碧桂園1月銷售176.7億 三四線房地產企業高增長之路

　　和訊房產訊息 截至2014 年1 月31 日止一個月，碧桂園及其附屬公司共實現合同銷售金額約人民幣176.7 億元，合同銷售建筑面積約271 萬平方米。同比去年同期的73.4 億元及約100 萬平方米，分別增長140.74%及171%。

　　1、地產榜首競爭異常激烈。昨日稍晚一點時間，我們發布了對於萬科1 月份銷售數據的點評，今日碧桂園也發布了1 月的銷售數據月報，其增長同樣非常可觀。碧桂園在2013 年全年完成大約1000 億的合約銷售業績，同比2012 年增長基本翻倍。而在2013 年高基數的條件下，2014 年年初依然保持高增長，我們對於碧桂園全年的業績增長也頗為樂觀。以萬科的2013 年全年的銷售業績看，如果增長幅度有限，可能不僅僅是失去榜首的位置。但是從另一個角度看，萬科在2014 年的銷售在諸如碧桂園和綠地此類企業的壓迫下可能會發揮更大的貨量潛能，實現較高比例的增長。

　　2、三四線城市崩盤論甚囂塵上。無外乎幾大邏輯基礎：1、人口導入不足，基礎需求不強烈；2、產業無支撐，購房消費力不足。我們認為：三四線城市的危機並不如此嚴重。從數據上看，一部分三線城市正處於去產能階段的末端。根據我們觀察，三線城市去產能化大概開始於2011 年后。三四線城市的在2011 年之前的這一輪上升的主要原因在於：1、一二線城市的傳導作用；2、需求集中釋放；3、貨幣因素。而2011 年之后這些主要因素開始衰退，部分三四線城市的房價和成交量都開始回調，去產能化過程開始。由於前期出讓的土地需要一段時間消化，顯示供給較大。同時三四線城市進入集中交房期，交房入住期間從表象上更顯示為過剩。經歷三年的調整周期，市場價格機制在三四線城市調整的更為明顯。首先，開發企業在三線城市開始縮小投資，供給量有所收縮。其次，地方政府對於地產去化的壓力較大，土地供給也有所減緩，開發商拿地的意愿也有收縮。最主要的是，在三四線開發房地產，開發商所能夠動用的杠桿不高，無論是開發貸還是影子銀行都對三四線城市有所忌憚，在杠桿利用率低的背景下開發商可能會進一步收縮。而在需求的角度看，我們認為三四線城市依然可以持續：1、房價相對不高，單位房價基本上能夠穩定在城市中等收入家庭的月工資水平之下；2、一二線城市和三四線城市價差開始拉大，價格梯度形成有利於需求的轉移。而從需求增量上看，目前三四線城市的購房貸款不足，使用杠桿意愿不強，未來有提升空間。隨著城鎮化深度加強，我們相信三四線城市的配套吸引力將會有所體現。總之過剩的問題正在被消化，需求能夠保持穩定，三四線城市市場並不如我們想象的如此之差。

　　3、碧桂園在三四線的成功昭示三四線城市市場大有可為，但我們也必須了解碧桂園成功基於幾大優勢：1、控成本，全產業鏈的運作方式使得碧桂園在建安和景觀方面有較強的優勢，同時由於大規模造城土地成本和配套成本也被攤薄；2、快周轉，根據我們測算碧桂園是典型的快周轉公司，平均拿地至銷售時間5.7 個月，如果加之全產業鏈的運作方式，碧桂園的項目現金轉正時間是驚人的；3、強激勵，無論是投資還是銷售，這些最關鍵的環節，最產生價值的環節，碧桂園都把激勵用到極致。（詳見億翰智庫深度報告）。成本下來了，碧桂園就以最低的價格進行傾銷，“20 萬不是首付，是全款”，消費和房價可以立刻匹配；周轉上去了，roe 不再受利潤率下滑的威脅開始提升；相比於房地產投資巨大，人的成本所占的比例最低而影響卻不小，強激勵典型以小博大，激勵效果立刻顯現。必須糾正一個觀念：三四線城市可能一般，但並不代表房企在三四線城市不可做。關鍵在於企業在戰略上是否能夠專注，在運營上能否匹配。

　　4、三四線城市開發商如何趨利避害。不可否認三四線城市存在風險，但如何趨利避害是三四線城市開發商需要深思。其一，減少項目規模。每個城市都有基礎型需求，一旦房地產市場發展一段時間后，城市的成交就會進入到穩定周期。三四線城市的市場成交量一般也就穩定在100 萬平米左右，而一般一個項目的銷售基本達到10%左右的市場占有率就已經達到高位，再進一步將付出更多的代價，所以按照這一經驗比例開發商很容易確定開發規模，以保證項目能夠迅速去化。其二，分散投資。將區域分散，不至於一個項目拖累整個公司的業績，也方便公司在資源上進行調配。很多公司忽略了三四線城市的巨大潛力，不容大家忽視的是7 成的成交在三四線城市，難道還是得一二線者的天下嗎？2800 個縣級單位的市場被主流的開發商忽略，並不是沒有機會，而是缺乏在這個市場做大做精的意愿和能力。地產股的估值一直受可持續增長天花板的質疑，而面對一個更大的市場，是否能夠給予更高的估值水平？到了考驗投資者智慧的時刻。