中國樓市將迎嚴峻考驗

美聯儲已開啟退出量化寬鬆進程，全球金融市場生態將由此而改變，中國樓市也將因此而迎來嚴峻考驗。

2013年12月19日，美聯儲在兩天閉門會議后宣布，將每月購買850億美元資產的開放式量化寬鬆縮減100億美元。這表明美聯儲已開啟退出量化寬鬆進程，全球金融市場生態將由此而改變，中國樓市也將因此而迎來嚴峻考驗。

當今全球金融市場的基本格局，是各國貨幣都與美元建立或固定或浮動的基準關係，美元成為全球最主要的結算貨幣和儲備貨幣，美聯儲成為事實上全球的中央銀行，一舉一動影響到全球經濟的走向，這其中資本市場包括房地產市場是最為敏感的風向標。

美聯儲政策變動，對中國樓市的沖擊將會特別巨大。截至今年11月末，中國外匯占款余額為人民幣28.3575萬億，這已超越人民幣基礎貨幣總量，說明以美元為主的外匯占款已經主導了人民幣基礎貨幣的發行，中國資本市場將遭受美聯儲政策的直接調節。

中國樓市當前面臨的風險，不僅僅在於美聯儲逐步退出量化寬鬆導致全球層面資金的收縮，中國樓市將會首當其沖遭受沖擊，還在於房地產業界內外有不少人士對房地產價格與貨幣供應量之間的關係缺乏足夠清醒的認識，對樓市還一如既往地抱有盲目樂觀情緒。

譬如，華遠地產(行情,問診)董事長任志強最近就認為泡沫是由金融杠桿產生的，中國買房首付比例很高，因此中國房地產沒有泡沫，只要是買房限購、買車搖號的城市，未來房價還會繼續全面上漲。而此前有金融管理機構的官員也認為房價居高不下的根源在於房地產市場的供求，不應從貨幣供應方面找原因。

問題和麻煩就在於，買房首付比例很高，並不能保證首付款里面全部都是購房者的自有資金。房地產市場的供求關係並不完全類似於其他普通商品的供求關係。房地產形式是產業，本質卻是金融。房地產價格遵循的是投資品定價理論。

作為投資品的房地產，其價格與貨幣供應關係密切。房地產作為投資品定價的基本公式是：P = a/r，其中：P—房地產價格，a—房地產純收益，r—房地產還原利率。房地產價格與房地產還原利率呈負相關關係。

房地產還原利率與資金市場利率關係密切，而資金市場利率又與貨幣供應量呈負相關關係，因此，房地產價格與貨幣供應量呈正相關關係，市場對美聯儲量化寬鬆的共識是，美聯儲實行量化寬鬆必然引發全球房地產泡沫，而美聯儲退出量化寬鬆必然會擠壓收斂房地產泡沫。

2009年3月12日，美聯儲原主席格林斯潘曾在《華爾街日報》上撰文為自己在任期間長期實行寬鬆貨幣政策辯護稱，美聯儲不是住房泡沫禍首，造成美國樓市泡沫的是長期固息抵押貸款利率的下降，而全球利率被壓低的主要原因是中國等新興市場經濟體的高速增長而導致的儲蓄過剩。

格林斯潘顯然顛倒了事情的因果關係。以美元為主的外匯占款已經主導了人民幣基礎貨幣的發行，充當全球央行的是美聯儲而非中國等新興經濟體的央行。真正該為美國長期固息抵押貸款利率下降負責的應該是美國而非中國等新興市場經濟體。

作為全球央行中的央行，美聯儲長期實行寬鬆貨幣政策，導致了全球泛濫的流動性，不光給美國本土房地產市場帶去了泡沫，同時也給新興經濟體帶去了更大的資產泡沫。因為資本在新興經濟體的收益遠高於美國，資本更愿意選擇去新興經濟體而非呆在美國。

2011年6月1日，國際金融學會（IIF）在題為《新興市場國家的資本流入》的報告中曾指出，中國是最大的國際資本凈流入目的地，約占新興經濟體吸引資本總量的三成。這其實也就是中國房價十年九調、屢調屢高的症結之所在。

在美聯儲長期實行寬鬆貨幣政策的背景下，中國樓市早已充滿泡沫是不爭的事實。特別是美聯儲經過四輪量化寬鬆，資產負債表從2008年1萬億美元左右飆升到現在的4.01萬億美元之后，中國房地產泡沫膨脹得更是可怕。

中國房地產泡沫產生於美聯儲長期寬鬆特別是量化寬鬆貨幣政策環境，當這種量化寬鬆貨幣環境開始逐步轉向時，中國樓市所面臨的風險自然會非常復雜和嚴峻。

作者章林曉：中國房地產高級經濟師，多家財經媒體專欄作者。 （BWCHINESE中文網）