【蔡志雄專欄】土壤液化是有救的
蔡志雄 2016-03-21 13:10
熟悉不動產的人一定知道買進不動產有三個鐵則,地段、地段、地段,說穿了重點其實只有一個,買好的地段,往蛋黃區前進就對了。沒想到在政府公布土壤液化潛勢圖之後,豬羊變色,許多人對蛋黃區聞之色變,反倒喜歡起蛋白區來了。
為什麼會這樣?
因為這次公布土壤液化高度潛勢區集中在蛋黃區,反倒是很多蛋白區列為低度潛勢區。
然後焦點便是討論,土壤液化高度潛勢區的房價會下跌多少?
再來便是有人說,上新莊像是新莊捷運站位在土壤液化高度潛勢區危險,所以下新莊如迴龍捷運站的春天來了,甚至於像淡水、林口地質穩定,也是不錯的選擇。下新莊、淡水、林口相對較為偏遠,竟然會比上新莊更有優勢,這已經是顛覆傳統的說法。
難道土壤液化高度潛勢區一公布房價就會下跌嗎?
看看過去吧!早在民國一百年即有媒體報導,台北市中心有16處土壤液化潛勢區,並直接點名社子島、石牌派出所、士林橋、捷運民權西路站、行天宮、光華數位新天地、大安森林公園北側、青年公園、信義路四段與南港分局等十處屬於高度土壤液化潛勢區,與這次公布之資料幾乎重疊。但是,被點名的地方在報導之後房價並未下跌,依然伴隨整體房價扶搖直上,顯然名列土壤液化潛勢區根本不會導致房價下跌。
那麼,為什麼這次公布土壤液化潛勢圖,房價就要下跌呢?
沒錯,現在房價是下跌了,但是低度土壤液化潛勢區甚至非土壤液化區域難道房價沒有下跌嗎?也跌了吧!所以,究竟是土壤液化潛勢區造成房價下跌,或者根本只是整體房價下跌呢?答案顯然是很清楚的。
為什麼土壤液化潛勢區不會造成房價下跌?很簡單,因為土壤液化區並非代表建築物通通都很危險。
土壤液化有三個前提,砂質土壤、高地下水位,還要有強度夠大的地震搖晃。假設地質已經做過改良,像會液化的砂質土壤已經挖掉,或者地基有用基樁插入岩盤等等,建築物本身安全無虞,土壤液化無從發生或者根本不會產生危害,房價為什麼要跌?
而且,每一棟建築物是否有做地質改良?或者有無施作對抗土壤液化之工法,應該針對個別建築物而論,豈可以比例尺高達二萬五千分之一,放大還會出現馬賽克鋸齒狀之標示,一竿
子打翻一條船,認定高度土壤液化潛勢區的建築物就會產生危險?
所以,經濟部中央地質調查所查詢網頁點進去先出現的是這幾個大字,「對個別基地之土壤液化潛勢等級為初步評估結果,僅供參考」。因為「僅供參考」,交易動輒上千萬的房地產交易就應該下跌?還要討論跌幾成?有這個道理嗎?
真是這樣的話,那過往許多先求有再求好,現在等著要換屋自住的人有福了!快把蛋白區土壤液化低度潛勢區的房子賣掉,因為有人想買,然後前進蛋黃區買進土壤液化高度潛勢區的房子,因為有人想賣,但要記得挑建築結構安全的房子。
不過,我更想提醒的是,土壤液化是可以改善的,公布只是要檢視建築結構安全,如果你因此錯殺,或者買錯,不要怪我沒有提醒你。
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