覺得看好，不然自己怎么還做這個企業。但我也看到開發商做一些外延的上下游的東西，甚至賣水果去了，比如小潘賣蘋果去了，他周一會有一個發布會，我想知道您對這種現象怎么看？其實您剛才是挺有信心的。

張民耕：我是很有信心的，我覺得現在的房地產應該和中國的城市化同始終，城鎮化不終止，房地產還是有發展前景的。

第二，得益於改革紅利。改革繼續向市場傾斜，房地產向市場傾斜，就是更少的調控，更多的讓市場管自己的事。所以，如果能掌握房地產發展規律的這些企業，市場前景應該很好，這個現在看來，去年千億房地產企業有三個，今年有七個了，明年還會更多。當然今年還有一個重大的轉變，就是轉型，這也是一種符合市場規律的現象，除了做住宅開發，現在也轉向寫字樓或者是養老、旅遊地產、文化地產、這本來就是地產不應該從住宅這么狹隘來理解。

第三，得益於中國經濟總得發展。從2012年來看，2012年大概52萬億gdp，房地產7億。2013年可能會達到56萬億或者更高，房地產的銷售量有8萬多億，這樣這個行業占到gdp的13-14%，這是一個真正的支柱產業，而且是有需求的。只不過現在之所以說泡沫，我感覺只是一個支付能力的問題，而這個支付能力隨著城市化的發展，隨著農業人口逐步的轉向城里來，隨著我們的社會分配會更加公平，這樣的矛盾會逐步解決。當然，這個市場也出現了分化。

第一，開發商分化，我所說的是大企業可能越大，中小企業可能越小。

第二，按照市場規律辦的企業會越好，不按照市場規律辦或者踩空的會越差。

第三，還有一些區域性的去分化，我覺得一線城市沒有什么問題，二線城市問題也不是很大，三、四線城市就要看它的人口、它的gdp增長速度有沒有主導產業，如果是這三方面不成問題，它的市場也應該不成問題，對於有一些地方政府喊得比較響，城市化要建這個、建那個，那你要做充分的判斷，這個地方到底有沒有市場。所以，在新環境下，市場在支配資源過程中起決定性作用，所謂市場導向的改革，我們對於市場本身要更加敬畏，要更加找市場規律，更加自覺的規避風險。

和訊網：謝謝您的觀點和時間。