負扣稅--推高澳洲房價的幕後黑手？

最近澳大利亞朝野兩黨在負扣稅問題上唇槍舌戰。負扣稅作為澳政府鼓勵房產投資的重要措施，被認為是推高房價的幕後黑手，因此一直備受爭議。那麼到底什麼是負扣稅？如果按照工黨的提議把負扣稅限制在新建房屋上對於房產投資者帶來什麼影響？

澳洲廣播電台採訪墨爾本迪肯大學法學院高級講師伏健博士，和澳大利亞註冊會計師石桂芝女士，為上述問題進行解答。

什麼是負扣稅？

我們討論的負扣稅英文叫"negative gearing"，負扣稅這個翻譯並不能直接對應其英文含義。"negative gearing"一般用在房產投資領域，指投資者出租房屋時他的各項開支與房租收入比較，開支大於房租收入時，這項投資就是negative geared的，也就是說負收入。

澳大利亞的稅務政策是，當你的房產投資出現負收入後，允許你的這份負收入與其他正常收入相抵扣。例如你年收入10萬澳元，你的應納稅收入即為10萬，但是你在房產投資上每年虧損2萬，這兩萬負收入可以與正常收入相抵，也就是說10萬減去2萬，你的應納稅收入從10萬變成8萬，少了兩萬，這就是所謂的負扣稅。

投資者如何利用負扣稅避稅？

以海外投資者為例，你在澳大利亞有一個房產，除此以外你在澳大利亞沒有別的收入，那麼你只需要向稅務局報這個房產的收入，如果這個房產是負收入的話，因為你在澳大利亞沒有別的收入，你在海外的收入又無法用來抵扣，這種情況下你的負收入就往後延。

什麼意思呢？比如你買了一個房子一開始可能貸款金額比較大，這時候你的貸款利息付出比較多，房租收入無法抵扣利息，例如你這一年的房租收入是三萬，但是你在維持這個房產的時候需要支付銀行利息、市政費、地稅、水電煤氣費、保險費等，所有的房租開支是3.5萬，這時你就有5千元負收入，由於你在澳大利亞沒有其他收入，所以你此時不需要繳納任何所得稅，而且這5千元負收入是可以carried forward往後延的。

隨著貸款逐年還清，利息逐年減少，此時你的這個投資就慢慢從負收入變成正收入positive geared。當你變成正收入時，你前幾年的負收入可以用來抵扣正收入，當所有之前積攢的負收入都被抵扣完後，你才需要開始交稅，所以對於海外投資者來說，也許這些負扣稅當年沒有帶來什麼好處，但是長期來講還是很有用的。

增值稅優惠

另外值得一提的是，除了負扣稅，澳大利亞政府對於投資房產資產增值稅的優惠政策也是另一項重要鼓勵措施。現在很多人積極投資房產其中一個重要考慮是負扣稅政策可以節省很多稅，當多年後把房產賣掉不僅能享受房產增值的收益，同時在資產增值稅上還可以享受到稅務優惠。

例如一棟投資房產買入的時候是20萬，多年以後它以70萬價格轉手，這50萬就是這套房產的增值，此時澳大利亞政府的鼓勵政策是，給個5折，投資者只需要就增值的一半納稅，也就是說只需要對25萬納稅。

為什麼負扣稅對投資者很重要？

澳大利亞是高稅制國家，負扣稅這種能夠帶來稅務減免的方式相較於美國、加拿大、日本，在澳大利亞人的生活中扮演著著更重要的角色。據悉，負扣稅房產是澳人第三青睞的儲蓄形式，僅次於家庭住房和養老金。

根據澳大利亞稅務局2012-2013的數據，在2012-2013財政年度，澳大利亞大約有126萬名投資者對自己的投資物業申報負扣稅，平均申報金額為1萬澳元，投資者共得到的退稅總金額為120億澳元。由此可見，負扣稅對於投資者來說是一項非常有效的鼓勵措施。

負扣稅房產在澳大利亞的受歡迎程度逐年遞增，澳大利亞稅務局的數據顯示：

2001-2002財年負扣稅退稅總額為6億澳元，2004-2005財年為39億，而到了2009-2010財年則突破100億，2010-2011財年更是達到132億。

工黨限制負扣稅和增值稅優惠的提議

澳大利亞實行負扣稅以來一直爭議不斷，澳大利亞政府這些"誘人"的優惠政策大大刺激投資者投資房產的熱情，很多人向銀行借錢投資（borrow to invest），一方面促進新房建設，增加房源，但另一方面也推高房價，導致澳大利亞雪梨、墨爾本等主要城市的房價一路飆升，年輕人越來越難進入房市，租房的日子越來越看不到頭。

1985年霍克政府曾取消負扣稅，但兩年後又恢復。這次又拿負扣稅說事兒，其主要導火索是雪梨和墨爾本等主要大城市這些年房價居高不下，社會底層人民尤其是首次置業者苦不堪言。因此工黨在大選前提出修改負扣稅：取消對二手房的​​負扣稅，保留對新建房的負扣稅。

工黨表示稱此舉將使房價緩和，利於首次置業者。但是總理特恩布爾卻認為這樣將嚴重打擊"smash"澳大利亞的房市。

另外工黨還提出在增值稅優惠方面，把對增值部分的5折提高至7.5折。以上述例子為例，從原來50萬增值的5折提高至7.5折，也就是說應對37.5萬納稅，原來只需對25萬納稅。

限制負扣稅會帶來什麼後果

工黨認為如果能推行新規定，將取得一箭雙雕的效果，技能抑制房價，又能促使投資者投資新建房屋，從而增加住房存量，而目前澳大利亞的住房存量不足。

有經濟學家認為，維持對新房的負扣稅將使首次置業者難以購買到新房，但會使他們購買二手房更容易。

另外有觀點認為，取消對二手房的​​負扣稅會推高房屋租金。對此澳大利亞廣播公司ABC的《Fact Check》節目進行深入調查，研究澳大利亞在1985-1987年取消負扣稅期間澳大利亞的房租價格走勢，結果發現墨爾本和雪梨的房租價格上升，但是其他城市都出現下跌。綜合考慮同期影響房租價格的其他因素包括利率和股市上漲，結論是，那次取消負扣稅並未推高房屋租金價格。

對於投資者來說，取消對二手房的​​負扣稅優惠影響是顯而易見的，因此工黨的提議一出即引起極大的關注。在每年申請負扣稅退稅的投資者中，7成人擁有一個投資房產，年收入8萬左右。

經濟學家分析，取消對二手房的​​負扣稅優惠對中高收入的投資人群影響最大，在澳大利亞，收入越高稅率越高，因此利用負扣稅抵消應稅金額對於高收入投資者來說意義重大，而在人數上佔多數的中產階級，此變化的影響面也非常廣。